236 transactions DVF analysées, prix médian 2 090 €/m², indice de tension ITIC 74/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Cléry-Saint-André est une commune rurale rurale de 3 596 habitants répartis sur 18,3 km², située dans le département 45 en région Centre-Val de Loire à 6.1 km de Meung-sur-Loire. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 2 090 €/m², une tendance stable sur les 12 derniers mois (+0,6 %) et un indice de tension ITIC tendu (74/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 345 € | — |
| Maison | 2 016 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 090 € | 1 673 — 2 351 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché immobilier de Cléry-Saint-André reste orienté à la hausse avec une progression mesurée de +0,6 % sur 12 mois. Cette tendance favorable aux vendeurs offre encore des opportunités d'acquisition pour les acheteurs déterminés. L'indice ITIC de 74/100 traduit une tension significative : la demande reste supérieure à l'offre disponible, ce qui maintient une pression à la hausse sur les prix médians.
343 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 152 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (10,8 %) est dans la moyenne du département. Les acheteurs doivent vérifier la classe DPE avant signature : un bien F est interdit à la location depuis 2025, un bien E le sera en 2034.
Cléry-Saint-André présente 2 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA). La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 3 596 habitants et une croissance modérée (+2,2 % sur 5 ans), Cléry-Saint-André se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 51 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (201 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (21 999 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (83,1 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché stable. Afficher au prix médian. Investir dans le home staging (1-2 % du prix) peut accélérer la vente de 30 à 50 %. Préparer dès l'estimation un dossier complet (DPE, ERP, charges, taxes) pour rassurer.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Cléry-Saint-André (2 090 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Saint-Pryvé-Saint-Mesmin, affiche 2 667 €/m² (+27,6 % de plus) ; à l'inverse, Meung-sur-Loire reste à 1 549 €/m² (-25,9 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Cléry-Saint-André présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché relativement stable propice aux décisions raisonnées et aux comparaisons multiples ; un parc à forte exposition énergétique avec 10,8 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; une tension de marché élevée qui maintient une pression à la hausse sur les prix et raccourcit les délais de transaction. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Cléry-Saint-André repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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