165 transactions DVF analysées, prix médian 2 420 €/m², indice de tension ITIC 40/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Charbonnières-les-Varennes est une village rurale de 1 935 habitants répartis sur 32,3 km², située dans le département 63 en région Auvergne-Rhône-Alpes à 4.2 km de Pulvérières. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 2 420 €/m², une tendance en forte hausse sur les 12 derniers mois (+32,6 %) et un indice de tension ITIC équilibré (40/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 815 € | — |
| Maison | 1 894 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 420 € | 1 250 — 2 049 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Charbonnières-les-Varennes traverse une phase d'accélération marquée : avec une hausse de +32,6 % sur 12 mois, les biens partent plus vite et les marges de négociation se réduisent. Cette dynamique est typique des communes où la demande dépasse durablement l'offre. L'indice ITIC de 40/100 reflète un marché équilibré, où le rapport offre/demande permet une formation de prix plus rationnelle.
Le parc immobilier de Charbonnières-les-Varennes dispose d'un nombre limité de diagnostics énergétiques renseignés (18 DPE recensés), ce qui rend l'analyse statistique moins représentative. Pour une lecture fine de la performance énergétique d'un bien spécifique, le DPE individuel reste la référence à demander au vendeur ou au bailleur.
Charbonnières-les-Varennes présente 3 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA), sismique niveau 3. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. Le zonage sismique réglementaire de niveau 3/5 impose des normes de construction adaptées (PS-MI, Eurocode 8) pour les nouveaux bâtiments. Les biens anciens peuvent nécessiter des travaux de mise en conformité. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 1 935 habitants et une croissance modérée (+3,3 % sur 5 ans), Charbonnières-les-Varennes se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local repose sur 628 établissements actifs, principalement de petite taille. La dynamique de création est plus modérée, ce qui peut refléter un marché du travail dépendant des bassins d'emploi voisins. Le revenu médian local (22 620 €) est conforme à la moyenne nationale française (82,9 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Le taux de vacance LOVAC (8,4 %) signale un marché locatif détendu. Bien valider la demande locative effective avant d'acheter : étudier les annonces actives, le délai moyen de relocation, le profil des locataires types.
Vendeur — Marché stable. Afficher au prix médian. Investir dans le home staging (1-2 % du prix) peut accélérer la vente de 30 à 50 %. Préparer dès l'estimation un dossier complet (DPE, ERP, charges, taxes) pour rassurer.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Charbonnières-les-Varennes (2 420 €/m²) se positionne dans la fourchette haute du secteur. Saint-Ours, à courte distance, affiche 1 167 €/m² (-51,8 %). Cette prime de prix reflète généralement une qualité d'équipements, d'accessibilité ou d'environnement supérieure.
En synthèse, Charbonnières-les-Varennes présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en accélération qui exige rapidité de décision pour les acheteurs et offre un timing favorable aux vendeurs ; un parc à forte exposition énergétique avec 5,6 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; un taux de vacance significatif qui signale un marché plus disponible mais à examiner en termes de demande locative effective. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Charbonnières-les-Varennes repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
Rapport personnalisé pour votre adresse exacte : estimation, comparables, risques, rendement, simulation rénovation. À partir de 249 €.