Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Bondy ?

Accepted Answer

Sur la base des transactions DVF/DGFiP enregistrées à Bondy, le prix médian s'établit à 3 166 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 2 571 EUR/m2 à 3 913 EUR/m2. Cet écart de 1 342 EUR entre le bas et le haut de la distribution n'est pas anodin : il reflète une hétérogénéité réelle du parc, où la qualité du bien, son état et son DPE font toute la différence sur le prix obtenu. Fait notable et inhabituel : les appartements (3 743 EUR/m2) et les maisons (3 761 EUR/m2) s'affichent à des niveaux quasi identiques, soit nettement au-dessus du médian global. Cela s'explique par un effet de composition : le médian global intègre un stock de biens dégradés ou atypiques qui tire la moyenne vers le bas. Un appartement ou une maison en bon état se négocie donc systématiquement dans le haut de la fourchette. Le volume de 2 609 ventes DVF confirme un marché avec une liquidité suffisante pour que les prix soient statistiquement fiables — ce n'est pas un marché de niche où deux transactions font bouger le médian. Pour un acheteur, le prix d'entrée réaliste sur un bien habitable est plutôt autour de 2 800-3 000 EUR/m2, pas en dessous : le P25 à 2 571 EUR/m2 correspond aux biens les plus dégradés ou les moins bien situés, pas à une opportunité systématique. Pour un vendeur, se positionner au-delà de 3 900 EUR/m2 sans justification qualitative solide, c'est se placer hors marché.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Bondy ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Bondy ont progressé de 2,62 %. C'est une hausse modeste mais réelle, à mettre en perspective avec l'environnement général du marché francilien, qui a subi des corrections significatives sur la même période dans de nombreuses communes de Seine-Saint-Denis. Bondy résiste, ce qui est un signal de stabilité relative, pas d'euphorie. Concrètement, sur un bien acheté à 3 166 EUR/m2 pour 70 m2, cela représente environ 5 800 EUR de valeur créée en un an — insuffisant pour couvrir les frais de notaire seuls si l'horizon de revente est court, mais suffisant pour dire que le marché ne se dégrade pas. Pour un acheteur, cette trajectoire modérément positive plaide contre l'attente spéculative : attendre un repli marqué dans ce contexte de tension modérée n'est pas une stratégie solide. Pour un vendeur, la fenêtre est correcte, à condition de ne pas surpricer : un marché qui monte à 2,62 %/an ne tolère pas les vendeurs qui se comportent comme si la hausse était de 10 %.

Question 3

Faut-il acheter à Bondy maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend strictement de votre horizon et du bien ciblé. Trois paramètres des données orientent la décision. Premier paramètre : la tendance prix. À +2,62 % sur douze mois, le marché ne s'emballe pas mais ne décroche pas non plus. Attendre une correction franche n'est pas justifié par les données actuelles. Deuxième paramètre : le contexte socio-économique de Bondy. Le revenu médian IRIS s'établit à 17 496 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 34,5 % et le taux de chômage 19,4 %. Ces chiffres ne condamnent pas l'achat, mais ils délimitent le potentiel de revalorisation future. Ce n'est pas un marché où la pression de la demande solvable va pousser les prix fortement à la hausse. Pour une résidence principale conservée sept ans ou plus, l'achat est défendable aux conditions actuelles, à condition de négocier sur les biens en bas de gamme DPE ou à rénover, où les marges de négociation sont réelles. Pour un horizon court — moins de cinq ans — le risque de ne pas couvrir les frais d'acquisition est significatif avec une hausse annuelle de 2,62 %. Troisième paramètre : le taux de propriétaires. À 42,3 %, la majorité des ménages de Bondy sont locataires. Cela signifie que le marché locatif absorbe une grande partie de la demande résidentielle et que la pression à l'achat reste modérée. Les vendeurs ne peuvent pas s'appuyer sur une ruée d'acquéreurs pour tenir des prix élevés. La stratégie la plus solide : cibler un bien bien classé énergétiquement ou rénovable, négocier sur la base des prix réellement constatés DVF, et ne pas se laisser convaincre par des références de prix datant d'avant les hausses de taux.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Bondy, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données appellent à une prudence marquée avant de conclure à la rentabilité locative à Bondy. Plusieurs signaux méritent d'être croisés. Premier signal : la classification du marché est 'détendue' (indice de tension 13), ce qui signifie que l'offre locative n'est pas en pénurie structurelle. Un investisseur ne peut pas compter sur la rareté pour maintenir ses loyers ou réduire la vacance. Deuxième signal : le taux de vacance LOVAC atteint 5,93 %. Ce chiffre n'est pas catastrophique, mais il indique qu'environ un logement sur dix-sept est vacant — dans un marché 'détendu', cette vacance pèse sur les rendements et doit être intégrée dans le calcul. Troisième signal : le profil socio-économique des locataires potentiels. Avec un revenu médian de 17 496 EUR/an et un taux de pauvreté de 34,5 %, le bassin de locataires solvables à des loyers permettant un rendement brut attractif est structurellement limité. Cela ne veut pas dire qu'il n'existe pas de locataires, mais que la fourchette de loyers praticables est contrainte. Sur le plan des chiffres bruts : à 3 166-3 743 EUR/m2 à l'achat, un rendement brut de 5 % ou plus suppose des loyers élevés que le marché local ne garantit pas. Avant tout engagement, il est indispensable de vérifier les loyers réellement pratiqués dans le secteur — les données DV3F ou les annonces locatives actuelles sont la seule référence valable, pas les estimations théoriques. Bondy n'est pas à exclure pour un investissement locatif, mais les marges de sécurité sont étroites : un bien mal classé DPE, une période de vacance prolongée ou un loyer surestimé peuvent faire basculer le calcul dans le rouge.

Question 5

Bondy est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur deux risques significatifs que tout acheteur doit vérifier à la parcelle avant de signer. Premier risque : l'inondation. Bondy est classée à risque inondation selon les données Géorisques/BRGM. L'exposition n'est pas uniforme sur la commune : certaines parcelles sont en zone inondable, d'autres non. Ce risque a des conséquences concrètes sur le coût d'assurance, les conditions d'obtention d'un prêt, et surtout la valeur de revente — un bien en zone inondable avérée est plus difficile à revendre et subit une décote croissante avec la prise de conscience des risques climatiques. Deuxième risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Bondy est également classée à risque argile. Ce phénomène provoque des mouvements de terrain selon l'humidité du sol, susceptibles de fissurer les fondations sur le long terme — particulièrement pertinent pour les maisons individuelles. Les coûts de sinistre peuvent être très élevés et les procédures de reconnaissance de catastrophe naturelle longues. Le risque sismique (niveau 1) est en revanche le plus faible de l'échelle nationale : il ne constitue pas un critère de décision à Bondy. La recommandation impérative : exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte avant toute offre d'achat, lire attentivement les zones concernées, et ne pas se contenter d'un 'la commune est exposée' sans vérifier la localisation précise du bien dans ces zonages.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Bondy ?

Accepted Answer

Sur les 14 523 logements ayant fait l'objet d'un DPE ADEME à Bondy, 5,8 % sont classés F ou G — les passoires thermiques. En valeur absolue, cela représente environ 843 logements concernés. Ce taux est relativement bas comparé à la moyenne nationale, ce qui indique que le parc de Bondy n'est pas massivement vétuste sur le plan énergétique. La consommation moyenne constatée est de 186 kWh/m2/an, ce qui correspond grossièrement à la frontière entre un DPE C et D selon les barèmes actuels — un niveau moyen, ni exemplaire ni alarmant. Pour un acheteur, le croisement DPE-prix est central. Un bien classé F ou G à Bondy est soumis aux interdictions de mise en location progressives : les G sont déjà interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Si vous achetez une passoire pour la louer, vous achetez un problème légal à court terme. La décote à l'achat sur ces biens peut sembler attractive — et elle l'est parfois — mais il faut intégrer le coût des travaux de rénovation, qui dépasse régulièrement 20 000 à 40 000 EUR pour passer d'un G à un D. Avec un prix au m2 de 3 166 EUR de médiane, un bien décoté à 2 571 EUR/m2 (P25) peut cacher une passoire énergétique : vérifier le DPE avant toute visite est indispensable, pas optionnel. Pour un vendeur propriétaire d'une passoire, l'audit énergétique et un devis de rénovation crédible permettent de défendre le prix ou d'anticiper la négociation — sans ces éléments, l'acheteur va décote et il aura raison.

Question 7

Vivre à Bondy : services, démographie, contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Les données dessinent un portrait contrasté de Bondy, qu'un acheteur doit lire sans fard. Sur les équipements et services, Bondy obtient des scores parfaits : 100/100 en transports, éducation, santé et commerces. Ce n'est pas de la communication : cela reflète la densité réelle d'équipements d'une ville de 50 595 habitants bien connectée à l'agglomération parisienne — un atout objectif pour la qualité de vie quotidienne et la valeur d'usage du logement. C'est ce qui justifie que les prix se maintiennent malgré un contexte socio-économique tendu. Sur la démographie, la population a reculé de 4,37 % sur cinq ans. Une baisse de cette ampleur n'est pas anodine : elle peut signaler des départs de ménages actifs vers d'autres territoires, ce qui à terme pèse sur la demande résidentielle. Ce signal mérite d'être suivi. Sur le contexte socio-économique, les données IRIS sont sans ambiguïté : revenu médian de 17 496 EUR/an, taux de pauvreté de 34,5 %, taux de chômage de 19,4 %. Ces indicateurs sont significativement dégradés par rapport aux moyennes nationales (respectivement ~23 000 EUR, ~14 %, ~7,3 %). Ce contexte ne disqualifie pas l'achat d'une résidence principale pour quelqu'un qui y vit et y travaille — les équipements sont là, le prix reste accessible à l'échelle francilienne. Mais pour un investisseur ou un acheteur qui envisage une revente dans un horizon court, ces indicateurs plaident pour une prudence sur le potentiel de revalorisation : la demande solvable locale est structurellement contrainte. Le score de sécurité à 46/100 doit être pris en compte : ce n'est pas un score neutre, et il peut influencer les décisions de certains profils d'acheteurs, notamment les familles. En synthèse : Bondy offre une accessibilité en services qui vaut mieux que son image, mais son profil socio-économique impose de ne pas parier sur une revalorisation forte à moyen terme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 743 €	—
Maison	3 761 €	—
Tous biens (médian)	3 166 €	2 571 — 3 913 €

Marché immobilier à Bondy (93140) — Prix, DPE, risques 2025

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