Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Maurice-de-Beynost ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Saint-Maurice-de-Beynost s'établit à 2 974 EUR/m2, sur un volume de 268 ventes enregistrées, ce qui constitue un marché suffisamment actif pour que ces chiffres soient statistiquement fiables. La fourchette réelle est large : le premier quartile (P25) démarre à 1 933 EUR/m2 et le troisième quartile (P75) monte à 3 568 EUR/m2, soit un écart de plus de 1 600 EUR/m2 entre un bien d'entrée de gamme et un bien de qualité supérieure. Ce spread traduit une hétérogénéité marquée du parc immobilier local -- âge, état, DPE, configuration -- qui rend le prix médian insuffisant seul pour décider. La distinction maison/appartement est nette : les maisons se négocient en médiane à 3 327 EUR/m2, les appartements à 2 677 EUR/m2, soit un différentiel de 650 EUR/m2. Pour une maison de 100 m2, l'écart représente environ 65 000 EUR. Ce gap s'explique classiquement par la préférence pour la maison individuelle dans une commune périurbaine de cette taille (4 332 habitants), qui fait monter la prime à la propriété foncière. Concrètement, un acheteur cherchant un appartement de 70 m2 devra prévoir autour de 187 000 EUR au prix médian, tandis qu'une maison de 90 m2 avoisine 300 000 EUR. Dans les deux cas, les biens bien classés au DPE et en bon état seront systématiquement au-dessus du P75, les passoires thermiques sous le P25. Ne jamais comparer un prix affiché au médian sans avoir identifié dans quelle moitié du parc se situe le bien.

Question 2

Faut-il acheter à Saint-Maurice-de-Beynost maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La donnée de tendance sur 12 mois est absente, ce qui interdit tout pronostic directionnel fiable. Ce que les données permettent d'affirmer en revanche, c'est que le marché est structurellement tendu (indice de tension à 79/100, classification 'tendu'), avec un taux de vacance très bas à 3,6 % selon LOVAC. Un marché peu vacant et sous tension ne brade pas ses prix : les vendeurs ont peu de raisons de casser les leurs, et les acheteurs ont peu de marge de négociation sauf sur les biens avec défauts identifiables (DPE F/G, travaux lourds). La décision d'acheter maintenant ou d'attendre dépend donc moins du timing de marché que de votre horizon de détention et de la qualité du bien ciblé. Horizon court (moins de cinq ans) : le risque est réel, en l'absence de tendance connue un retournement possible ne serait pas amorti par la durée de détention, et les frais d'acquisition (notaire, agence) pèsent lourd à la revente rapide. Horizon long (huit ans et plus) : le niveau de tension structurelle plaide pour une tenue des prix, la commune affiche une croissance démographique de +4,26 % sur cinq ans, ce qui signale une demande résidentielle soutenue. Stratégie défendable dans ce contexte tendu : concentrer la négociation sur les biens avec défaut objectif -- DPE dégradé, travaux à chiffrer -- où le vendeur est contraint de concéder, plutôt que de tenter de négocier sur un bien sain dans un marché qui ne cède pas facilement.

Question 3

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Maurice-de-Beynost, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Saint-Maurice-de-Beynost présente plusieurs signaux favorables à l'investissement locatif, mais ils doivent être pesés honnêtement. Côté demande, l'indice de tension est à 79/100 (classification 'tendu') et le taux de vacance ressort à seulement 3,6 % selon les données LOVAC : les logements ne restent pas vides longtemps. La croissance démographique de +4,26 % sur cinq ans renforce cette pression de la demande. Le score transport de 90/100 est un atout majeur pour attirer des locataires actifs travaillant sur l'agglomération lyonnaise : une commune bien desservie, c'est un bassin de locataires plus large et une vacance plus courte. Côté rendement brut, il est impossible de le calculer précisément ici car les loyers réellement constatés ne sont pas fournis. Méfiez-vous de toute estimation de rendement qui ne s'appuie pas sur les loyers effectivement pratiqués dans la commune. Au prix médian de 2 974 EUR/m2, un appartement de 50 m2 revient à environ 149 000 EUR hors frais. Pour atteindre un rendement brut de 5 %, il faudrait un loyer mensuel de l'ordre de 620 EUR, soit 12,4 EUR/m2/mois. La cohérence de ce chiffre avec le marché locatif local est à vérifier impérativement auprès des annonces réelles et des observatoires locaux des loyers. Dernier point de vigilance : 10,2 % du parc est classé F ou G. Acheter une passoire pour louer comporte un risque réglementaire direct -- les logements F sont interdits à la location à compter de 2025 pour les nouveaux baux, les E en 2034. Ne pas intégrer le coût de rénovation énergétique dans le plan de financement revient à sous-estimer significativement le prix de revient réel.

Question 4

Saint-Maurice-de-Beynost est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Deux risques naturels sont à prendre en compte sérieusement avant tout achat à Saint-Maurice-de-Beynost, selon les référentiels publics Géorisques/BRGM. Premier risque : l'inondation. La commune est identifiée comme exposée au risque inondation. Ce risque n'est pas uniforme sur tout le territoire communal : certaines parcelles sont en zone inondable, d'autres non. Conséquences concrètes pour l'acheteur : obligation légale de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'échelle de la parcelle avant signature, impact possible sur l'assurance habitation (surprime, voire refus), et effet négatif démontré sur la valeur à la revente pour les biens les plus exposés. Ne jamais se fier à la seule adresse ou au dire du vendeur : exiger l'ERP à jour. Second risque : le séisme de niveau 2 (aléa faible). Ce niveau implique des règles parasismiques à respecter pour les constructions neuves, mais ne constitue pas un facteur de risque majeur pour les biens existants en bon état structurel. Bonne nouvelle sur le risque argile : il est absent (risque retrait-gonflement des argiles non signalé), ce qui élimine un facteur de dégradation progressive des fondations souvent sous-estimé dans d'autres communes. En résumé : le risque inondation est le seul risque sérieux à instruire parcelle par parcelle. Pour un achat, vérifiez systématiquement la cote de la parcelle sur le portail Géorisques avant même de visiter le bien.

Question 5

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Maurice-de-Beynost ?

Accepted Answer

Sur les 482 logements disposant d'un DPE enregistré auprès de l'ADEME, 10,2 % sont classés F ou G, soit environ 49 logements identifiés comme passoires thermiques. C'est un taux inférieur à la moyenne nationale (autour de 17 % du parc privé), ce qui signale un parc relativement plus récent ou mieux entretenu que dans beaucoup de communes françaises. La consommation moyenne s'établit à 148 kWh/m2/an, un niveau qui correspond approximativement à la frontière entre les classes C et D. Ce chiffre moyen masque néanmoins la dispersion réelle du parc : les maisons individuelles, qui représentent une part significative du parc local au vu du prix médian maison/appartement, peuvent afficher des consommations très variables selon leur année de construction. Pour un acheteur, les implications réglementaires sont directes et non négociables. Les logements classés G sont déjà interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront en 2028. Les logements E seront concernés en 2034. Acheter une passoire F ou G aujourd'hui, c'est soit renoncer à la location, soit absorber un coût de rénovation qui peut atteindre 20 000 à 50 000 EUR selon l'ampleur des travaux, sans aucune certitude d'atteindre le niveau C ou D visé. Le croisement DPE/prix est décisif : un bien classé F affiché sous le P25 (1 933 EUR/m2) peut sembler une affaire, mais si le coût de rénovation ramène le prix de revient au-dessus du P75 (3 568 EUR/m2), l'opération est perdante. Calculez le prix tout compris avant de négocier, pas après.

Question 6

Vivre à Saint-Maurice-de-Beynost : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Saint-Maurice-de-Beynost est une commune de 4 332 habitants qui affiche une croissance démographique de +4,26 % sur cinq ans, soit un rythme soutenu pour une commune de cette taille. Ce dynamisme résidentiel est cohérent avec la tension du marché immobilier et témoigne d'une attractivité réelle, probablement liée à la proximité de l'agglomération lyonnaise et au score transport de 90/100 -- le meilleur indicateur de la commune, qui signale une desserte efficace. Les équipements sont contrastés selon les référentiels BPE/INSEE. L'éducation est correctement couverte (score 75/100) pour une commune de cette taille, ce qui est un facteur de rétention pour les familles. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles : la commune dépend manifestement des pôles d'équipements voisins pour ces usages quotidiens. Ce n'est pas rédhibitoire si vous possédez un véhicule et que vous vous organisez sur l'agglomération, mais c'est une contrainte de vie quotidienne réelle à anticiper. Sur le plan socio-économique, les données IRIS révèlent une image nuancée. Le revenu médian s'établit à 23 950 EUR par an, soit un niveau inférieur à la médiane nationale (environ 26 000 EUR). Le taux de pauvreté ressort à 18,5 %, au-dessus de la moyenne nationale (autour de 15 %), et le taux de chômage à 8,8 % est légèrement supérieur à la moyenne nationale. Ces indicateurs socio-économiques méritent attention : ils peuvent refléter une hétérogénéité sociale interne à la commune et exercer, à terme, une pression modératrice sur les prix dans les segments les plus populaires du parc. Le taux de propriétaires de 62,7 % est proche de la moyenne nationale, sans signal particulier. Enfin, le score sécurité de 62/100 est moyen : ni rassurant ni alarmant, il justifie de s'informer sur les types d'incidents locaux avant de se décider.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 677 €	—
Maison	3 327 €	—
Tous biens (médian)	2 974 €	1 933 — 3 568 €

Marché immobilier à Saint-Maurice-de-Beynost (01700) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Saint-Maurice-de-Beynost.

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Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Saint-Maurice-de-Beynost.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

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