Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Pineuilh ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Pineuilh s'établit à 1 531 EUR/m2, avec une fourchette comprise entre 1 073 EUR/m2 (premier quartile) et 1 643 EUR/m2 (troisième quartile). L'écart entre ces deux bornes est relativement resserré, ce qui indique un marché peu stratifié : il n'y a pas de segment 'premium' très distinct. La distinction par type de bien est nette : les appartements se négocient autour de 1 286 EUR/m2, soit environ 16 % de moins que les maisons qui atteignent 1 536 EUR/m2. Cela reflète une commune à dominante pavillonnaire où la maison reste le produit de référence. Le volume de transactions est solide pour une commune de 4 490 habitants : 653 ventes DVF enregistrées, ce qui donne une lecture statistique fiable. Ce n'est pas un marché anecdotique à quelques dizaines de ventes par an. Pour ancrer ces chiffres : une maison de 100 m2 se situe typiquement entre 107 000 et 164 000 EUR selon l'état et l'emplacement, avec un point médian autour de 153 000 EUR. C'est un niveau de prix accessible, mais il faut le lire conjointement avec le contexte socio-économique local -- un revenu médian IRIS de 21 428 EUR/an et un taux de pauvreté de 18,4 % -- pour comprendre que la demande locale a une capacité d'emprunt limitée. Ce paramètre plafonne structurellement le marché et doit tempérer tout scénario de forte revalorisation à long terme.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Pineuilh ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Pineuilh ont progressé de 13,98 %. C'est une hausse significative, supérieure à la moyenne nationale, et elle mérite d'être lue avec soin avant d'en tirer des conclusions. D'un côté, ce chiffre traduit une demande réelle : le marché est classifié 'tendu' avec un indice de tension de 85/100, ce qui signifie que la demande dépasse structurellement l'offre disponible. Dans ce contexte, la hausse n'est pas artificielle. De l'autre côté, il faut garder la tête froide. Une hausse de près de 14 % sur une seule année, dans une commune à revenus modestes (taux de chômage IRIS de 18,6 %, taux de pauvreté de 18,4 %), soulève une question de durabilité : jusqu'où la demande locale peut-elle absorber des prix en hausse rapide quand le pouvoir d'achat des ménages est contraint ? Il est probable qu'une partie de la demande provient de l'extérieur -- acquéreurs fuyant les prix de Bordeaux ou de Libourne -- ce qui peut soutenir le marché tant que l'écart de prix entre Pineuilh et ces marchés reste attractif. Pour un acheteur, ce signal est ambigu : entrer maintenant signifie acheter après une hausse déjà réalisée, sans garantie que le rythme se maintient. Pour un vendeur, c'est le moment de vendre au prix, pas au-dessus : les acheteurs ont des alternatives et un marché tendu ne signifie pas que tout se vend à n'importe quel prix.

Question 3

Faut-il acheter à Pineuilh maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon de détention et de votre profil d'usage. Pour une résidence principale conservée au minimum huit à dix ans, les arguments pour acheter maintenant sont solides : le marché est tendu (indice 85/100), la commune affiche une légère croissance démographique (+1,56 % sur cinq ans), et les scores de commerce et de transport atteignent 100/100, ce qui indique des services de proximité bien dotés. Ces fondamentaux soutiennent la demande sur la durée. La question de 'attendre' ne se justifie que si vous anticipez une correction -- scénario non absurde après une hausse de 14 % en un an dans un territoire à revenus contraints. Si la demande exogène (acquéreurs venant d'agglomérations plus chères) se tarit, les prix pourraient se stabiliser ou reculer modérément. Pour un investissement locatif ou un achat-revente à horizon court (moins de cinq ans), la prudence s'impose : vous achetez après une forte hausse, sur un marché où les locataires ont des revenus médians limités, et avec un taux de vacance locative de 7,32 % (source LOVAC) qui n'est pas négligeable -- près d'un logement sur quatorze est vacant. Ce dernier chiffre est un signal d'alerte pour qui achète en espérant louer facilement. Quelle que soit votre décision, ciblez des biens bien classés au DPE (voir question dédiée) : dans un marché qui a beaucoup monté, les biens à problèmes décrochent en premier si une correction intervient.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Pineuilh, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le tableau est contrasté et il faut le regarder sans filtre. Le point positif : le marché est classifié 'tendu', ce qui suggère que trouver un locataire n'est pas impossible. Les prix d'achat restent modérés en valeur absolue (médiane à 1 531 EUR/m2), ce qui laisse théoriquement de la marge pour un rendement brut acceptable -- mais attention, aucun loyer marché n'est fourni dans les données disponibles, et tout calcul de rendement sans loyer réellement constaté sur place est une fiction. Avant tout engagement, vérifiez les loyers réels pratiqués à Pineuilh via des annonces actives ou une agence locale. Les signaux d'alerte sont multiples et sérieux. Le taux de vacance locative de 7,32 % (LOVAC) est un indicateur concret : il y a déjà des logements qui ne trouvent pas preneurs. Dans un parc locatif où les locataires affichent un revenu médian de 21 428 EUR/an et un taux de pauvreté de 18,4 %, le risque d'impayés et de vacance prolongée est structurellement élevé. Le taux de chômage IRIS de 18,6 % renforce cette lecture. Par ailleurs, 8,8 % des logements sont des passoires énergétiques (F ou G). Un logement classé F est déjà interdit à la location depuis janvier 2025 pour les nouveaux baux ; un logement classé G l'est depuis le 1er janvier 2025 pour tous les baux. Acheter un bien mal classé à Pineuilh, c'est acheter un problème juridique et financier. En synthèse : l'investissement locatif à Pineuilh n'est pas à exclure, mais il exige une sélection rigoureuse du bien (DPE C ou B, ou rénovation chiffrée), une vérification des loyers réels, et une tolérance au risque de vacance supérieure à la moyenne.

Question 5

Pineuilh est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et la commune cumule plusieurs expositions qu'un acquéreur doit prendre au sérieux avant de signer. Premier risque : l'inondation. Pineuilh est identifiée comme exposée au risque inondation. La commune est riveraine de la Dordogne, ce qui n'est pas une surprise géographique, mais cela a des conséquences directes : certaines parcelles peuvent être situées en zone inondable réglementée, ce qui impacte la constructibilité, les conditions d'assurance (surprime possible), et la valeur de revente. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque argile est présent sur la commune. Ce phénomène provoque des mouvements de sol selon les cycles de sécheresse et d'humidité, susceptibles de fissurer les fondations des maisons individuelles. Avec le changement climatique qui intensifie les épisodes de sécheresse, ce risque monte en fréquence sur toute la Gironde. Pour un acheteur de maison, demandez systématiquement un diagnostic structurel si des fissures sont visibles, et vérifiez si le bien a fait l'objet de sinistres déclarés en assurance. Troisième risque : le séisme. Le niveau est 1 (très faible), ce qui ne constitue pas un facteur discriminant dans la décision d'achat. Ce qui est non négociable : avant toute signature de compromis, exigez l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle, établi par Géorisques/BRGM. Ce document est obligatoire et vous indique précisément si le bien visé est en zone inondable cartographiée. Un bien en zone rouge ou bleue du PPRi peut être inassurable à coût raisonnable ou inconstructible -- deux éléments qui plombent la valeur et la liquidité à la revente.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Pineuilh ?

Accepted Answer

Sur 599 logements ayant fait l'objet d'un DPE (ADEME), 8,8 % sont classés F ou G -- soit environ 53 logements qualifiés de passoires thermiques. Ce chiffre est inférieur à la moyenne nationale (autour de 17 %), ce qui suggère un parc relativement moins dégradé que dans beaucoup de territoires ruraux comparables. La consommation moyenne s'établit à 161 kWh/m2/an, un niveau qui se situe dans la fourchette des étiquettes D-C selon les usages, sans être alarmant. Le contexte réglementaire est décisif pour tout investisseur ou acheteur en vue de louer. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location (nouveaux baux et renouvellements). Les logements classés F suivent la même trajectoire dès 2028. Les logements classés E seront concernés en 2034. Concrètement : acheter aujourd'hui un bien classé F ou G à Pineuilh pour le louer, c'est acheter un bien qui nécessite obligatoirement des travaux de rénovation avant de pouvoir générer un revenu locatif légal -- ou accepter de le laisser vacant, ce qui détruit immédiatement la rentabilité. La décote à l'achat sur ces biens peut paraître attractive, mais elle est souvent insuffisante pour couvrir le coût réel d'une rénovation énergétique performante (isolation, chauffage). Pour un acquéreur en résidence principale, un logement F ou G représente une facture énergétique élevée et une pression à rénover. Stratégie recommandée : cibler des biens C ou D, ou entrer sur un bien E ou F uniquement si le prix intègre une décote réelle et que vous avez un devis de travaux solide en main avant la signature.

Question 7

Vivre à Pineuilh : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Pineuilh compte 4 490 habitants et affiche une croissance démographique modeste mais positive de +1,56 % sur cinq ans, ce qui indique une commune qui ne se vide pas -- un plancher de stabilité rassurant pour la valeur patrimoniale à long terme. Les scores de services sont hétérogènes et méritent d'être lus sans déformation. Commerce (100/100) et transport (100/100) : ces scores maximaux signalent une offre de proximité bien couverte pour une commune de cette taille, ce qui est un vrai atout pour la vie quotidienne et pour l'attractivité locative. Santé (86/100) : niveau correct, au-dessus de la moyenne pour un bourg de cette dimension. Education (50/100) : score médian, ce qui peut signifier des lacunes dans l'offre scolaire secondaire ou périscolaire -- un point à vérifier concrètement si vous avez des enfants en âge scolaire. Le score de sécurité de 67/100 se lit avec les données socio-économiques : le taux de chômage IRIS est de 18,6 % et le taux de pauvreté de 18,4 %, deux indicateurs nettement supérieurs aux moyennes nationales (respectivement ~7 % et ~14 %). Le revenu médian de 21 428 EUR/an confirme un territoire sous tension sociale. Ces éléments n'interdisent pas d'acheter ou de vivre à Pineuilh, mais ils expliquent les limites structurelles du marché immobilier local -- la capacité des ménages à acheter ou à louer est contrainte -- et ils doivent informer votre estimation du potentiel de revalorisation. En synthèse : Pineuilh offre des services de proximité solides et une commune stable démographiquement, mais dans un contexte socio-économique fragile qui plafonne la demande solvable locale et impose de calibrer ses ambitions patrimoniales en conséquence.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 286 €	—
Maison	1 536 €	—
Tous biens (médian)	1 531 €	1 073 — 1 643 €

Marché immobilier à Pineuilh (33220) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Pineuilh.

599 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Pineuilh.

Acheter, vendre, investir à Pineuilh.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Pineuilh.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Pineuilh.

Estimer un bien
précis à Pineuilh.