Marché immobilier à Gagny (93220) — Prix, DPE, risques 2025

Le prix médian des biens à Gagny s'établit à 3 403 €/m² (avec une interquartile de 2 768 à 4 204 €/m²), conforme aux standards de la première couronne. Sur les 4 365 ventes analysées, la tendance annuelle affiche une légère baisse de 0,49 %, reflétant une stabilisation du marché. Le parc immobilier, dont l'année de construction moyenne se situe autour de 1970, présente une consommation énergétique moyenne de 181 kWh/m². Environ 11,8 % des logements diagnostiqués relèvent des classes F ou G. Les quartiers pavillonnaires comme le Plateau ou Franceville sont prisés pour leur habitat individuel. Le centre-ville et le quartier des Peupliers offrent davantage d'appartements anciens. Les acquisitions doivent intégrer l'hypothèse de travaux de rénovation énergétique, notamment sur l'isolation et les systèmes de chauffage.

Le score de sécurité de Gagny atteint 48/100, avec un score de localisation de 61/100, positionant la commune dans une situation moyenne pour la Seine-Saint-Denis. Les risques sont modérés : un plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) est en vigueur, l'argile du sol présente une sensibilité forte, et le risque sismique demeure très faible (niveau 1/5). Les quartiers pavillonnaires comme le Chénay-Gagny ou le Plateau connaissent un taux de cambriolage légèrement supérieur à la moyenne départementale, caractéristique des zones résidentielles denses de la première couronne. Les taux de violences publiques restent contenus. La perception varie selon les secteurs : le centre-ville et les zones comme Jean Bouin jouissent d'une meilleure réputation sécuritaire. L'analyse précise du quartier visé demeure indispensable avant tout achat.

Gagny dispose d'une excellente desserte via la ligne E du RER, avec deux gares : Gagny et Le Chénay-Gagny, permettant de rejoindre la gare Saint-Lazare en environ 20 minutes. Le réseau de bus dense assure une mobilité interne complète et des connexions vers les communes voisines. Cette accessibilité facilite les déplacements sans voiture et s'avère décisive pour les actifs travaillant à Paris. La proximité des axes autoroutiers A3 et A86 complète l'offre de mobilité pour les automobilistes, bien que la circulation puisse être dense aux heures de pointe. La ville s'inscrit ainsi comme un point de départ viable pour les navetteurs professionnels tout en permettant une vie quotidienne non automobile dans le territoire communal.

Gagny dispose d'un panorama éducatif complet, avec une trentaine d'établissements couvrant maternelle, primaire, collège et lycée. La commune ne compte aucun secteur classé en réseau d'éducation prioritaire, reflétant une homogénéité sociale et scolaire du territoire. Les groupes scolaires sont répartis dans les différents quartiers, facilitant la logistique quotidienne des familles. Trois lycées sont implantés sur le territoire, dont le lycée Gustave Eiffel, offrant filières générales, technologiques et professionnelles. Pour l'enseignement supérieur, la connexion directe via le RER E place les grands pôles universitaires parisiens et la nouvelle Université Gustave Eiffel à Marne-la-Vallée à une distance raisonnable, rendant le parcours étudiant accessible depuis le domicile familial.

La vie locale à Gagny s'organise autour de ses différents quartiers, le centre-ville demeurant le cœur commercial et social avec marché et commerces de proximité. Le Théâtre André Malraux propose une programmation culturelle. L'environnement constitue un atout majeur : le lac de Maison Blanche offre un espace de détente et de promenade, tandis que le parc Courbet et la carrière de l'Est constituent des espaces verts essentiels. Le stade Jean Bouin et les équipements sportifs variés structurent la vie physique de la commune. Les événements réguliers rythment l'année locale. La restauration relève principalement de l'offre de quartier conviviale et traditionnelle, sans gastronomie haut de gamme. Cette combinaison d'équipements et d'espaces naturels contribue à une qualité de vie acceptable en première couronne.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Gagny (3 403 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Le Raincy, à proximité, atteint 4 263 €/m² (+25,3 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Gagny représente une alternative économique pertinente.

Gagny s'adresse aux acquéreurs recherchant un compromis entre accessibilité immobilière (3 403 €/m² en médiane), desserte directe vers Paris (RER E, 20 minutes) et cadre résidentiel avec espaces verts. L'achat requiert d'anticiper des travaux de rénovation énergétique, la consommation moyenne atteignant 181 kWh/m² et 11,8 % du parc relevant des classes F-G. Les profils primo-accédants et familles trouveront matière à réflexion sérieuse, à condition d'examiner précisément la localisation choisie pour sécurité, scolaire et environnement immédiat.

Cette analyse de Gagny repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.