Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Gagny ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Gagny s'établit à 3 666 EUR/m2, avec une moyenne légèrement supérieure à 3 792 EUR/m2 — l'écart entre les deux signale que les biens haut de gamme tirent la moyenne vers le haut. La fourchette réelle du marché va de 2 714 EUR/m2 (25e percentile) à 4 120 EUR/m2 (75e percentile), soit un écart de 1 400 EUR/m2 entre un bien ordinaire et un bien bien situé ou bien entretenu. Le marché appartements affiche 3 626 EUR/m2, les maisons 3 885 EUR/m2 — un différentiel de 259 EUR/m2 qui traduit la prime habituelle sur les biens avec extérieur en petite couronne. Ces chiffres reposent sur 3 296 ventes enregistrées, un volume conséquent qui donne une robustesse statistique réelle : on ne lit pas les prix sur dix transactions anecdotiques. Ce que cela implique concrètement : un appartement de 60 m2 se négocie entre 163 000 et 247 000 EUR selon sa qualité intrinsèque. Pour une maison de 90 m2, la fourchette raisonnable oscille entre 244 000 et 371 000 EUR. Dans les deux cas, l'état énergétique du bien peut déplacer significativement le curseur vers le bas — voir la question sur les DPE.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Gagny ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Gagny ont progressé de 6,09 %. Ce n'est pas une hausse anecdotique : c'est une dynamique franche qui dépasse nettement l'inflation et contraste avec le repli observé dans de nombreuses communes de petite couronne sur la même période. En chiffres concrets, un bien acheté à la médiane il y a un an (environ 3 455 EUR/m2 rétrospectivement) vaut aujourd'hui 3 666 EUR/m2 — soit environ 12 600 EUR de plus sur un appartement de 60 m2. Pour un acheteur, cette hausse invite à ne pas tergiverser sur un bien de qualité : attendre dans un marché qui monte sans raison fondamentale d'un retournement proche coûte plus qu'une négociation modeste sur le prix affiché. Pour un vendeur, la tendance valide un positionnement ferme, mais pas au-delà du marché réel — les acheteurs comparent désormais avec des outils précis. Un bémol s'impose : une hausse de 6 % sur un an peut être le reflet d'un rééquilibrage post-correction autant que d'un trend durable. Le marché est qualifié de détendu (voir tension locative), ce qui signifie que la demande n'est pas en surchauffe structurelle. La hausse tient pour l'instant ; rien dans les données ne garantit qu'elle se poursuive au même rythme.

Question 3

Faut-il acheter à Gagny maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de deux variables : votre horizon de détention et la qualité du bien ciblé. Sur l'horizon, une détention de huit ans ou plus à Gagny est défendable. La progression des prix sur douze mois (+6,09 %) et la dynamique démographique positive (+5,29 % sur cinq ans) dessinent un marché qui absorbe bien les capitaux investis sur le long terme. Sur un horizon court de trois à cinq ans, le calcul devient plus fragile : le marché est dit détendu, ce qui signifie que l'offre n'est pas en pression extrême, et une correction même modeste sur un bien médian effacerait rapidement le gain apparent. Sur la qualité du bien, c'est ici que le croisement des données devient décisif. Le taux de passoires thermiques (F/G) atteint 12,9 % du parc DPE recensé à Gagny. Un logement classé F est déjà interdit à la location depuis 2025 ; un classement G était frappé d'interdiction encore plus tôt. Si vous achetez une passoire pour y habiter, intégrez impérativement le coût de rénovation dans votre offre — la décote doit être réelle, pas cosmétique. Si vous achetez pour louer, un bien classé F ou G est une impasse réglementaire immédiate. La conclusion pratique : dans un marché en hausse mais détendu, avec des données socio-économiques (taux de pauvreté 17,7 %, chômage 12,7 %) qui signalent une base de clientèle locative sous pression financière, acheter un bien de qualité énergétique correcte (C ou D) à un prix raisonnable dans la fourchette basse du marché reste la stratégie la plus solide. Ne pas surpayer dans l'espoir que la hausse efface une mauvaise entrée.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Gagny, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données permettent de poser le cadre, mais elles imposent aussi plusieurs mises en garde sérieuses. Le marché locatif de Gagny est classé détendu, avec un indice de tension à 23. Cela signifie que l'offre de logements disponibles excède la demande exprimée : vous n'aurez pas de file d'attente automatique de candidats locataires, et le risque de vacance est réel — le taux de vacance LOVAC est d'ailleurs mesuré à 6,52 %, ce qui est significatif. À un prix d'achat médian de 3 666 EUR/m2, et sans données de loyers constatés dans ce jeu de données, il est impossible d'annoncer un rendement brut sérieux. Toute promesse de rendement non fondée sur les loyers réellement pratiqués en 2024-2025 à Gagny serait une manipulation. Ce que l'on peut dire : le contexte socio-économique local — revenu médian 23 412 EUR/an, taux de pauvreté 17,7 %, chômage 12,7 % — indique une population locative dont la solvabilité est contrainte. Cela ne rend pas l'investissement impossible, mais cela impose de sélectionner rigoureusement les locataires et d'anticiper un taux d'effort élevé dans le loyer possible. Par ailleurs, 12,9 % du parc DPE est classé F ou G : ces biens sont à fuir pour un investissement locatif, leur mise en location étant désormais illégale. Un bien classé E est encore louable jusqu'en 2034, mais il devra être rénové. Bilan : si vous investissez à Gagny, ciblez un bien classé D minimum, vérifiez les loyers réels via les observatoires locaux ou annonces comparables, et bâtissez votre calcul sur un taux de vacance d'au moins 5 à 7 % par prudence. Le marché n'est pas une machine à cash-flow facile.

Question 5

Gagny est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur deux fronts distincts qui doivent figurer dans tout acte d'achat sérieux. Premier risque : le risque d'inondation est avéré à Gagny. Cela ne signifie pas que chaque parcelle est concernée, mais que des zones de la commune sont identifiées dans les plans de prévention du risque inondation. Une parcelle en zone inondable peut entraîner des contraintes d'assurance majorées, des restrictions de travaux et une décote à la revente que le marché ne pardonne pas. Avant toute offre d'achat, la consultation de l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'adresse exacte du bien est obligatoire — et ce document doit être fourni par le vendeur dans le dossier de vente. Second risque : le risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) est également présent sur le territoire. Ce phénomène crée des mouvements de sol qui fissurent les fondations, les murs et les dallages, particulièrement lors des cycles de sécheresse-réhumidification devenus plus fréquents avec le changement climatique. Pour une maison individuelle, ce risque est critique : faites réaliser un diagnostic de l'état des fondations si vous achetez une construction ancienne. Le risque sismique, lui, est de niveau 1 (très faible), le plus bas de l'échelle nationale — il n'est pas un facteur de décision. En synthèse : demandez l'ERP à la parcelle, vérifiez si le bien est en zone inondable délimitée, et pour toute maison, prenez le risque argile au sérieux lors de la visite technique.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Gagny ?

Accepted Answer

Sur les 6 640 logements ayant fait l'objet d'un diagnostic DPE recensé à Gagny, 12,9 % sont classés F ou G — ce que la loi qualifie de passoires thermiques. Cela représente environ 856 logements dont la mise en location est soit déjà interdite (G dès 2023, F dès 2025), soit soumise à une interdiction imminente. La consommation énergétique moyenne du parc est de 185 kWh/m2/an, un niveau qui correspond grosso modo à la classe D — donc un parc globalement médiocre sans être catastrophique, mais loin des standards actuels d'un bien performant (classe A ou B, en dessous de 70 kWh/m2/an). Ce que cela implique selon votre situation. Si vous achetez pour habiter : un bien classé F ou G doit impérativement faire l'objet d'un chiffrage précis des travaux de rénovation (isolation, chauffage) avant toute offre. La décote sur ces biens est réelle et négociable — ne l'ignorez pas. Si vous achetez pour louer : les classes F et G sont des impasses réglementaires. La classe E est encore louable jusqu'en 2034, mais une rénovation sera nécessaire avant cette échéance pour maintenir la légalité du bail. Si vous vendez une passoire : le marché anticipe désormais la décote, les acheteurs avertis négocient en intégrant le coût des travaux. Surévaluer un bien mal classé au DPE dans un marché où l'information est accessible est une erreur stratégique. Le DPE est devenu un vrai déterminant de valeur, pas une case administrative à cocher.

Question 7

Vivre à Gagny : services, démographie et contexte social ?

Accepted Answer

Gagny compte 42 313 habitants et affiche une croissance démographique de +5,29 % sur cinq ans, soit environ 2 130 habitants supplémentaires — un gain réel qui traduit une attractivité relative mais qu'il convient de ne pas romantiser. Les scores de services de proximité sont maximaux : transport 100/100, éducation 100/100, santé 100/100, commerce 100/100. Ces scores mesurent la présence et la densité d'équipements, non leur qualité subjective. Concrètement, la commune dispose d'une offre complète en matière d'accès quotidien, ce qui est un facteur de valeur immobilière objectif et un avantage réel pour les ménages sans voiture ou avec enfants. Le score de localisation global est de 61/100 et le score de sécurité de 48/100 — ce dernier est inférieur à la médiane nationale. Il ne faut ni dramatiser ni ignorer ce chiffre : il signifie que la tranquillité du cadre de vie est un critère à évaluer localement, quartier par quartier, lors des visites, plutôt que de le traiter comme une donnée uniforme sur toute la commune. Le contexte socio-économique mérite une lecture directe. Le revenu médian par unité de consommation est de 23 412 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 17,7 % et le taux de chômage 12,7 %. Ces indicateurs sont supérieurs aux moyennes nationales et signalent une commune avec une population fragilisée économiquement. Ce contexte n'empêche pas d'y acheter ou d'y vivre, mais il influe sur la dynamique du marché locatif, la solvabilité des acheteurs potentiels à la revente, et plus généralement sur la trajectoire de valorisation à long terme. Un acheteur informé intègre ces données dans son analyse — pas pour fuir, mais pour calibrer ses attentes de plus-value réaliste.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 626 €	—
Maison	3 885 €	—
Tous biens (médian)	3 666 €	2 714 — 4 120 €

Marché immobilier à Gagny (93220) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Gagny.

6 640 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

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Trois leçons à retenir de Gagny.

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