Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Conches-en-Ouche ?

Accepted Answer

Le prix médian à Conches-en-Ouche ressort à 1 500 EUR/m2 selon les données DVF/DGFiP, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 353 à 2 273 EUR/m2. Cette amplitude de 920 EUR/m2 entre le premier et le troisième quartile signale une hétérogénéité importante du parc : des biens dégradés ou mal situés tirent le bas de la fourchette vers le bas, quand les logements les plus qualitatifs soutiennent le haut. Il existe par ailleurs un écart très marqué entre les typologies : les appartements affichent 3 232 EUR/m2 contre 1 785 EUR/m2 pour les maisons, soit presque le double. Cet écart est contre-intuitif dans une commune de 4 838 habitants et appelle la prudence : le volume de transactions sur les appartements est probablement très faible (465 ventes DVF au total, marché très majoritairement composé de maisons), ce qui rend le prix médian des appartements statistiquement fragile et peu exploitable pour négocier. Pour un acheteur, la référence opérationnelle est le prix maison : 1 785 EUR/m2 en médiane, avec une plage réaliste de négociation entre 1 353 et 1 800 EUR/m2 selon l'état du bien. Sur 100 m2, cela représente un budget de 135 000 à 180 000 EUR pour une maison standard, avant travaux éventuels.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Conches-en-Ouche ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Conches-en-Ouche a reculé de 15 %. Ce n'est pas une légère correction : c'est une baisse franche et significative. En valeur absolue, une maison de 100 m2 qui valait environ 210 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui autour de 178 500 EUR — soit une perte latente de plus de 30 000 EUR pour un vendeur qui n'a pas agi à temps. Plusieurs signaux structurels expliquent cette dynamique et invitent à ne pas la traiter comme un accident passager. Le revenu médian local est de 19 683 EUR/an avec un taux de pauvreté de 24,6 % et un taux de chômage de 14,6 %, soit des fondamentaux socio-économiques qui compressent la demande solvable. La population recule de 1,37 % sur cinq ans, ce qui signifie moins d'acheteurs potentiels dans le bassin. Le taux de logements vacants atteint 8,71 % selon les données LOVAC, ce qui indique un stock excédentaire par rapport à la demande. Dans ce contexte, la baisse de 15 % est cohérente et n'est pas encore clairement enrayée par des facteurs correcteurs. Pour un acheteur, entrer dans ce marché n'est pas interdit, mais avec un horizon de détention court — moins de cinq ans — le risque de revendre à perte est réel. Pour un vendeur, se positionner au prix actuel du marché, pas à celui d'avant la correction, est une nécessité : les biens surpricés ne trouvent pas preneur dans un marché déclinant à offre excédentaire.

Question 3

Faut-il acheter à Conches-en-Ouche maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend entièrement de votre horizon et de votre motif d'achat. Pour une résidence principale avec un horizon de détention long — dix ans et plus — les conditions actuelles ne sont pas mauvaises pour l'acheteur : les prix ont déjà corrigé de 15 % en un an, le marché est classé en équilibre avec un indice de tension de 35 sur 100, ce qui signifie que la pression acheteuse est faible et que la marge de négociation est réelle. Acheter en dessous du P25, soit sous 1 353 EUR/m2, sur un bien de qualité est accessible dans ce contexte. La prudence s'impose en revanche sur deux points critiques. Premier point : les fondamentaux locaux sont structurellement fragiles — chômage à 14,6 %, pauvreté à 24,6 %, population en recul — ce qui ne préfigure pas un rebond rapide des prix. Il n'y a pas de catalyseur évident qui laisse entrevoir une reprise à court terme. Second point : la qualité du bien acheté est déterminante. Dans un marché baissier à offre excédentaire (8,71 % de vacance), les biens médiocres — passoires thermiques classées F/G, biens à lourde rénovation — perdent de la valeur deux fois plus vite que les biens sains. La stratégie défendable aujourd'hui : acheter un bien bien classé au DPE ou rénovable à coût maîtrisé, négocier agressivement, et ne pas compter sur une plus-value à la revente avant cinq à sept ans minimum. Pour un investissement locatif pur ou pour un acheteur avec un horizon court, il est légitime d'attendre de voir si la tendance se stabilise.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Conches-en-Ouche, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les chiffres disponibles invitent à une grande prudence avant d'investir à visée locative sur Conches-en-Ouche. Le premier signal d'alerte est le taux de vacance locative : 8,71 % selon les données LOVAC, un niveau élevé qui signifie qu'environ un logement sur onze est vide sans raison conjoncturelle claire. Dans un parc excédentaire, louer sans délai et sans concession sur le loyer n'a rien d'automatique. Le second signal est socio-économique : avec un revenu médian de 19 683 EUR/an, un taux de pauvreté de 24,6 % et un taux de chômage de 14,6 %, le bassin de locataires solvables est étroit. Cela pèse sur le niveau de loyer réellement praticable et sur le risque d'impayés. Le prix médian maison à 1 785 EUR/m2 permet mécaniquement un rendement brut potentiellement intéressant sur le papier — à condition que le loyer constaté le justifie — mais aucune donnée sur les loyers réels n'est disponible ici. Avant tout investissement, il est indispensable de vérifier les loyers effectivement pratiqués sur des biens comparables (annonces actives, données locales), et de modéliser le rendement net après charges, taxe foncière, et éventuels travaux de mise en conformité DPE. L'indice de tension à 35 sur 100 confirme un marché non tendu : la demande locative n'est pas en excès par rapport à l'offre. Investir dans ce contexte est possible, mais uniquement sur un bien au prix très bas, bien classé énergétiquement, et avec un loyer de marché vérifié en amont — pas calculé à rebours du rendement espéré.

Question 5

Conches-en-Ouche est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Conches-en-Ouche présente un profil de risque partiel mais réel selon les données disponibles issues de Géorisques/BRGM. Le risque inondation n'est pas identifié à l'échelle communale dans les données consultées, ce qui est une donnée favorable pour les biens en zone basse. En revanche, deux risques sont actifs. Premièrement, le retrait-gonflement des argiles (RGA) : le risque argile est présent sur la commune. Ce phénomène, souvent sous-estimé, est la principale cause de sinistres sur les fondations en France. En période de sécheresse prolongée, les sols argileux se contractent et peuvent provoquer des fissurations structurelles des maisons individuelles — les plus concernées étant celles construites sur dalle sans études de sol préalables. L'Eure (département 27) a connu des épisodes de sécheresse classés en catastrophe naturelle ces dernières années. Avant toute acquisition d'une maison individuelle à Conches-en-Ouche, il est impératif de vérifier l'historique des arrêtés de catastrophe naturelle sur la parcelle et de faire inspecter les fondations. Deuxièmement, le risque sismique est classé en zone 1 (très faible), ce qui n'implique pas de contraintes constructives significatives mais reste à mentionner. La recommandation pratique : exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle avant signature du compromis, et le lire effectivement — ce document est obligatoire mais souvent peu exploité par les acheteurs.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Conches-en-Ouche ?

Accepted Answer

Sur les 479 DPE recensés à Conches-en-Ouche, 6,7 % sont des passoires thermiques classées F ou G, soit environ 32 logements identifiés. Ce taux est modéré comparé à des communes rurales normandes à parc ancien comparable, mais le chiffre absolu sous-estime probablement la réalité : le parc total de la commune dépasse largement 479 logements pour une population de 4 838 habitants, ce qui signifie que la couverture DPE est partielle. La consommation moyenne est de 183 kWh/m2/an, un niveau qui correspond à peu près à une classe D-E, indicateur d'un parc à la fois ancien et partiellement rénové. Les enjeux réglementaires sont concrets et immédiats. Les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Les logements F seront interdits à la location à partir de 2028. Les E suivront en 2034. Pour un acheteur-investisseur, acquérir une passoire F ou G à Conches-en-Ouche sans budget de rénovation énergétique intégré dans le plan de financement, c'est s'exposer à une impossibilité de louer à court terme et à une décote croissante à la revente. Dans un marché déjà en baisse de 15 %, la double pénalité prix-DPE est brutale : ces biens peuvent se négocier 15 à 25 % sous le prix médian, ce qui représente une décote réelle mais aussi un coût de remise à niveau potentiellement élevé. La règle de calcul à appliquer avant d'acheter une passoire : prix d'achat + coût de rénovation DPE (devis réels, pas estimatifs) doit rester inférieur à la valeur de marché post-travaux — ce qui, dans ce marché en recul, est loin d'être automatique.

Question 7

Vivre à Conches-en-Ouche : services, démographie et contexte social ?

Accepted Answer

Conches-en-Ouche est une commune de 4 838 habitants dont la population recule de 1,37 % sur cinq ans. Ce n'est pas un effondrement démographique, mais c'est une tendance négative constante qui confirme que la commune ne capte pas de nouveaux arrivants en nombre suffisant pour compenser les départs ou le solde naturel. Le profil socio-économique est marqué : revenu médian de 19 683 EUR/an, taux de pauvreté de 24,6 % et taux de chômage de 14,6 %. Ces indicateurs INSEE/IRIS sont nettement défavorables par rapport aux moyennes nationales et indiquent une fragilité structurelle du tissu social et économique local. En termes d'équipements, la commune dispose de 86 établissements avec 70 créations sur douze mois, ce qui témoigne d'une activité économique locale non nulle. Les scores sectoriels montrent des écarts importants : le score éducation est satisfaisant à 75 sur 100, le score sécurité est correct à 70 sur 100, et le score transport atteint 65 sur 100 — des niveaux acceptables pour une commune rurale de cette taille. En revanche, les scores santé et commerce ressortent à 29 sur 100 chacun, ce qui signale des déficits réels en matière d'offre médicale et commerciale de proximité. Pour un acheteur en résidence principale, cela se traduit concrètement par une dépendance à la voiture pour les achats courants et un accès aux soins qui nécessite de se déplacer hors commune. Ces déficits structurels pèsent sur l'attractivité résidentielle et contribuent mécaniquement à la pression baissière sur les prix. Le taux de propriétaires est de 46,9 %, inférieur à la moyenne nationale des communes rurales, ce qui reflète un profil de population mixte locataires-propriétaires dans un contexte de revenus contraints.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 232 €	—
Maison	1 785 €	—
Tous biens (médian)	1 500 €	1 353 — 2 273 €

Marché immobilier à Conches-en-Ouche (27190) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Conches-en-Ouche.

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Profil Conches-en-Ouche.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Conches-en-Ouche.

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