Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Cherbourg-en-Cotentin ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté dans les transactions DVF/DGFiP s'établit à 2 308 EUR/m2 sur la commune. La fourchette réelle s'étend de 1 607 EUR/m2 au premier quartile à 2 722 EUR/m2 au troisième quartile : c'est un écart de plus de 1 100 EUR/m2 entre le bas et le haut du marché, ce qui traduit une hétérogénéité marquée du parc. Le marché des appartements se paie nettement plus cher que celui des maisons : 3 454 EUR/m2 contre 2 315 EUR/m2. Cet écart s'explique notamment par la structure du parc et la localisation des appartements, souvent plus centraux. Concrètement : un appartement de 60 m2 se négocie autour de 207 000 EUR au prix médian ; une maison de 100 m2 autour de 231 500 EUR. Le volume de 6 260 ventes enregistrées dans DVF donne une profondeur de marché correcte pour une ville de 78 000 habitants : il y a suffisamment de transactions pour que le prix médian soit statistiquement solide et pour trouver des références comparables lors d'une négociation. Ce qui doit alerter l'acheteur : le prix moyen (2 732 EUR/m2) est très supérieur au médian (2 308 EUR/m2), signe que quelques transactions hautes de gamme ou atypiques tirent la moyenne vers le haut. Pour négocier, référez-vous au médian et à la fourchette P25-P75, pas à la moyenne.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Cherbourg-en-Cotentin ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix reculent de 0,81 %. En valeur absolue, cela représente environ 19 EUR/m2 perdus sur le prix médian : sur un appartement de 60 m2, c'est environ 1 140 EUR de valeur effacée en un an. La correction est modérée, pas catastrophique, mais elle confirme que le marché ne monte pas. Pour un acheteur, ce contexte offre un léger avantage à la négociation : un vendeur qui a mis son bien au prix d'il y a 18 mois est techniquement hors marché, et les données le prouvent. Pour un vendeur, l'erreur classique dans ce type de marché est de s'accrocher à un prix ancré sur le pic. Le marché ne récompense plus l'attente. Pour un investisseur avec un horizon long de huit à dix ans, une baisse de moins de 1 % par an n'est pas dissuasive en soi, mais elle doit être mise en regard des autres signaux : taux de vacance locative à 6,3 % (un logement sur seize est vacant, selon les données LOVAC), revenu médian local de 22 094 EUR et taux de pauvreté à 15,9 %. Ce contexte socio-économique pèse sur la capacité des locataires à absorber des hausses de loyer. La prudence est de mise sur la stratégie de revalorisation locative.

Question 3

Faut-il acheter à Cherbourg-en-Cotentin maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de votre horizon et de la qualité du bien ciblé. Sur le fond du marché : les prix reculent légèrement (-0,81 % sur 12 mois), le marché est classé en tension équilibrée (indice 60), et le taux de vacance LOVAC atteint 6,3 %. Il n'y a pas de pression haussière identifiable à court terme. Attendre ne coûte donc pas grand-chose en termes de prix manqués, mais cela a un coût financier si vous êtes en location pendant ce temps. Pour une résidence principale gardée sept ans ou plus : entrer maintenant à un prix médian de 2 308 EUR/m2 est défendable, à condition de négocier sur les biens présentant des défauts (mauvaise étiquette DPE, travaux visibles) qui justifient une décote supplémentaire de 10 à 15 % par rapport au prix affiché. Le pouvoir de négociation de l'acheteur est réel dans un marché qui baisse légèrement et qui dispose d'un stock de logements vacants non négligeable. Pour un horizon court de deux à quatre ans : le profil ne plaide pas pour l'achat. Avec des prix qui stagnent ou reculent, des frais de transaction à absorber et une dynamique socio-économique tendue (taux de chômage à 12,3 %, taux de pauvreté à 15,9 %), la probabilité de revendre avec une plus-value est faible. Pour tout achat, concentrez-vous sur les biens classés A à D au DPE : les passoires F/G, bien que peu représentées (4,4 % du parc selon les données ADEME/ADIL), seront progressivement exclues de la location et décoteront davantage à la revente.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Cherbourg-en-Cotentin, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Cherbourg-en-Cotentin présente des signaux contradictoires qu'il faut peser honnêtement. D'un côté, le prix d'acquisition reste accessible : 2 308 EUR/m2 de médian, 1 607 EUR/m2 en bas de fourchette. Cela laisse mécaniquement de la place pour un rendement brut correct si le loyer est au niveau du marché local. À titre de cadrage, vérifiez le loyer réellement constaté dans les données de l'Observatoire des loyers ou auprès d'agences locales avant tout calcul, les données fournies ici ne couvrent pas les loyers. De l'autre côté, trois signaux limitent l'enthousiasme. Premier signal : le taux de vacance LOVAC à 6,3 % est un avertissement. Un logement sur seize est vacant sur la commune. Si votre bien rejoint ce stock, le rendement s'effondre. La sélection du bien et de sa localisation dans la commune est donc critique. Deuxième signal : le profil socio-économique est tendu. Revenu médian de 22 094 EUR, taux de pauvreté à 15,9 %, taux de chômage à 12,3 %. La solvabilité des locataires potentiels est un facteur de risque structurel, qui augmente les risques d'impayés et limite la capacité à réviser les loyers. Troisième signal : les prix reculent (-0,81 %/an). La plus-value à la revente ne peut pas être comptée comme variable d'ajustement du rendement. La stratégie locative défendable ici est celle du rendement immédiat solide sur un bien en bon état (DPE C ou D minimum), acheté sous le prix médian, dans un secteur de la commune à faible vacance. L'investissement patrimonial spéculatif sur la revalorisation ne tient pas avec les données disponibles.

Question 5

Cherbourg-en-Cotentin est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et plusieurs risques se cumulent sur la commune, ce qui doit alerter tout acheteur avant signature. Premier risque : l'inondation. Les données indiquent une exposition au risque d'inondation sur la commune. Ce risque est hétérogène selon les parcelles : certaines zones sont concernées, d'autres non. Un bien en zone inondable peut être assuré plus difficilement, et les banques peuvent conditionner le prêt ou l'assurance. Deuxième risque : l'argile et le retrait-gonflement des argiles (RGA). Ce phénomène provoque des mouvements de terrain sous les fondations lors des cycles sécheresse-réhumidification. Les maisons individuelles sur fondations superficielles sont particulièrement vulnérables. Un sinistre RGA peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros et les délais d'indemnisation en catastrophe naturelle sont longs. Troisième risque : le séisme, classé en zone 2 (faible). Ce niveau n'est pas dissuasif pour l'immobilier résidentiel standard, mais il impose des normes parasismiques sur les constructions neuves. La règle absolue avant tout achat : exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, obligatoire lors de toute transaction. Ne vous contentez pas de la classification communale : deux rues peuvent avoir des profils de risque très différents. Consultez également les données BRGM (georisques.gouv.fr) à l'adresse précise du bien.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Cherbourg-en-Cotentin ?

Accepted Answer

Le parc diagnostiqué compte 17 510 DPE enregistrés (données ADEME), ce qui donne une base statistique solide. La consommation moyenne s'établit à 163 kWh/m2/an, ce qui correspond à une étiquette D dans la classification réglementaire actuelle. Ce n'est pas catastrophique, mais c'est un parc qui consomme davantage que les standards récents. La part des passoires thermiques (étiquettes F et G) est de 4,4 %, soit environ 770 logements sur les diagnostiqués. C'est un ratio relativement contenu comparé à des centres-villes anciens, mais ces biens sont désormais des actifs à risque réglementaire. Les échéances légales sont fermes : les logements classés G sont interdits à la nouvelle location depuis le 1er janvier 2025 (décret loi Climat-Résilience), les F le seront en 2028, les E en 2034. Pour un acheteur qui envisage de louer : acquérir une passoire F ou G aujourd'hui sans budget de rénovation intégré dans le plan de financement, c'est s'exposer à une impossibilité de louer légalement à court terme et à une décote significative à la revente. Pour une résidence principale : une passoire peut représenter une opportunité d'achat décoté si le coût des travaux est précisément chiffré par un auditeur énergétique avant l'achat et si les aides disponibles (MaPrimeRénov', CEE) ont été calculées. Ne partez pas sur une estimation approximative pour un engagement à 200 000 EUR.

Question 7

Vivre à Cherbourg-en-Cotentin : quels services, quelle démographie ?

Accepted Answer

Avec 78 258 habitants, Cherbourg-en-Cotentin est la principale ville du département de la Manche et dispose d'un tissu de services qui se lit dans les données. Le score éducation est au maximum de la grille (100), ce qui traduit une offre scolaire complète pour une ville de cette taille : de la maternelle au supérieur, les équipements sont présents. Le score transport atteint 90, reflet d'une ville portuaire bien desservie, avec des connexions vers Caen et Paris. Ce sont deux points forts objectifs pour une famille ou un actif qui dépend des transports. En revanche, les scores santé (29) et commerce (29) sont nettement en dessous de la moyenne. Un score santé à 29 dans une ville de 78 000 habitants est un signal à prendre au sérieux : il peut traduire une pénurie de médecins généralistes ou de spécialistes en libéral, un problème structurel que connaissent de nombreuses villes normandes. Vérifiez concrètement les délais d'accès aux soins avant de vous installer. Le score commerce à 29 mérite également investigation : il peut refléter une vacance commerciale en centre-ville, cohérente avec un taux de vacance immobilière à 6,3 %. Sur la démographie, la population progresse faiblement : +0,58 % sur cinq ans. Ce n'est pas un déclin, mais ce n'est pas une croissance qui tire les prix ou crée une pression locative. Le tissu économique local compte 16 304 établissements et 1 177 créations sur 12 mois, ce qui est honorable pour une ville de cette taille. Le contexte socio-économique reste néanmoins structurellement tendu : revenu médian à 22 094 EUR, taux de pauvreté à 15,9 % et taux de chômage à 12,3 %, tous trois supérieurs aux moyennes nationales. Ces indicateurs ne sont pas anodins pour un investisseur locatif, mais ils sont aussi le contexte dans lequel se fixent les prix accessibles que montre le marché.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 454 €	—
Maison	2 315 €	—
Tous biens (médian)	2 308 €	1 607 — 2 722 €

Marché immobilier à Cherbourg-en-Cotentin (50100) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Cherbourg-en-Cotentin.

17 510 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

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