Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Castelsarrasin ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté par les données DVF/DGFiP s'établit à 1 610 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 167 EUR/m2 (premier quartile) à 1 967 EUR/m2 (troisième quartile). Cette amplitude de 800 EUR/m2 entre les deux bornes reflète un marché très hétérogène : le bas de gamme correspond à des biens à rénover lourdement ou mal situés, le haut de gamme à des maisons en bon état ou déjà rénovées. Ce sont les maisons qui dominent le marché — le prix médian maison ressort à 1 629 EUR/m2, ce qui est cohérent avec la médiane globale. En revanche, les données enregistrent un prix moyen appartement à 5 506 EUR/m2, un chiffre qui paraît très atypique pour une ville de cette taille et de ce niveau de marché : il traduit vraisemblablement un volume de transactions en appartements très faible, ce qui rend cette moyenne peu fiable pour une décision d'achat. 1 403 ventes DVF ont été enregistrées sur la période, ce qui est un volume suffisant pour que les prix maison soient statistiquement solides. Concrètement, pour une maison de 100 m2, le budget médian réaliste se situe entre 117 000 et 197 000 EUR selon l'état du bien. Castelsarrasin reste un marché d'entrée de gamme par rapport aux grandes agglomérations, mais l'hétérogénéité des prix impose une analyse au cas par cas plutôt qu'une référence à la médiane seule.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Castelsarrasin ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix progressent de 1,76 %. Ce n'est pas une envolée, mais c'est une stabilisation légèrement positive dans un contexte national difficile. Sur une maison médiane de 100 m2 à 1 610 EUR/m2, cela représente environ 2 800 EUR de gain de valeur sur un an — modeste, mais la trajectoire ne se détériore pas. Pour un acheteur, ce signal est neutre à légèrement favorable : le marché ne chauffe pas, la pression à la hausse reste faible, et le pouvoir de négociation est réel. On ne se bat pas pour les biens à Castelsarrasin. L'indice de tension est de 41 et le marché est classé en équilibre, ce qui confirme qu'il n'y a pas de pénurie d'offre contraignant les prix à la hausse. Pour un vendeur, la hausse de 1,76 % est insuffisante pour justifier un prix significativement supérieur aux transactions récentes : le marché ne pardonnera pas un surprix. La prudence s'impose en particulier sur les biens énergivores ou à rénover : dans un marché qui progresse doucement, les biens de moindre qualité ne bénéficient pas de la même dynamique que les biens sains, et peuvent stagner ou décrocher. La tendance positive reste fragile et ne justifie pas d'urgence à acheter ni d'urgence à attendre.

Question 3

Faut-il acheter à Castelsarrasin maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend presque entièrement de votre horizon de détention et de votre usage. Trois signaux sont à peser. Premier signal, favorable à l'achat : le marché est en équilibre (tension 41), les prix progressent légèrement (+1,76 %), le volume de transactions est conséquent (1 403 ventes DVF), ce qui signifie que la liquidité existe. On entre dans ce marché sans se battre, avec une vraie marge de négociation. Second signal, à surveiller : le taux de vacance locative s'établit à 8,81 %, ce qui est élevé. Ce chiffre indique qu'une proportion non négligeable de logements sont inoccupés — signe structurel d'un marché qui ne tire pas spontanément vers le haut. Pour une résidence principale, c'est sans incidence directe. Pour un investissement locatif, c'est un signal d'alerte sérieux. Troisième signal, contextuel : le revenu médian IRIS est de 19 768 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 20,8 % et le taux de chômage 16,2 %. Ces indicateurs socio-économiques ne font pas d'un achat une mauvaise décision, mais ils décrivent un tissu économique local sous pression, ce qui limite mécaniquement la capacité des prix à s'apprécier fortement sur le moyen terme. Conclusion opérationnelle : si vous achetez pour y vivre avec un horizon de huit ans ou plus, le point d'entrée est raisonnable — les prix ne sont pas surévalués, la négociation est possible, et l'horizon efface l'essentiel du risque de cycle. Si vous spéculez sur une plus-value à court ou moyen terme, les fondamentaux socio-économiques ne plaident pas pour une accélération des prix.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Castelsarrasin, est-ce rentable ?

Accepted Answer

La question mérite une réponse honnête plutôt que rassurante. Les prix d'acquisition sont bas — médiane à 1 610 EUR/m2 — ce qui rend les rendements bruts apparents potentiellement attractifs. Mais trois indicateurs viennent tempérer sérieusement cet enthousiasme. Premièrement, le taux de vacance locative de 8,81 % est un signal structurel : près d'un logement sur dix est vide. Dans un marché peu tendu (indice 41, classification équilibre), la demande locative n'est pas sous pression. Un logement vide un ou deux mois par an efface rapidement une partie du rendement espéré. Deuxièmement, le profil économique des locataires potentiels est contraint : revenu médian IRIS à 19 768 EUR/an, taux de pauvreté à 20,8 %, taux de chômage à 16,2 %. Cela signifie que les loyers de marché sont structurellement plafonnés par la solvabilité des ménages, et que le risque d'impayé est supérieur à la moyenne nationale. Troisièmement, les données disponibles ne fournissent pas de loyers médians constatés — il est impératif de vérifier les loyers réels pratiqués localement avant tout engagement, et de ne pas construire un plan de financement sur des hypothèses optimistes. Ce que ce marché peut offrir : un accès à la propriété locative à faible ticket d'entrée, potentiellement intéressant dans une logique de déficit foncier ou de rénovation énergétique. Ce qu'il ne promet pas : une demande locative soutenue, des loyers en hausse rapide, ou une revente facile dans cinq ans. Investir ici demande une gestion active et une sélection rigoureuse du bien et du secteur au sein de la commune.

Question 5

Castelsarrasin est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur plusieurs fronts simultanément, ce qui doit impérativement être intégré dans toute décision d'achat. Risque inondation : Castelsarrasin est identifiée comme exposée au risque inondation. La commune est traversée par des cours d'eau et se situe dans une zone historiquement concernée par des crues. Ce risque n'est pas uniforme sur tout le territoire communal — il est strictement parcellaire. Avant toute offre d'achat, la consultation de l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle est obligatoire et doit être exigée du vendeur. Un bien en zone inondable peut être assurable, mais les primes peuvent être élevées, la revente plus difficile, et certains travaux soumis à restrictions. Risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) : le risque est présent. Ce phénomène provoque des mouvements de terrain selon l'humidité du sol, avec des conséquences directes sur les fondations des maisons individuelles — fissures structurelles, déformations. Pour l'acheteur, cela signifie : exiger un diagnostic de l'état des fondations sur toute maison ancienne, et vérifier que la construction respecte les normes parasismiques-RGA si elle est récente. Risque sismique : classé en zone 1, c'est-à-dire le niveau le plus faible. Ce risque est négligeable dans la décision d'achat. Synthèse pour la décision : l'exposition aux inondations et à l'aléa argile impose deux réflexes non négociables — consulter l'ERP parcellaire et réaliser une inspection structurelle sérieuse du bâti avant de signer. Ces risques ne disqualifient pas le marché, mais ils différencient fortement les biens entre eux.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Castelsarrasin ?

Accepted Answer

Sur un échantillon de 2 500 DPE analysés (source ADEME), 6,6 % des logements sont classés F ou G — les passoires thermiques. En valeur absolue, cela représente environ 165 logements directement concernés par les restrictions locatives en vigueur ou à venir. La consommation moyenne des logements s'établit à 131 kWh/m2/an, ce qui correspond à un niveau modéré — ni exemplaire, ni catastrophique. Ce chiffre positionne le parc moyen de Castelsarrasin autour des classes C ou D, ce qui est cohérent avec une proportion de passoires thermiques contenue. Les enjeux réglementaires à intégrer dans toute décision : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis janvier 2025 (pour les nouvelles mises en location ou les renouvellements de bail), les F le seront en 2028 et les E en 2034. Pour un acheteur investisseur, acheter une passoire thermique aujourd'hui signifie une interdiction de louer imminente ou prochaine sans travaux — et dans un marché où les prix progressent doucement, la rentabilité d'une rénovation énergétique lourde est loin d'être garantie. Pour un acheteur en résidence principale, la décote sur une passoire est réelle et négociable : mais elle doit être mise en regard du coût de rénovation réel, pas d'une estimation approximative. Pour un vendeur d'un bien F ou G, l'urgence est de ne pas surpricer : le marché commence à intégrer fortement la contrainte énergétique dans les offres, et la décote s'accélère à mesure que les échéances réglementaires approchent.

Question 7

Vivre à Castelsarrasin : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Castelsarrasin compte 14 343 habitants et affiche une croissance démographique de +1,16 % sur cinq ans — une progression modeste mais réelle, qui indique que la commune attire sans se dépeindre. Sur le plan des équipements, le score éducation ressort à 100/100, ce qui signale une offre scolaire complète et bien dotée pour une ville de cette taille : un atout concret pour les familles. Le score transport s'établit à 50/100, soit un niveau intermédiaire — ni la dépendance totale à la voiture d'un village rural, ni l'accessibilité d'une ville bien reliée. Pour quelqu'un travaillant sur l'agglomération toulousaine ou à Montauban, la question de la mobilité doit être vérifiée concrètement avant achat. Les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont en revanche faibles : ils signalent une offre limitée dans ces deux domaines au niveau de la commune. Ce n'est pas rédhibitoire dans une commune de 14 000 habitants si l'on accepte de recourir à des équipements situés dans d'autres communes, mais c'est un facteur de confort de vie à peser selon son profil. Le contexte socio-économique est le point de vigilance le plus sérieux : revenu médian IRIS à 19 768 EUR/an, taux de pauvreté à 20,8 %, taux de chômage à 16,2 %. Ces chiffres (source INSEE/IRIS) situent Castelsarrasin significativement en dessous des moyennes nationales. Pour un acheteur en résidence principale déjà ancré localement, ce contexte est neutre. Pour un investisseur ou quelqu'un qui envisage d'y venir sans attaches locales, il faut le regarder en face : il contraint les loyers, les prix, et la dynamique de long terme du marché.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	5 506 €	—
Maison	1 629 €	—
Tous biens (médian)	1 610 €	1 167 — 1 967 €

Marché immobilier à Castelsarrasin (82100) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Castelsarrasin.

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