Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Verdun-sur-Garonne ?

Accepted Answer

Le marché de Verdun-sur-Garonne affiche un prix médian de 1 935 EUR/m2, avec une fourchette qui va de 1 370 EUR/m2 (premier quartile, biens les moins valorisés) à 2 193 EUR/m2 (troisième quartile, biens les mieux situés ou en meilleur état). L'écart entre le bas et le haut de marché atteint donc 823 EUR/m2 : c'est significatif pour une commune de 5 000 habitants, et cela signale une forte hétérogénéité de stock -- des biens anciens dégradés côtoient des maisons récentes ou rénovées. À noter, le prix moyen (1 706 EUR/m2) est inférieur au prix médian (1 935 EUR/m2), ce qui indique que quelques transactions à bas prix tirent la moyenne vers le bas. Sur les transactions récentes enregistrées dans DVF/DGFiP, on comptabilise 568 ventes, ce qui est un volume solide pour une commune de cette taille : le marché n'est pas illiquide, les références de prix sont fiables. La distinction appartements (1 799 EUR/m2) / maisons (1 909 EUR/m2) est relativement faible -- un écart de 110 EUR/m2 seulement. Concrètement, pour une maison de 100 m2, le budget médian tourne autour de 190 900 EUR. Pour un appartement de 60 m2, comptez environ 107 940 EUR au prix médian. Ces niveaux restent modestes à l'échelle régionale, mais ils doivent être mis en regard de la tension du marché et des risques propres à la commune avant toute décision.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Verdun-sur-Garonne ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 5,12 % à Verdun-sur-Garonne. Ce n'est pas un simple bruit statistique : sur une base de 1 935 EUR/m2, cela représente environ 99 EUR/m2 gagnés en un an. Pour une maison de 100 m2, la valeur a progressé d'environ 9 900 EUR sur la période. La dynamique est donc positive, et elle est à relativiser dans son contexte : Verdun-sur-Garonne reste un marché de prix modestes (sous 2 000 EUR/m2 de médiane), et cette hausse peut refléter à la fois un rattrapage partiel et une demande soutenue en périphérie de Montauban. Deux points de vigilance cependant. D'abord, une hausse de 5 % sur un marché où le taux de pauvreté atteint 22,1 % et le taux de chômage 11,3 % (source INSEE/IRIS) crée une tension sur la solvabilité des acquéreurs locaux : cela peut limiter la profondeur de marché et fragiliser la poursuite de la hausse. Ensuite, l'indice de tension est classé en équilibre (64/100) -- il ne s'agit pas d'un marché sous forte pression comme une grande métropole, ce qui tempère l'argument de la rareté. Pour un acheteur, la tendance plaide pour ne pas trop attendre, mais elle ne justifie pas de payer sans négocier sur les biens présentant des défauts.

Question 3

Faut-il acheter à Verdun-sur-Garonne maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon de détention et de la qualité du bien ciblé. Pour une résidence principale avec un horizon de huit ans ou plus, les conditions sont globalement favorables : les prix restent bas en valeur absolue (médiane à 1 935 EUR/m2), la tendance sur douze mois est positive (+5,12 %), et la commune affiche une légère croissance démographique de +1,95 % sur cinq ans. Ces trois facteurs combinés limitent le risque de revendre à perte sur le long terme. Pour un horizon court (moins de cinq ans), la prudence s'impose. Le marché est classé en équilibre, pas en tension forte, et le contexte socio-économique local est contraint : revenu médian à 20 447 EUR, taux de pauvreté à 22,1 %, taux de chômage à 11,3 % (données INSEE/IRIS). Ces indicateurs plafonnent structurellement la demande locale et peuvent ralentir la progression des prix ou provoquer une correction en cas de remontée des taux ou de choc économique. Un point critique de décision : l'état du bien et son DPE. Avec 7,2 % de passoires thermiques (étiquettes F/G) dans le parc, et les interdictions de location progressives imposées par la loi Climat (les F sont interdites à la location depuis 2025), les biens mal classés subissent déjà une décote et continueront à en subir. Acheter une passoire sans prévoir un budget travaux réaliste, c'est s'exposer à une double perte : décote à la revente et contrainte légale. En synthèse : achetez si vous restez, si le bien est sain ou rénovable à budget maîtrisé, et si vous négociez sur les défauts. Attendez si votre horizon est court ou si le financement est tendu.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Verdun-sur-Garonne, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à une grande prudence avant de conclure à la rentabilité d'un investissement locatif ici. Les prix d'achat sont modestes -- médiane à 1 935 EUR/m2, appartements à 1 799 EUR/m2 -- ce qui favorise mécaniquement des rendements bruts potentiellement corrects. Mais le contexte socioéconomique local pèse lourd sur la qualité du locataire et le niveau de loyer atteignable : le revenu médian des ménages est de 20 447 EUR par an, et le taux de pauvreté atteint 22,1 % (source INSEE/IRIS). Ces chiffres signifient que le loyer de marché praticable est structurellement limité, et que le risque d'impayé ou de vacance est à anticiper sérieusement. Le taux de vacance locatif enregistré (LOVAC) est de 5,33 %, ce qui est modéré mais réel : environ un logement sur vingt est vacant, ce qui doit être intégré dans tout calcul de rentabilité nette. Le marché est classé en tension équilibrée (indice 64), pas en tension forte : il n'y a pas de pénurie locative criante qui garantirait une mise en location rapide à bon prix. Par ailleurs, le score de transport est à 0, ce qui indique une très faible desserte en transports en commun : la commune est dépendante de la voiture, ce qui réduit l'attractivité pour des locataires sans véhicule. Avertissement légal indispensable : les loyers réellement pratiqués ne figurent pas dans les données disponibles. Avant tout investissement, vérifiez les loyers constatés sur le terrain (annonces actives, agences locales) et non les estimations théoriques. La rentabilité brute calculée sur un loyer surestimé est une illusion dangereuse.

Question 5

Verdun-sur-Garonne est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et c'est un point que tout acheteur doit traiter sérieusement avant de signer, car Verdun-sur-Garonne cumule deux risques naturels significatifs. Risque inondation : la commune est identifiée comme exposée (source Géorisques/BRGM). Ce risque est majeur pour l'immobilier car il peut rendre un bien inassurable à des conditions normales, interdire certains travaux, et peser lourdement sur la valeur à la revente. Un bien en zone inondable ne se comporte pas comme les statistiques de prix générales de la commune : sa décote peut être substantielle et sa liquidité réduite. Risque argile (retrait-gonflement des argiles) : le risque RGA est également présent. Ce phénomène provoque des mouvements de sol qui fissurent les fondations, notamment lors des épisodes de sécheresse suivis de réhydratation -- un phénomène qui s'intensifie avec le changement climatique. Les maisons individuelles sur sous-sol argileux sans fondations adaptées sont les plus exposées. Le coût des reprises en sous-œuvre est élevé. Risque sismique : niveau 1 (très faible), ce risque est négligeable pour la décision d'achat. Que faire concrètement ? Avant toute promesse de vente, exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, qui est obligatoire dans le dossier de vente. Demandez également si le bien a déjà subi des sinistres déclarés en assurance catastrophe naturelle, et consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie. Ces vérifications ne coûtent rien et peuvent éviter un investissement à risque élevé.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Verdun-sur-Garonne ?

Accepted Answer

Sur les 540 logements disposant d'un DPE enregistré (source ADEME), 7,2 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. En chiffres absolus, cela représente environ 39 logements concernés dans l'échantillon DPE disponible. La consommation moyenne constatée est de 116 kWh/m2/an, ce qui correspond approximativement à une étiquette D-C, un niveau moyen correct mais qui laisse de la marge de progression. Ces chiffres ont des implications directes sur la décision d'achat. Les passoires thermiques (F et G) sont désormais interdites à la mise en location depuis le 1er janvier 2025 pour les étiquettes G, et 2028 pour les F selon le calendrier de la loi Climat-Résilience : un bien classé F ou G ne peut plus générer de revenus locatifs sans travaux. Pour un acheteur en résidence principale, une passoire représente une double contrainte : une facture énergétique significativement plus élevée et une décote à la revente croissante, notamment vis-à-vis d'acheteurs qui financent à crédit et intègrent le coût des travaux dans leur offre. Le croisement prix x DPE est ici décisif : si un bien est proposé au prix médian du marché (1 935 EUR/m2) mais classé F ou G, il est surcoté. La décote justifiée pour une passoire varie selon les travaux nécessaires, mais elle peut facilement atteindre 10 à 20 % du prix d'un bien équivalent bien classé. Vérifiez systématiquement l'étiquette DPE avant toute visite, et intégrez le devis de rénovation énergétique dans votre budget total.

Question 7

Vivre à Verdun-sur-Garonne : services, démographie et marché de l'emploi ?

Accepted Answer

Verdun-sur-Garonne compte 4 961 habitants et a gagné environ 1,95 % de population sur cinq ans, soit une croissance lente mais régulière -- pas un territoire en déclin démographique, mais pas non plus un pôle d'attraction fort. Le tissu économique local est réel : 324 établissements recensés, avec 87 créations sur douze mois, ce qui traduit un tissu de TPE/PME actif à l'échelle d'une commune de cette taille. Les scores de services révèlent un profil contrasté. Le score éducation (75) est le point fort de la commune : l'offre scolaire de proximité est correcte pour une famille avec enfants. En revanche, le score santé (29) et le score commerce (29) sont faibles, ce qui signifie que l'accès aux soins et aux commerces de proximité est limité -- des déplacements réguliers vers une ville plus grande seront nécessaires, ce qui renforce la dépendance à la voiture. Le score transport est à 0 : il n'existe pas de desserte en transports en commun significative. S'installer ici sans voiture est impossible au quotidien. Le score de localisation (32) est bas, ce qui reflète probablement l'éloignement relatif des grands bassins d'emploi. Ce point est structurant pour la valeur immobilière : la prime de prix que le marché peut soutenir dépend directement de la capacité des actifs à accéder à leur emploi depuis cette commune. Sur le plan socio-économique, le tableau INSEE/IRIS est exigeant : revenu médian à 20 447 EUR, taux de pauvreté à 22,1 %, taux de chômage à 11,3 %. Ces indicateurs ne disqualifient pas la commune pour une résidence principale si vous travaillez dans le secteur, mais ils doivent tempérer les projections de valorisation à long terme et toute hypothèse de locataires solvables en grand nombre.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 799 €	—
Maison	1 909 €	—
Tous biens (médian)	1 935 €	1 370 — 2 193 €

Marché immobilier à Verdun-sur-Garonne (82600) — Prix, DPE, risques 2025

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