Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Nogent-le-Rotrou ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP est de 1 509 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 017 EUR/m2 à 1 724 EUR/m2 — un écart de plus de 700 EUR/m2 qui traduit une hétérogénéité réelle du parc. Ce que cela signifie concrètement : pour une maison de 100 m2, le bas de marché se situe autour de 102 000 EUR, le haut autour de 172 000 EUR. La distinction appartement/maison est nette et importante : les appartements s'échangent en moyenne à 2 421 EUR/m2, soit près du double des maisons à 1 362 EUR/m2. Ce différentiel est inhabituel et mérite vigilance — il peut s'expliquer par un parc de maisons dégradées qui tire le prix unitaire vers le bas, ou par une concentration des appartements dans des segments plus récents ou mieux situés. Sur 1 158 ventes enregistrées dans DVF, le volume est suffisant pour que le prix médian soit statistiquement fiable. Ce n'est pas un marché à faible liquidité où quelques ventes atypiques fausseraient la lecture. À titre de repère national, 1 509 EUR/m2 positionne Nogent-le-Rotrou dans le bas du spectre des villes de taille comparable, bien en dessous des prix des agglomérations proches comme Chartres. Pour un acquéreur budget-contraint, l'accès à la propriété est réel. Pour un investisseur, le prix d'entrée bas doit être mis en regard du taux de vacance et de la tension locative avant toute décision.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Nogent-le-Rotrou ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le prix médian au m2 a progressé de 7,82 %. C'est une hausse significative, et elle mérite d'être lue avec précision avant d'en tirer des conclusions. Premier point : une hausse de 7,82 % sur une base à 1 509 EUR/m2 représente environ 118 EUR/m2 supplémentaires — soit environ 12 000 EUR sur une maison de 100 m2. En valeur absolue, le gain ou la perte reste modeste comparé à un marché urbain. Deuxième point : dans un marché classé détendu avec un taux de vacance de 11 %, une hausse de cette amplitude peut refléter des effets de base (peu de ventes de biens médiocres sur la période, quelques ventes de biens rénovés) autant qu'une dynamique de fond. Il faut éviter de conclure trop vite à un retournement de marché. Troisième point : la population recule de 0,52 % sur cinq ans et le taux de chômage s'établit à 14,1 %, deux indicateurs qui ne soutiennent pas structurellement une demande en forte croissance. La lecture honnête : la hausse de 7,82 % est une donnée positive pour les propriétaires actuels, mais elle ne transforme pas Nogent-le-Rotrou en marché porteur à long terme. Pour un acheteur, elle ne justifie pas de payer sans négocier ; pour un vendeur, elle justifie de se repositionner sur les prix réels constatés plutôt que de rester ancré sur des estimations d'il y a deux ans.

Question 3

Faut-il acheter à Nogent-le-Rotrou maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend entièrement de votre objectif et de votre horizon de détention. Pour une résidence principale sur huit ans ou plus, les arguments pour acheter maintenant sont solides : les prix d'entrée sont bas (médiane à 1 509 EUR/m2), la hausse récente de 7,82 % montre que le marché n'est pas en chute libre, et louer dans un marché détendu ne vous apporte pas d'avantage concurrentiel particulier. Si vous travaillez localement ou êtes ancré dans le territoire, acheter fait sens. Pour un horizon court, le tableau est moins favorable. Un marché détendu avec 11 % de vacance et une démographie légèrement négative (-0,52 % sur cinq ans) n'offre pas de filet de sécurité à la revente. Si votre situation personnelle peut vous amener à revendre dans trois à cinq ans, le risque de ne pas trouver preneur rapidement — ou de devoir concéder sur le prix — est réel. Pour un achat patrimonial sans usage propre, la question clé est la qualité du bien. Dans ce type de marché, un logement mal classé au DPE (F ou G) ou nécessitant des travaux lourds est une bombe à retardement : les passoires représentent 12,7 % du parc, les contraintes réglementaires de la loi Climat arrivent, et les acheteurs futurs les décoteraient davantage que vous. La stratégie défendable aujourd'hui : cibler des biens classés D ou mieux, négocier sur les biens à travaux en intégrant le coût réel de rénovation, et ne pas payer la hausse récente de 7,82 % sans contrepartie sur la qualité.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Nogent-le-Rotrou, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les chiffres invitent à la prudence franche. Le marché locatif de Nogent-le-Rotrou est classé détendu, avec un indice de tension de 23 sur 100 et un taux de vacance de 11 % mesuré par LOVAC. Cela signifie qu'il y a structurellement plus de logements disponibles que de demande solvable. Dans ce contexte, louer vite et sans vacance n'est pas garanti, et baisser le loyer pour trouver un locataire est un scénario plausible, pas une hypothèse catastrophiste. Le taux de chômage à 14,1 % et le revenu médian à 20 504 EUR/an limitent le niveau de loyer que le marché peut absorber. Le taux de pauvreté à 20 % renforce ce signal : une partie significative de la population ne peut pas accéder à un loyer de marché sans tension. Conséquence directe : un rendement brut calculé sur le papier risque de ne pas se matérialiser une fois qu'on intègre les périodes de vacance réelles, les impayés potentiels et les travaux de remise en état. Nous ne publions pas de loyers constatés pour cette commune dans ce jeu de données : avant tout investissement, il est indispensable de vérifier les loyers réellement pratiqués sur le terrain, pas les estimations des portails. Les profils d'investissement qui peuvent fonctionner dans ce marché sont des stratégies à rendement modeste mais sécurisé, portées par un fort apport initial qui réduit la dépendance au loyer. Une acquisition à fort levier bancaire dans un marché à 11 % de vacance est un pari risqué.

Question 5

Nogent-le-Rotrou est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les données croisées issues de Géorisques/BRGM, Nogent-le-Rotrou présente un profil de risque naturel globalement modéré. Le risque inondation est signalé comme absent, le risque argile (retrait-gonflement des sols, RGA) est également non identifié, et le risque sismique est classé en zone 1, c'est-à-dire très faible — la catégorie la plus basse de l'échelle réglementaire française. Pour un acheteur, ce profil est un élément favorable : les trois risques naturels les plus fréquents dans les transactions immobilières françaises (inondation, argile, séisme) sont soit absents, soit marginaux ici. En pratique, cela réduit le coût potentiel des sinistres à long terme et simplifie la démarche assurantielle. Toutefois, ces données sont communales et non parcellaires. L'évaluation définitive du risque se fait à l'échelle de la parcelle, via l'État des Risques et Pollutions (ERP) que le vendeur est légalement tenu de fournir lors de toute transaction. Ne pas vérifier l'ERP spécifique au bien reste une erreur, même dans une commune à faible exposition générale.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Nogent-le-Rotrou ?

Accepted Answer

Sur les 2 660 DPE recensés dans la base ADEME pour Nogent-le-Rotrou, 12,7 % sont classés F ou G — les passoires thermiques. Cela représente environ 338 logements identifiés comme très énergivores, avec une consommation moyenne du parc de 180 kWh/m2/an, un niveau qui se situe en zone C-D sur l'échelle DPE, ce qui est raisonnable en moyenne mais masque les extrêmes. Pour un acheteur, l'enjeu est double. Premièrement, un logement classé F ou G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 (pour les G déjà classés, avec montée en charge progressive). Un logement classé E sera interdit à la location neuve en 2034. Acheter une passoire thermique à Nogent-le-Rotrou sans plan de rénovation chiffré, c'est s'exposer soit à l'impossibilité de louer, soit à une décote forcée à la revente. Deuxièmement, dans un marché à 1 362 EUR/m2 pour les maisons, la décote DPE sur les passoires peut représenter 10 à 15 % du prix, ce qui peut être une opportunité si les travaux de rénovation sont maîtrisés — ou un piège si le coût réel de mise en conformité dépasse la décote obtenue. La règle pratique : avant toute offre sur un bien classé F ou G, obtenez un audit énergétique et non un simple DPE, pour chiffrer précisément le reste à charge. Dans ce marché à faibles prix absolus, les marges d'erreur sur les travaux sont étroites.

Question 7

Vivre à Nogent-le-Rotrou : services, démographie et profil socio-économique ?

Accepted Answer

Nogent-le-Rotrou compte 9 292 habitants avec une légère érosion démographique de -0,52 % sur cinq ans. Ce recul est modéré mais continu, et il doit être lu en contexte : un marché immobilier dont la demande intrinsèque ne croît pas, ce qui limite mécaniquement le potentiel de valorisation à long terme. Le profil socio-économique est marqué : revenu médian à 20 504 EUR/an, taux de pauvreté à 20 % et taux de chômage à 14,1 %, tous au-dessus des moyennes nationales. Ces indicateurs ne sont pas des jugements de valeur sur la population, mais des paramètres concrets pour un investisseur ou un vendeur : ils plafonnent la solvabilité des locataires et acheteurs potentiels, et ils expliquent en partie la détente du marché locatif. Sur les services, le score commerce atteint 100/100 — le tissu commercial de proximité est bien représenté pour une ville de cette taille, avec 217 établissements recensés et 168 créations sur douze mois, signe d'une activité économique locale non nulle. Le score santé à 60/100 indique une couverture correcte sans être exemplaire. Le score transport à 80/100 est solide pour une ville de moins de 10 000 habitants — un atout pour les actifs qui travaillent dans un bassin plus large. En revanche, le score éducation à 24/100 est faible : une donnée à prendre au sérieux pour les familles avec enfants scolarisés, qui devront évaluer précisément l'offre réelle sur place avant de s'installer.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 421 €	—
Maison	1 362 €	—
Tous biens (médian)	1 509 €	1 017 — 1 724 €

Marché immobilier à Nogent-le-Rotrou (28400) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Nogent-le-Rotrou.

2 660 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Nogent-le-Rotrou.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Nogent-le-Rotrou.

Sources et fiabilité des analyses.

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