Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Nemours ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Nemours s'établit à 2 027 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 767 EUR/m2 (premier quartile) à 2 704 EUR/m2 (troisième quartile). Ce chiffre cache une fracture nette entre deux types de biens : les appartements se négocient en médiane autour de 3 232 EUR/m2, tandis que les maisons tombent à 2 186 EUR/m2. La différence s'explique en partie par le stock de maisons plus anciennes, plus grandes et souvent moins bien classées au DPE sur ce secteur. Le volume de 1 084 ventes enregistrées dans les données DVF témoigne d'un marché dont la liquidité reste présente, mais ces transactions se sont réalisées dans un contexte de correction franche. Pour un acheteur, la fourchette P25-P75 est le repère le plus utile : sous 1 767 EUR/m2, vous êtes sur un bien avec un défaut probable (passoire thermique, travaux lourds, situation difficile) ; au-dessus de 2 704 EUR/m2, vous payez une prime qui doit se justifier par un état remarquable ou un emplacement spécifiquement recherché. Le prix moyen affiché à 3 067 EUR/m2 est très supérieur à la médiane, signe que quelques transactions hautes tirent la moyenne vers le haut : la médiane est donc l'indicateur fiable pour calibrer une offre.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Nemours ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Nemours a reculé de 11,76 %. Ce n'est pas une fluctuation saisonnière, c'est une correction significative. Pour donner un ordre de grandeur concret : un bien acheté 200 000 EUR il y a un an vaut statistiquement environ 176 500 EUR aujourd'hui. Pour un acheteur, ce repli offre un pouvoir de négociation réel, mais il faut en mesurer la contrepartie. Une baisse de cette ampleur sur une commune dont la population a reculé de 2,27 % en cinq ans et dont le taux de chômage local atteint 22 % n'est pas un simple 'creux de cycle' : elle reflète une demande structurellement faible. Le marché est classé comme détendu avec un indice de tension de 27 sur 100, ce qui signifie que l'offre excède largement la demande -- les vendeurs sont en position de faiblesse, les acheteurs peuvent prendre le temps de négocier. Pour un vendeur, la réalité est brutale : se positionner au prix de 2022 ou 2023, c'est garantir son bien en stock. La seule stratégie défendable est de s'aligner sur les prix effectivement constatés dans les données DVF, pas sur l'estimation émotionnelle.

Question 3

Faut-il acheter à Nemours maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de votre horizon et de votre motif d'achat. Pour une résidence principale avec un horizon de huit à dix ans ou plus : entrer sur un marché en correction de près de 12 %, avec un pouvoir de négociation fort dans un marché détendu (indice 27/100), est mécaniquement plus favorable qu'acheter au pic. Sur une longue période de détention, la prime payée à l'achat compte plus que le timing précis du cycle. Mais le contexte local impose une prudence supplémentaire : population en recul de 2,27 % sur cinq ans, taux de pauvreté à 27,4 % et taux de chômage à 22 % -- ce sont des signaux qui limitent la dynamique de valorisation à long terme. Nemours n'est pas le type de marché où l'on spécule sur une forte appréciation future ; c'est un marché où l'on achète pour se loger, à un prix raisonnable, sur la durée. Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire avec horizon court (moins de cinq ans) : les risques de revente à perte sont réels dans un marché qui perd de la valeur et dont la demande est structurellement atone. Attendre que la tendance se stabilise -- deux ou trois trimestres de données sans nouvelle baisse -- serait plus prudent. Dans tous les cas, la qualité du bien est le premier filtre : dans un marché qui baisse, les passoires thermiques et les biens à rénover lourds décotent deux fois plus vite que la moyenne, et leur revente sera d'autant plus difficile.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Nemours, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à une prudence marquée. Le marché locatif de Nemours est classé comme détendu, avec un indice de tension de 27/100 : la demande locative est faible relativement à l'offre, ce qui complique à la fois la mise en location rapide et le maintien du loyer. Le taux de vacance mesuré par LOVAC atteint 10,39 % du parc -- c'est un niveau élevé qui signifie concrètement qu'environ un logement sur dix est inoccupé sur la commune. Avant tout calcul de rendement, ce chiffre doit être intégré dans votre hypothèse : une vacance de deux à trois mois par an n'est pas un scénario catastrophe ici, c'est un scénario basal. Les fondamentaux socio-économiques -- revenu médian à 18 672 EUR/an, taux de pauvreté à 27,4 %, taux de chômage à 22 % -- indiquent une population locative au pouvoir solvable limité. Cela plafonne les loyers pratiquables et augmente le risque d'impayés. Côté prix d'entrée, les niveaux actuels (médiane à 2 027 EUR/m2 pour les maisons autour de 2 186 EUR/m2) peuvent générer des rendements bruts apparemment attractifs, mais il faut calculer le rendement net après vacance, taxe foncière, frais de gestion et travaux. Aucun chiffre de loyer de marché n'est disponible dans ces données : avant tout engagement, vérifiez les loyers réellement constatés sur les annonces locales, pas sur une estimation théorique. L'investissement locatif à Nemours n'est pas exclu, mais il exige un bien en bon état, une mise de prix serrée et une gestion active -- ce n'est pas un marché où l'on peut se permettre d'approximer.

Question 5

Nemours est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur trois fronts cumulables. Premier risque : l'inondation. Nemours est identifiée comme exposée au risque inondation dans les référentiels Géorisques/BRGM. La commune est traversée par le Loing, et les zones basses sont historiquement concernées par des crues. Ce risque est particulièrement important pour les maisons de plain-pied ou situées en fond de vallée. Second risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque argile est confirmé sur la commune. Ce phénomène, lié aux variations d'humidité du sol, peut provoquer des fissures structurelles dans les fondations des maisons individuelles -- un défaut difficile et coûteux à corriger, souvent sous-estimé à l'achat. Troisième risque : le séisme. Le niveau est classé 1 (très faible) selon la zonation réglementaire, ce qui ne justifie pas de précaution particulière dans la décision d'achat. La règle d'or avant toute promesse de vente : exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, pas à l'échelle de la commune. Deux maisons dans la même rue peuvent avoir des profils de risque très différents selon leur position par rapport aux zones inondables ou aux formations géologiques argileuses. Sur un marché où les prix sont déjà orientés à la baisse, un bien situé en zone inondable avérée subira une double décote : la décote de marché et la décote de risque, avec des assurances potentiellement plus coûteuses ou difficiles à obtenir.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Nemours ?

Accepted Answer

Sur les 4 379 logements disposant d'un DPE recensé par l'ADEME à Nemours, 6,3 % sont classés F ou G -- les passoires thermiques. Cela représente environ 276 logements soumis aux contraintes croissantes de la loi Climat et Résilience. Les échéances légales sont non négociables : les logements classés G sont déjà interdits à la nouvelle mise en location depuis le 1er janvier 2025 ; les F le seront en 2028 ; les E en 2034. Pour un investisseur qui achète une passoire aujourd'hui, la fenêtre de location est donc soit fermée (G), soit en sursis (F dans trois ans). La consommation moyenne du parc s'établit à 166 kWh/m2/an, un niveau qui correspond à peu près à la classe D, ce qui signifie que le parc est globalement médiocre sans être catastrophique -- mais que la masse de biens moyennement classés (D-E) représente aussi un risque de dépréciation progressive à mesure que les seuils légaux se resserrent. Côté prix, la décote d'une passoire thermique sur un marché détendu comme Nemours est désormais réelle et documentée : les acheteurs intègrent le coût de rénovation dans leur offre, et les données DVF montrent que ces biens peinent à se vendre au prix des biens bien classés. Si vous envisagez d'acheter une passoire pour la rénover, le calcul doit intégrer le coût complet des travaux de mise à niveau énergétique (isolation, chauffage) et vérifier que le prix d'achat décote suffisamment pour que l'opération reste positive après travaux et frais.

Question 7

Vivre à Nemours : services, démographie et niveau de vie ?

Accepted Answer

Les scores d'équipement de Nemours sont maximaux sur les quatre catégories mesurées : transport (100/100), éducation (100/100), santé (100/100), commerce (100/100). Sur ce point précis, la commune offre un niveau de services complet pour une ville de 12 889 habitants -- c'est un atout réel pour une résidence principale, surtout comparé à des communes rurales proches qui peuvent manquer de médecins, d'écoles ou de transports. Le score de localisation global est de 61/100 et le score de sécurité de 68/100, des niveaux moyens qui ne signalent ni danger particulier ni attractivité forte. Le vrai signal préoccupant est socio-économique. Le revenu médian du secteur est de 18 672 EUR/an, soit un niveau nettement inférieur aux médianes nationales et franciliennes. Le taux de pauvreté atteint 27,4 % et le taux de chômage 22 % -- des chiffres qui placent Nemours dans le tiers inférieur des communes de Seine-et-Marne sur ces indicateurs. Ces données INSEE/IRIS expliquent en grande partie la faiblesse de la demande immobilière et la tension très basse du marché locatif. La démographie confirme la tendance : la population a reculé de 2,27 % sur cinq ans, soit environ 300 habitants de moins. Ce recul n'est pas catastrophique en valeur absolue, mais combiné au taux de chômage et à la faiblesse des revenus, il indique un territoire qui n'attire pas de nouveaux résidents en nombre suffisant pour compenser les départs. Pour une famille qui cherche à se loger avec tous les services à portée à un prix accessible, Nemours peut répondre au besoin. Pour un investisseur qui mise sur la valorisation du patrimoine, le contexte socio-démographique est un frein structurel à prendre en compte lucidement.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 232 €	—
Maison	2 186 €	—
Tous biens (médian)	2 027 €	1 767 — 2 704 €

Marché immobilier à Nemours (77140) — Prix, DPE, risques 2025

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