Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Mesnils-sur-Iton ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP s'établit à 1 767 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 288 à 2 108 EUR/m2. Dit autrement, un quart des biens se vendent sous 1 288 EUR/m2 et un quart au-dessus de 2 108 EUR/m2 : l'écart est significatif, ce qui traduit une hétérogénéité réelle du parc, pas un marché uniforme. La distinction entre types de biens est frappante : les maisons se négocient autour de 1 767 EUR/m2, soit le niveau médian global, tandis que les appartements atteignent 3 436 EUR/m2, soit près du double. Ce différentiel s'explique par le faible volume d'appartements sur ce type de commune rurale-périurbaine : rares, ils trouvent preneur à prix élevé, mais ce segment est illiquide. Pour une décision concrète, sur une maison de 100 m2, comptez entre 129 000 et 211 000 EUR selon l'état et la localisation précise, avec un point médian à 177 000 EUR. Le volume de 425 ventes DVF recensées donne une base statistique solide : on n'est pas sur un marché anecdotique où trois transactions font la moyenne. C'est un marché de maisons, pas d'appartements, et c'est dans cette logique qu'il faut se positionner.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Mesnils-sur-Iton ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 10,87 %. C'est une hausse franche, pas un artefact statistique. Sur une maison médiane à 177 000 EUR, cela représente environ 19 000 EUR de valeur gagnée en un an. Avant de crier victoire, deux nuances s'imposent. Première nuance : le contexte de départ. Un marché à 1 767 EUR/m2 reste très accessible comparé aux agglomérations normandes proches ; la hausse rattrape en partie un retard de valorisation, ce n'est pas nécessairement le signe d'une dynamique durable sur cinq ans. Deuxième nuance : la base socio-économique est fragile. Le revenu médian des ménages s'établit à 19 683 EUR/an et le taux de pauvreté atteint 24,6 %, soit un niveau nettement supérieur à la moyenne nationale. Une population locale sous pression financière ne peut pas absorber indéfiniment une hausse des prix : la demande solvable locale a ses limites. Ce qui soutient la hausse, c'est probablement un effet d'arbitrage de ménages extérieurs fuyant les prix de Rouen ou d'Évreux. Si cet apport se tarit, le marché se stabilise. Pour un acheteur, la fenêtre reste ouverte, mais négocier sur la qualité intrinsèque du bien reste la priorité : acheter cher un bien mal classé au DPE dans un marché qui a déjà progressé de 11 % est une prise de risque double.

Question 3

Faut-il acheter à Mesnils-sur-Iton maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de ce que vous achetez, pas d'une lecture générale du marché. Pour une résidence principale avec un horizon de huit ans ou plus : le point d'entrée est raisonnable. À 1 767 EUR/m2 médian, le marché reste l'un des moins chers de la région, et la hausse récente de 10,87 % indique une demande active. La mensualité sur un bien médian à 177 000 EUR (avec apport standard) reste compatible avec les revenus locaux, même si le taux de pauvreté à 24,6 % rappelle que la base économique est étroite. Votre risque principal n'est pas le prix d'entrée, c'est le bien lui-même : 15,2 % du parc est classé F ou G au DPE. Ces passoires thermiques sont interdites à la location depuis 2025 pour les F, et une décote de marché s'accélère sur ces biens. Achetez-en une pour vous loger en pensant la revendre dans cinq ans, et vous aurez un problème. Pour un investissement locatif court terme : la tension de marché est classée équilibre (indice 46), ce qui signifie qu'il n'y a pas de pénurie de logements. Rien ne garantit une vacance nulle. Le taux de vacance LOVAC est à 7,32 %, ce qui est non négligeable. La conclusion opérationnelle : si le bien est sain sur le plan énergétique (A à D), bien desservi, et que vous restez longtemps, achetez. Si vous cherchez à faire une plus-value rapide sur un marché qui a déjà pris 11 %, le timing est moins favorable. Attendez si le bien que vous visez est une passoire : sa décote va s'accroître et vous aurez plus de marge de négociation dans douze mois.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Mesnils-sur-Iton, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données imposent une lecture nuancée, pas un enthousiasme de façade. Le prix médian à 1 767 EUR/m2 pour les maisons est bas en valeur absolue, ce qui peut sembler favorable au rendement brut. Mais trois signaux doivent tempérer cet optimisme. Premier signal : la tension locative. L'indice de tension est à 46, classé équilibre. Il n'y a pas de file d'attente de locataires sur ce marché. Avec un taux de vacance LOVAC à 7,32 %, environ un logement sur treize est vacant : ce n'est pas un marché sous tension où le bien se loue en quarante-huit heures. Calculez votre rendement net avec au moins un mois de vacance par an, pas zéro. Deuxième signal : le profil socio-économique des locataires potentiels. Revenu médian à 19 683 EUR/an, taux de pauvreté à 24,6 %, taux de chômage à 8,6 % : la solvabilité de la demande locative locale est limitée. Les loyers que vous pourrez pratiquer ont un plafond naturel, indépendamment du prix d'achat. Vérifiez impérativement les loyers réellement constatés dans la zone avant tout achat, les données DVF ne les fournissent pas. Troisième signal : le risque DPE. Avec 15,2 % de passoires thermiques dans le parc, si vous achetez un bien F ou G, vous ne pouvez plus le mettre en location depuis 2025 pour les F. C'est un actif illiquide sur le marché locatif. La stratégie défendable : un bien en bon état énergétique (C ou D), ciblant des locataires extérieurs à la commune attirés par les prix bas, avec une gestion conservatrice de la vacance. Tout autre scénario mérite une modélisation sérieuse avant engagement.

Question 5

Mesnils-sur-Iton est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, la commune cumule deux risques naturels significatifs qu'il faut intégrer dans toute décision d'achat. Risque inondation : confirmé. Ce risque est concret sur une partie du territoire communal, sans que les données permettent de préciser la cartographie exacte à la parcelle. Conséquence directe : assurabilité potentiellement plus coûteuse, clauses d'exclusion possibles, et surtout, obligation légale pour le vendeur de remettre un État des Risques et Pollutions (ERP) à jour. Exigez-le systématiquement et vérifiez à la parcelle sur le géoportail Géorisques (georisques.gouv.fr) avant toute offre. Risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) : présent. Ce risque concerne les fondations : en période de sécheresse, les sols argileux se rétractent et peuvent provoquer des fissures structurelles. L'augmentation des épisodes de sécheresse liée au changement climatique rend ce risque progressivement plus fréquent. Pour un achat de maison individuelle, faites inspecter les fondations et les murs porteurs, particulièrement sur des biens anciens n'ayant pas bénéficié de travaux récents. Risque sismique : niveau 1 (très faible), ce risque est négligeable dans la décision. Le cumul inondation et argile sur la même commune impose une vigilance à la parcelle, pas un rejet en bloc. Deux biens à 500 mètres l'un de l'autre peuvent avoir des profils de risque très différents. Ne rationalisez pas l'absence d'ERP ou la remise d'un ERP non actualisé.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Mesnils-sur-Iton ?

Accepted Answer

Sur les 427 logements disposant d'un DPE recensé, 15,2 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 65 logements. La consommation moyenne s'établit à 237 kWh/m2/an, un niveau élevé qui place la majorité du parc dans les classes C à E, typique d'un bâti rural normand des années 1960-1990, peu isolé. Pourquoi c'est important pour acheter : la loi Climat et Résilience a établi un calendrier d'interdiction à la location ferme. Les logements G sont déjà interdits à la location depuis août 2025. Les F suivent en 2028. Les E seront interdits en 2034. Pour un acheteur investisseur, acquérir une passoire aujourd'hui, c'est acheter un actif locatif avec une date d'expiration légale. Pour un acheteur résidence principale, c'est accepter des factures énergétiques qui peuvent dépasser 2 000 à 3 000 EUR/an sur une maison de taille standard, plus le coût de la rénovation à venir. La décote de marché sur les F et G est en cours d'accélération à l'échelle nationale : ces biens se vendent moins cher et moins vite. À Mesnils-sur-Iton, sur un marché à 1 767 EUR/m2, la marge de décote est limitée, mais elle existe. Si vous visez un bien classé F ou G, négociez le budget de rénovation dès l'offre : une rénovation énergétique complète coûte entre 20 000 et 50 000 EUR selon l'état du bien, des aides MaPrimeRénov peuvent partiellement compenser, mais elles ne couvrent jamais tout. Un bien classé A à D se négocie sans cette contrainte et se revend plus facilement.

Question 7

Vivre à Mesnils-sur-Iton : services, démographie, niveau de vie ?

Accepted Answer

La commune compte 6 078 habitants et a perdu 1,09 % de sa population sur cinq ans. Ce n'est pas un effondrement démographique, mais c'est un recul, dans un contexte où les communes rurales périurbaines attractives gagnent des habitants. Cela indique que Mesnils-sur-Iton n'est pas encore dans le cycle de regain démographique que connaissent certaines communes normandes sous influence des grandes agglomérations. Les équipements sont inégaux selon les domaines. L'éducation obtient un score de 75 sur 100 : le niveau de service scolaire est correct pour une commune de cette taille, un point favorable pour les familles. La sécurité ressort à 73 sur 100 : au-dessus de la médiane, c'est un signal positif pour les ménages en recherche de tranquillité. Les transports obtiennent 50 sur 100 : un niveau moyen qui signifie une dépendance probable à la voiture pour les déplacements professionnels. Si vous travaillez à Évreux ou Rouen, anticipez le coût et le temps de trajet. Le commerce et la santé sont les points faibles avec des scores respectivement à 29 sur 100 : l'offre de commerces de proximité et l'accès aux soins sont insuffisants. Pour la santé notamment, il faudra se déplacer pour des consultations spécialisées. C'est un critère critique pour les familles avec enfants en bas âge ou les personnes vieillissantes. Le revenu médian à 19 683 EUR/an et un taux de pauvreté à 24,6 % dessinent un tissu social sous tension économique. Ce n'est pas un indicateur négatif pour l'achat personnel, mais cela explique les limites du marché locatif et l'absence de dynamisme commercial fort. La commune offre 263 établissements actifs avec 101 créations sur douze mois, ce qui indique une vie économique locale présente mais pas particulièrement vigoureuse.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 436 €	—
Maison	1 767 €	—
Tous biens (médian)	1 767 €	1 288 — 2 108 €

Marché immobilier à Mesnils-sur-Iton (27160) — Prix, DPE, risques 2025

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