Question 1

Quel est le prix de l'immobilier aux Essarts-le-Roi ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP est de 3 052 EUR/m2, avec une fourchette interquartile allant de 2 580 EUR/m2 (P25) à 3 750 EUR/m2 (P75). Ce spread de près de 1 200 EUR entre les deux bornes est large : il signale une hétérogénéité réelle entre les biens, pas un marché homogène où tout se vaut. Le prix moyen ressort à 3 780 EUR/m2, sensiblement au-dessus du médian, ce qui indique que les biens haut de gamme ou de grande surface tirent la moyenne vers le haut sans représenter la norme. Sur la distinction typologique, les appartements s'échangent autour de 2 997 EUR/m2 et les maisons autour de 3 512 EUR/m2, soit une prime de l'ordre de 17 % pour les maisons. Cette prime est cohérente avec une commune de 6 831 habitants en zone pavillonnaire de grande couronne, où la maison individuelle reste le produit phare. Le volume de 761 ventes enregistrées dans la base DVF confirme un marché de taille significative, suffisamment liquide pour que les prix constatés soient statistiquement fiables. Concrètement, un appartement de 65 m2 se situe entre 168 000 et 243 000 EUR selon la qualité, et une maison de 100 m2 entre 258 000 et 375 000 EUR. Ces fourchettes sont larges : l'état du DPE, la proximité des transports et l'état général du bien font toute la différence dans ce marché.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils aux Essarts-le-Roi ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché des Essarts-le-Roi a reculé de 2,17 %. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est une correction réelle et orientée à la baisse. Sur un bien médian à 3 052 EUR/m2 pour 90 m2, cela représente environ 6 000 EUR de valeur perdue en un an. La tendance s'inscrit dans le mouvement général des marchés de grande couronne parisienne, sous pression depuis la remontée des taux d'intérêt. Pour un acheteur, la lecture est nuancée. D'un côté, entrer dans un marché qui baisse modestement offre un pouvoir de négociation réel : les vendeurs savent que le temps joue contre eux, et les marges de négociation sur les biens sur-évalués ou énergivores sont aujourd'hui significatives. De l'autre, si la correction devait s'amplifier dans les 12 à 18 mois à venir sous l'effet de taux qui restent élevés, un acheteur à court terme prendrait un risque de revente à perte. La règle reste la même : en dessous de cinq ans de détention, une baisse de 2 à 4 %/an peut suffire à effacer le capital investi. Pour un vendeur, le marché ne pardonne plus les prix d'il y a 18 mois. Se positionner au prix réellement constaté, pas à celui du pic, est la seule stratégie crédible pour vendre dans un délai raisonnable. Surestimer expose à une décote plus forte en fin de négociation.

Question 3

Faut-il acheter aux Essarts-le-Roi maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend entièrement de deux variables : votre horizon de détention et la qualité du bien que vous ciblez. Sur l'horizon de détention, la tendance actuelle à -2,17 % sur 12 mois n'est pas alarmante si vous achetez pour sept ans ou plus. Sur cette durée, les cycles de correction s'amortissent et les fondamentaux locaux jouent : revenu médian solide à 29 595 EUR, taux de pauvreté bas à 6,5 %, taux de chômage mesuré à 8,3 %, et un taux de propriétaires à 71,3 % qui signale une population ancrée et stable. Ce n'est pas un marché spéculatif : ce sont des familles propriétaires qui ne vendent pas dans la panique. Pour un horizon inférieur à cinq ans, attendre que la correction se stabilise est une posture défendable, surtout si les taux d'intérêt restent à leur niveau actuel. Sur la qualité du bien, le marché est clairement en train de se segmenter. Les biens bien classés au DPE (A à C) gardent leur valeur et se vendent rapidement dans un marché tendu au sens de la demande (indice de tension à 72, classification tendue). Les passoires thermiques (classes F et G, qui représentent encore 7,6 % du parc local) subissent une double pression : décote immédiate à l'achat et risques locatifs et réglementaires croissants. Si vous trouvez un bien bien classé, correctement positionné dans la fourchette P25-médiane (soit 2 580 à 3 052 EUR/m2), avec une marge de négociation justifiée par la tendance baissière, l'achat aujourd'hui se défend. Si le bien est une passoire thermique présentée comme une opportunité, calculez le coût des travaux avant de vous positionner.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif aux Essarts-le-Roi, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché des Essarts-le-Roi présente des fondamentaux de demande solides : indice de tension à 72 sur une classification tendue, taux de vacance locative LOVAC à 4,93 %, population en légère croissance (+0,83 % sur cinq ans). Ces indicateurs signalent qu'un bien de qualité correcte trouve preneur, ce qui réduit le risque de vacance prolongée. Toutefois, rentabilité brute et tension locative sont deux choses différentes. La base DVF ne fournit pas les loyers réellement constatés aux Essarts-le-Roi : toute simulation de rendement à partir du seul prix d'achat reposerait sur des estimations non vérifiées. Avant tout engagement, il est impératif de vérifier les loyers réels observés sur le secteur (annonces actives, données Clameur ou observatoires locaux). À titre indicatif de cadrage, sur un appartement à 3 000 EUR/m2 pour 50 m2 soit 150 000 EUR, un rendement brut de 4 % suppose un loyer de 500 EUR/mois, ce qui est serré pour la grande couronne ouest. Le rendement net après charges, fiscalité et entretien sera inférieur. Le profil le plus défendable en investissement locatif ici est celui d'un acheteur à horizon long qui cible une maison ou un appartement bien classé DPE, pour capter une clientèle de familles et limiter la rotation. À fuir en revanche : les passoires thermiques (F/G), dont la location sera interdite pour les F dès 2025 et pour les E dès 2034, et qui génèrent déjà une décote à la revente.

Question 5

Les Essarts-le-Roi est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

D'après les données croisées avec les référentiels Géorisques/BRGM, Les Essarts-le-Roi présente un profil de risques naturels globalement faible. Aucun risque d'inondation identifié à l'échelle communale. Aucun risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) recensé, ce qui est un point favorable pour les fondations des maisons individuelles. Le risque sismique est classé en zone 1, la plus basse de l'échelle française : il n'y a aucune contrainte parasismique particulière sur les constructions. Ces éléments réduisent le poids des risques naturels dans la décision d'achat pour cette commune. Cependant, ces données sont communales et non parcellaires. Avant toute signature de compromis, le vendeur est légalement tenu de fournir un État des Risques et Pollutions (ERP) à jour, établi à la parcelle. Lisez-le attentivement : il peut révéler des spécificités locales non visibles à l'échelle communale (anciens sites industriels, arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle passés). En l'absence de risques majeurs identifiés, ce point n'est pas un frein à l'achat, mais l'ERP reste un document contractuel à ne jamais négliger.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements aux Essarts-le-Roi ?

Accepted Answer

Sur les 1 009 logements disposant d'un diagnostic de performance énergétique (DPE/ADEME) dans la base communale, 7,6 % sont classés F ou G, ce que la loi qualifie de passoires thermiques. En valeur absolue, cela représente environ 77 logements. La consommation moyenne du parc est de 154 kWh/m2/an, un niveau qui correspond aux classes C-D de l'échelle DPE : le parc n'est pas catastrophique dans l'ensemble, mais il reste loin des standards basse consommation (classe A : moins de 70 kWh/m2/an). Pour un acheteur ou un investisseur, le classement DPE a désormais des conséquences directes et chiffrables. Un logement classé G est déjà interdit à la (re)location depuis août 2022 pour les nouveaux contrats aux seuils les plus stricts, et les logements classés F seront interdits à la location dès janvier 2025. Les logements E suivront en 2034. Concrètement, acheter une passoire thermique aux Essarts-le-Roi sans budgéter les travaux, c'est s'exposer soit à ne pas pouvoir louer, soit à revendre avec une décote croissante au fil des années. Dans un marché déjà en légère baisse (-2,17 %), les biens mal classés DPE décotent plus vite que les biens sains. La stratégie rationnelle est simple : exiger le DPE avant toute offre, refuser tout bien F ou G sans un devis de rénovation crédible intégré dans votre prix d'achat, et ne pas vous fier aux simulations théoriques de travaux sans devis réel d'un professionnel RGE.

Question 7

Vivre aux Essarts-le-Roi : services, démographie et revenus ?

Accepted Answer

Les Essarts-le-Roi compte 6 831 habitants et affiche une croissance démographique modeste mais positive sur cinq ans (+0,83 %), signe d'une population stable qui ne fuit pas la commune. Ce n'est pas une dynamique de boom, mais ce n'est pas non plus un territoire en déclin. Les scores d'équipements sont exceptionnellement complets pour une commune de cette taille : transports, éducation, santé et commerces atteignent tous le score maximal de 100 selon le référentiel BPE/INSEE. En pratique, cela signifie que les équipements de proximité couvrent les besoins courants sans forcer à sortir de la commune pour les actes de la vie quotidienne, ce qui est rare en grande couronne et justifie en partie la prime de prix par rapport aux communes moins dotées. Sur le plan socio-économique, le revenu médian IRIS est de 29 595 EUR, avec un taux de pauvreté de 6,5 % et un taux de chômage de 8,3 %. Ces chiffres positionnent la commune dans un profil de classe moyenne supérieure stable, loin des zones de fragilité sociale. Le taux de propriétaires à 71,3 % confirme un ancrage résidentiel fort, caractéristique des communes où les propriétaires ont choisi d'y vivre durablement, et qui tend à stabiliser les prix face aux cycles baissiers. Le score de sécurité ressort à 60/100, un niveau médian : ni alarmant, ni rassurant de façon décisive. Pour un acheteur, il invite à visiter la commune à différents horaires et à consulter les données de la délinquance locale sur le site data.gouv.fr avant de conclure, plutôt qu'à s'en remettre à un score agrégé.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 997 €	—
Maison	3 512 €	—
Tous biens (médian)	3 052 €	2 580 — 3 750 €

Marché immobilier à Les Essarts-le-Roi (78690) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Les Essarts-le-Roi.

1 009 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Les Essarts-le-Roi.

Acheter, vendre, investir à Les Essarts-le-Roi.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Les Essarts-le-Roi.

Sources et fiabilité des analyses.

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