Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Joigny ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté dans les transactions DVF/DGFiP à Joigny est de 1 300 EUR/m2, avec une fourchette allant de 961 EUR/m2 (premier quartile) à 1 857 EUR/m2 (troisième quartile). Cet écart de près de 900 EUR/m2 entre les deux bornes reflète une hétérogénéité importante du parc : un bien bien entretenu, bien classé au DPE et bien situé part à presque le double d'un bien dégradé. La distinction appartement/maison est nette : les appartements s'échangent en médiane à 2 393 EUR/m2, les maisons à 1 385 EUR/m2. Cette prime de l'appartement est inhabituelle dans les villes de taille comparable et signale probablement un parc de maisons majoritairement ancien et énergivore, ce qui tire leur valeur vers le bas. Le prix moyen (1 709 EUR/m2) dépasse le médian (1 300 EUR/m2), signe que quelques transactions hautes tirent la moyenne : la majorité des biens se négocie donc bien en dessous de 1 709 EUR/m2. Sur la base de 680 ventes DVF recensées, le volume de transactions est suffisant pour que ces chiffres soient représentatifs. En pratique : un appartement de 60 m2 vaut autour de 143 000 EUR, une maison de 100 m2 autour de 138 500 EUR, mais un bien en bas de fourchette (P25) à 100 m2 peut descendre à 96 100 EUR. Ces niveaux de prix sont faibles en valeur absolue, ce qui attire certains profils -- mais la faiblesse du prix ne vaut pas validation : il faut la croiser avec la tendance, la vacance et les risques pour décider.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Joigny ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 4,67 % à Joigny. Ce n'est pas un bruit statistique : appliqué à une maison de 100 m2 achetée au prix médian (138 500 EUR), cela représente une perte de valeur d'environ 6 460 EUR en un an. La tendance est négative dans un contexte de marché déjà atone -- l'indice de tension locative est classé 'atone', ce qui signifie qu'il n'y a pas de pression de la demande pour soutenir les prix. À cela s'ajoute un taux de vacance de 16,28 % recensé par LOVAC : plus d'un logement sur six est vacant. Un marché avec autant de biens non occupés n'a aucune raison structurelle de voir ses prix remonter à court terme. Pour un acheteur, deux lectures possibles. Si l'horizon de détention dépasse dix ans et que le bien est de qualité (bon DPE, bon état), entrer dans un marché bas avec un fort pouvoir de négociation peut être défendable pour une résidence principale. Si l'objectif est patrimonial ou locatif avec horizon de revente à cinq ans, les signaux convergent vers un risque de moins-value. Pour un vendeur, le marché sanctionne immédiatement le surprix : se positionner au prix DVF réellement constaté, pas au souvenir des prix d'il y a deux ans, est la seule stratégie crédible pour vendre dans un délai raisonnable.

Question 3

Faut-il acheter à Joigny maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend du profil et de l'objectif, mais le tableau d'ensemble est prudent. Côté négatif : tendance de prix à -4,67 % sur un an, marché atone, taux de vacance à 16,28 %, évolution de population négative sur cinq ans (-2,18 %), revenu médian IRIS à 18 520 EUR avec un taux de pauvreté de 30,3 % et un taux de chômage de 17,8 %. Ces trois derniers indicateurs signalent une fragilité économique locale qui pèse structurellement sur la demande immobilière. Côté positif : les prix sont bas en valeur absolue (médiane à 1 300 EUR/m2), le score éducation est au maximum (100/100) et le score santé est solide (80/100), ce qui peut correspondre à un profil famille cherchant des services à moindre coût. La décision rationnelle se décompose ainsi. Pour une résidence principale à long terme (plus de dix ans), l'entrée est envisageable si l'on négocie agressivement (viser le P25 soit 961 EUR/m2 sur les maisons standard), si le bien est sain énergétiquement ou rénovable à coût maîtrisé, et si la stabilité professionnelle locale est assurée. Pour un investissement locatif, les signaux sont défavorables : marché atone, vacance élevée, solvabilité des locataires sous pression. Pour une résidence secondaire ou un pari patrimonial, rien dans les données ne justifie une anticipation de hausse. L'attente n'est pas irrationnelle ici : un marché qui baisse avec une vacance croissante offre généralement des prix plus bas encore dans douze à dix-huit mois.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Joigny, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données pointent vers un profil risqué pour l'investissement locatif. Premier signal d'alerte : le marché est classifié 'atone' avec un indice de tension de 2. Cela signifie que la demande locative est faible par rapport à l'offre disponible, ce qui rend difficile la mise en location rapide d'un bien et expose à la vacance locative. Deuxième signal : le taux de vacance LOVAC de 16,28 % confirme qu'il y a déjà structurellement trop de logements non occupés sur la commune. Investir dans ce contexte revient à entrer en concurrence directe avec un stock de biens vacants qui pèse sur les loyers. Troisième signal : la fragilité économique du bassin. Un taux de pauvreté à 30,3 % et un taux de chômage à 17,8 % signifient que la solvabilité des ménages locataires est sous pression, ce qui accroît le risque d'impayés. Quatrièmement : avec 15,4 % de passoires thermiques (DPE F ou G) dans le parc local, tout investisseur doit intégrer l'interdiction de louer les logements classés G entrée en vigueur depuis 2025 et l'interdiction des F attendue en 2028. Un bien mal classé acheté sans budget de rénovation devient inlouable légalement. Le seul argument en faveur : les prix d'entrée très bas permettent théoriquement des rendements bruts élevés sur le papier. Mais un rendement brut flatteur n'est pas un rendement net réel. Avant tout engagement, vérifiez les loyers réellement constatés dans le secteur (non les estimations des portails), intégrez la vacance locative probable et le coût d'une rénovation énergétique éventuelle. Le rendement résiduel peut s'avérer médiocre.

Question 5

Joigny est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur plusieurs fronts simultanément, ce qui est un point de vigilance concret pour tout acquéreur. Premier risque : l'inondation. Joigny est identifiée comme commune exposée au risque inondation. La ville est traversée par l'Yonne, et une partie du territoire est en zone inondable. Un bien en zone inondable implique une surprime d'assurance, des contraintes sur les travaux, une valeur de revente potentiellement réduite, et l'obligation légale pour le vendeur de mentionner le risque dans l'état des risques et pollutions (ERP). Deuxième risque : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque argile est présent sur la commune (données BRGM/Géorisques). Ce phénomène provoque des fissures dans les fondations lors des cycles sécheresse/réhydratation des sols, et les sinistres sont coûteux et longs à indemniser. Il est particulièrement important pour les maisons individuelles avec fondations peu profondes. Troisième risque : le séisme, classé en zone 1 (aléa très faible). Ce risque est marginal et n'influe pas matériellement sur la décision. La recommandation concrète : pour tout bien visé à Joigny, consulter l'ERP (État des Risques et Pollutions) à l'adresse précise sur georisques.gouv.fr avant toute offre. L'ERP est obligatoire dans les documents de vente, mais le consulter soi-même en amont évite les mauvaises surprises et renforce votre position de négociation. Un bien en zone inondable ou sur sol argileux reconnu mérite une décote supplémentaire par rapport au prix médian.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Joigny ?

Accepted Answer

Sur les 2 333 logements ayant fait l'objet d'un DPE recensé (données ADEME), 15,4 % sont des passoires thermiques classées F ou G. Concrètement, cela représente environ 360 logements dont la mise en location est déjà soumise à restrictions ou interdiction imminente. La consommation moyenne du parc est de 185 kWh/m2/an, soit un niveau modéré mais au-dessus des seuils les plus vertueux (un logement BBC consomme moins de 50 kWh/m2/an). Ce chiffre moyen masque probablement une queue de distribution lourde : les maisons anciennes non rénovées, qui constituent une part importante du parc joignot, affichent souvent des consommations de 300 à 500 kWh/m2/an. Les implications légales sont claires. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux. Les F seront interdits en 2028. Les E seront concernés en 2034. Pour un acheteur-investisseur, acquérir une passoire thermique sans budget de rénovation intégré dans le plan de financement est une erreur de calcul : le bien devient inlouable légalement dans un délai court. Pour un acheteur en résidence principale, le DPE impacte directement la facture énergétique. Un logement à 300 kWh/m2/an sur 80 m2, avec l'énergie à 0,25 EUR/kWh, coûte environ 6 000 EUR/an de chauffage. La décote d'une passoire par rapport à un bien équivalent bien classé est réelle sur le marché de Joigny : profitez-en si vous avez la capacité financière de rénover, mais budgétisez sérieusement (comptez 25 000 à 50 000 EUR pour une rénovation globale selon la surface et l'état).

Question 7

Vivre à Joigny : services, démographie et contexte économique ?

Accepted Answer

Joigny compte 9 016 habitants et a perdu 2,18 % de sa population sur cinq ans. Ce recul démographique modéré mais continu est un indicateur structurel important : il signale que les départs excèdent les arrivées, ce qui pèse à terme sur la demande de logements et donc sur les prix. Sur le plan des services, les scores sont contrastés. L'éducation affiche un score maximal (100/100) et le commerce également (100/100), ce qui traduit une offre de proximité réelle pour les familles. Le score santé est bon (80/100), avec 1 100 établissements référencés sur la commune. Ces atouts de services expliquent en partie pourquoi des familles continuent de s'y installer malgré les signaux économiques. En revanche, le score transport est très faible (15/100), ce qui est un handicap sérieux pour les actifs qui travaillent hors de Joigny. Cette faiblesse de la mobilité réduit mécaniquement le bassin d'acheteurs potentiels et pèse sur la valorisation immobilière, surtout pour un profil de navetteur. Le contexte économique local est fragile : revenu médian IRIS à 18 520 EUR (nettement sous la médiane nationale qui dépasse 23 000 EUR), taux de pauvreté à 30,3 % (le double de la moyenne nationale), taux de chômage à 17,8 %. Le taux de propriétaires est de 44,8 %, inférieur à la moyenne nationale, ce qui reflète une population localement moins en capacité d'accéder à la propriété. Pour un acheteur en résidence principale travaillant à Joigny ou dans un rayon accessible sans dépendance aux transports en commun, les services de proximité sont un argument réel. Pour tout autre profil, la fragilité économique et la faiblesse des transports sont des contraintes structurelles à ne pas minimiser.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 393 €	—
Maison	1 385 €	—
Tous biens (médian)	1 300 €	961 — 1 857 €

Marché immobilier à Joigny (89300) — Prix, DPE, risques 2025

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