Marché immobilier à Gruffy (74540) — Prix, DPE, risques 2025

Le parc immobilier de Gruffy est dominé par des maisons individuelles et des fermes rénovées, typiques de l'architecture savoyarde. Le prix médian ressort à 3 795 €/m² sur la base de 179 ventes analysées (données DVF), avec un intervalle P25-P75 compris entre 3 027 et 4 625 €/m². La tendance sur 12 mois affiche une progression de +2,99 %. Sur le plan énergétique, la consommation moyenne s'établit à 198 kWh/m² et 17 % des logements sont classés F ou G, ce qui représente une proportion de passoires thermiques à vérifier lors de toute visite. Le taux de propriétaires élevé (81,1 %) limite la rotation du stock disponible. Les lieux-dits comme Le Châtelard, Montagny ou Le Pissieu présentent des configurations variées, du hameau isolé aux zones proches du bourg.

Gruffy affiche un score de sécurité de 58/100, avec un score de localisation de 25/100, reflétant la réalité d'un village rural peu exposé à la délinquance urbaine mais disposant de ressources d'intervention limitées sur place. La commune dépend de la brigade de gendarmerie de Rumilly pour les interventions. Ces indicateurs sont à rapprocher du contexte géographique : l'isolement relatif du village réduit mécaniquement certains types d'incidents, mais allonge les délais d'intervention. Par ailleurs, Gruffy est soumise à un plan de prévention des risques inondation (PPRI) et se situe en zone de sismicité niveau 4 sur 5, deux paramètres à examiner précisément avant signature d'un acte de vente.

La voiture individuelle est indispensable pour les déplacements quotidiens depuis Gruffy. Les axes routiers départementaux permettent de rejoindre Annecy, Rumilly et Aix-les-Bains. Le réseau de transport en commun de la Communauté de Communes Rumilly Terre de Savoie dessert la commune, avec 3 arrêts de bus dans un rayon de 500 mètres du centre-bourg. Les fréquences, adaptées au contexte rural, limitent l'usage du bus à certains horaires, principalement scolaires. Il n'existe pas de gare ferroviaire sur la commune ; les gares les plus proches se trouvent à Rumilly et Aix-les-Bains. Tout ménage sans second véhicule doit anticiper cette contrainte de mobilité.

Gruffy dispose d'une école primaire publique accueillant les élèves de la maternelle au CM2. La commune compte 2 établissements scolaires au total. Pour le secondaire, les collégiens et lycéens rejoignent les établissements de Rumilly ou Seynod, accessibles via les transports scolaires organisés depuis le village. L'offre locale reste donc limitée au premier degré, ce qui implique des trajets réguliers dès l'entrée en sixième. Ce schéma est courant dans les communes rurales de ce gabarit et doit être intégré dans l'organisation familiale, notamment pour les ménages avec plusieurs enfants en âge scolaire à des niveaux différents.

La vie de bourg à Gruffy s'appuie sur un tissu associatif actif et quelques commerces de première nécessité, dont une boulangerie et une épicerie. Le Pont de l'Abîme, pont suspendu situé à la frontière avec Cusy, constitue un point de repère local fréquenté pour les promenades. La proximité du massif des Bauges ouvre l'accès à la randonnée, au VTT et aux sports de nature. Les productions fromagères locales, notamment la Tome des Bauges, sont disponibles dans plusieurs fermes du secteur. Pour les commerces et services plus spécialisés, les habitants se rendent à Rumilly ou Annecy, distants de quelques kilomètres par les routes départementales.

Dans le périmètre proche, le prix médian de Gruffy (3 795 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Quintal, affiche 4 713 €/m² (+24,2 % de plus) ; à l'inverse, Allèves reste à 2 731 €/m² (-28,0 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.

Gruffy présente un marché immobilier lisible : prix médian de 3 795 €/m², tendance annuelle positive de +2,99 % et parc majoritairement en propriété. Les points de vigilance sont réels : risque sismique de niveau 4, PPRI en vigueur, 17 % de passoires thermiques et dépendance totale à la voiture. Le profil convient à des acquéreurs qui ont déjà intégré ces contraintes et souhaitent s'établir dans un environnement rural du parc des Bauges, à distance raisonnable des bassins d'emploi d'Annecy et de Rumilly.

Cette analyse de Gruffy repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.

Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.