Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Condé-sur-Vire ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian s'établit à 1 776 EUR/m2 sur la commune, avec une fourchette allant de 994 EUR/m2 (premier quartile) à 1 701 EUR/m2 (troisième quartile). L'écart entre ces deux bornes est révélateur : le marché local est très hétérogène. Un bien en mauvais état, mal classé au DPE ou nécessitant une rénovation lourde peut se négocier sous les 1 000 EUR/m2, tandis qu'un bien en bon état dépasse rarement 1 700 EUR/m2. La distinction appartement/maison est nette et importante : les appartements affichent 2 697 EUR/m2 en médiane, soit presque le double des maisons à 1 410 EUR/m2. Cet écart s'explique par le fait que l'offre d'appartements est structurellement plus rare dans une commune de 4 137 habitants, ce qui soutient leur prix unitaire. Pour un acquéreur cherchant du volume, la maison reste le segment cohérent ici. Le volume de 357 ventes DVF témoigne d'un marché actif pour une commune de cette taille, ce qui donne une base statistique fiable à ces chiffres. Concrètement, pour un budget de 150 000 EUR, on peut envisager une maison autour de 100 m2 au niveau médian, mais il faudra intégrer systématiquement le coût de rénovation énergétique dans le calcul global, car une partie des biens vendus sous la médiane sont des passoires thermiques ou des biens à rénover.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Condé-sur-Vire ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix progressent de 1,54 % à Condé-sur-Vire. C'est une hausse modeste mais positive, à replacer dans un contexte national où de nombreux marchés de taille similaire ont stagné ou reculé. Concrètement, sur une maison achetée à 150 000 EUR il y a un an, cette progression représente environ 2 300 EUR de valeur supplémentaire : pas spectaculaire, mais le marché tient sa valeur. Plusieurs éléments structurels expliquent cette résistance. D'abord, la classification du marché comme tendu avec un indice de tension de 82 sur 100 indique que la demande excède régulièrement l'offre disponible, ce qui soutient les prix mécaniquement. Ensuite, le taux de vacance de 4,34 % (source LOVAC) est faible : peu de logements restent inoccupés durablement, ce qui confirme qu'il n'y a pas de stock dormant prêt à peser sur les valorisations. Pour un acheteur, cette dynamique signifie que la marge de négociation sur un bien en bon état est réduite. Le vendeur qui positionne son prix dans la fourchette P50-P75 dispose d'un pouvoir de négociation correct. Pour un vendeur, rester vigilant : la hausse est réelle mais pas euphorique. Vouloir capter une prime excessive au-dessus du P75 dans ce marché exposera le bien à une durée de vente longue.

Question 3

Faut-il acheter à Condé-sur-Vire maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

Les indicateurs disponibles ne plaident pas pour l'attentisme, mais ils imposent une sélectivité sur le bien plutôt qu'une précipitation sur le marché. Plusieurs éléments orientent la décision. Le marché est classé tendu (indice 82/100) : attendre espérant une baisse des prix dans un marché où la demande excède l'offre est une stratégie risquée. La légère hausse de 1,54 % sur 12 mois confirme que le plancher ne s'effondre pas. Le taux de propriétaires atteignant 75,1 % dans la commune signale une population très attachée à la propriété, ce qui ancre structurellement la demande. Sur l'horizon de détention : pour une résidence principale conservée 8 ans ou plus, entrer dans ce marché aujourd'hui est défendable. Pour un horizon court de 3 à 4 ans, la marge de plus-value est faible compte tenu de la progression modérée, et les frais d'acquisition (notaire, agence) ne seront pas amortis. La vraie variable de décision n'est pas le 'quand' mais le 'quoi'. Dans ce marché, le différentiel de prix entre un bien énergétiquement sain et une passoire thermique est réel et va s'accentuer avec les échéances légales de 2025 et 2028. Acheter une passoire F ou G aujourd'hui sous prétexte qu'elle est bon marché implique d'intégrer le coût de rénovation dans le prix d'achat effectif, faute de quoi la décote à la revente sera sévère. La stratégie la plus défendable : acheter maintenant un bien D ou mieux, ou un bien rénovable avec un chiffrage précis des travaux, en négociant dur sur les biens mal classés au DPE.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Condé-sur-Vire, est-ce rentable ?

Accepted Answer

L'investissement locatif à Condé-sur-Vire présente des signaux contrastés qu'il faut croiser avant de conclure. Le signal favorable est la tension locative : un indice de 82/100 et un faible taux de vacance de 4,34 % (LOVAC) suggèrent que trouver un locataire ne devrait pas être difficile. Le risque de vacance prolongée est donc limité. Cependant, le prix médian des appartements s'établit à 2 697 EUR/m2, ce qui est significatif pour une commune de 4 137 habitants en Normandie. Sur un appartement de 50 m2 acheté à ce prix médian, soit environ 135 000 EUR, le rendement brut dépend entièrement du loyer constaté localement. Les données disponibles ne fournissent pas de loyer médian, et c'est précisément là que l'analyse doit s'arrêter pour ne pas fabriquer un rendement fictif. Il est impératif de vérifier les loyers réellement pratiqués sur le terrain avant tout engagement. Ce que les données permettent d'affirmer : le revenu médian local est de 22 040 EUR par an et le taux de pauvreté atteint 15,4 % (source INSEE/IRIS). Ces deux indicateurs signalent une population locative dont le niveau de loyer supportable est contraint. Miser sur des loyers élevés serait une erreur de ciblage. Le profil de rentabilité qui a le plus de sens ici est celui d'un investisseur de long terme cherchant un flux locatif stable plutôt qu'un rendement brut élevé. Les maisons à 1 410 EUR/m2 offrent des points d'entrée plus bas et pourraient délivrer de meilleurs rendements que les appartements, mais la vérification du loyer de marché reste indispensable avant tout calcul.

Question 5

Condé-sur-Vire est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et ces risques sont suffisamment concrets pour peser sur la décision d'achat à la parcelle. La commune est exposée à trois aléas identifiés. Premièrement, le risque inondation est avéré (source Géorisques/BRGM). Ce n'est pas un risque théorique : selon la localisation précise du bien, certaines parcelles sont en zone inondable avec des conséquences directes sur l'assurabilité, les conditions de crédit et la valorisation à terme. Deuxièmement, le risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) est présent. Ce phénomène provoque des fissurations de fondations pouvant entraîner des sinistres coûteux, souvent insuffisamment couverts par les assurances classiques hors reconnaissance catastrophe naturelle. Une maison individuelle sur sol argileux sans drainage adapté est un risque patrimonial réel. Troisièmement, le risque sismique est classé en zone 2 (faible, sur une échelle de 1 à 5). Ce niveau ne représente pas une contrainte majeure mais impose des normes parasismiques pour les constructions neuves. La règle d'or avant tout achat : exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, qui est obligatoire dans tout compromis de vente. Cet ERP précisera si le bien se situe en zone inondable réglementée. Si c'est le cas, interroger également l'assureur du bien avant de signer, car la surprime peut affecter la rentabilité nette et la négociabilité future du bien.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Condé-sur-Vire ?

Accepted Answer

Sur les 517 diagnostics DPE enregistrés (source ADEME), la part de passoires thermiques classées F ou G s'élève à 3,9 %. C'est un taux nettement inférieur à la moyenne nationale qui dépasse 17 %, ce qui est un signal positif pour le parc global. La consommation moyenne s'établit à 185 kWh/m2/an, ce qui correspond à une performance dans la fourchette de la classe D, soit un niveau correct mais perfectible. Ces chiffres agrégés ne dispensent pas d'analyser le DPE du bien ciblé individuellement. Les échéances légales à intégrer dans toute décision d'achat sont les suivantes : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis janvier 2025 ; les logements classés F seront interdits à la location à partir de 2028 ; les logements classés E suivront en 2034. Pour un investisseur locatif, acheter un bien F ou G aujourd'hui revient à acquérir un bien qu'on ne pourra plus louer légalement dans trois ans sans travaux. Le coût de rénovation pour passer d'un G à un D peut dépasser 20 000 à 40 000 EUR selon la surface et la nature du bâti, ce qui doit être intégré dans le prix d'acquisition effectif et non ajouté en surprise après la signature. Pour un acquéreur en résidence principale, la consommation à 185 kWh/m2/an représente une facture énergétique significative sur un logement de 100 m2. Vérifier systématiquement le DPE individuel du bien visé reste la priorité, car la moyenne communale masque des écarts importants entre biens.

Question 7

Vivre à Condé-sur-Vire : services, démographie et accessibilité ?

Accepted Answer

Avec 4 137 habitants et une croissance démographique de 0,75 % sur cinq ans (source INSEE), Condé-sur-Vire est une commune stable qui ne se dépeuple pas mais n'attire pas massivement. Cette stabilité est un signe sain pour la valeur patrimoniale à long terme : les communes qui perdent des habitants voient leurs prix structurellement s'éroder. Les équipements méritent d'être lus avec précision. Le score éducation de 75/100 indique un niveau correct de desserte scolaire pour une commune de cette taille, un argument pertinent pour les familles avec enfants. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles. Concrètement, cela signifie que l'accès aux soins et aux commerces du quotidien implique probablement des déplacements vers des pôles proches. Pour un ménage sans voiture ou dont la mobilité est réduite, c'est une contrainte réelle à ne pas minimiser. Le score transport de 20/100 est le point le plus pénalisant : la dépendance à la voiture individuelle est quasi-totale. Pour un actif qui envisage de travailler ailleurs dans la Manche ou vers Caen, le calcul du coût de déplacement doit être intégré dans le budget global. Le score sécurité de 68/100 est correct pour une commune rurale de cette taille, sans signal d'alerte particulier. Les 244 établissements recensés avec 50 créations sur 12 mois témoignent d'une activité économique locale modeste mais pas atone. Au total, le profil de Condé-sur-Vire convient à un ménage propriétaire motorisé, orienté famille, prêt à accepter une dépendance à la voiture en échange d'un accès foncier à prix raisonnable.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 697 €	—
Maison	1 410 €	—
Tous biens (médian)	1 776 €	994 — 1 701 €

Marché immobilier à Condé-sur-Vire (50420) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Condé-sur-Vire.

517 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Condé-sur-Vire.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Condé-sur-Vire.

Sources et fiabilité des analyses.

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