Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Condé-en-Normandie ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP s'établit à 1 277 EUR/m2, avec une fourchette interquartile allant de 861 EUR/m2 (P25) à 1 480 EUR/m2 (P75). Ce large écart de près de 620 EUR/m2 entre le bas et le haut de la distribution signale un marché très hétérogène : la qualité du bien, son état et sa performance énergétique font une différence considérable sur le prix final. Le marché est animé par 568 ventes DVF recensées, ce qui représente un volume solide pour une commune de 5 985 habitants et garantit une lisibilité statistique correcte des prix. La distinction appartement/maison est nette : les appartements se négocient autour de 1 656 EUR/m2, les maisons autour de 1 238 EUR/m2. Cet écart s'explique souvent par le fait que le parc de maisons intègre davantage de biens anciens à rénover, ce que le prix médian global masque. En pratique, pour un logement de 80 m2, le budget médian ressort à environ 102 000 EUR, et la fourchette réaliste s'étend de 69 000 à 118 000 EUR selon l'état du bien. Ces niveaux placent Condé-en-Normandie parmi les marchés les moins chers du Calvados, ce qui peut sembler attractif en valeur absolue mais doit être mis en regard des fondamentaux économiques locaux avant toute décision.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Condé-en-Normandie ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les données DVF affichent une hausse de +21,9 %. Ce chiffre mérite une lecture prudente avant d'en tirer des conclusions. Une progression aussi marquée sur un marché de taille modeste peut résulter d'un effet de composition : si les ventes récentes ont porté sur des biens de meilleure qualité ou mieux situés que la période précédente, la médiane monte mécaniquement sans que chaque bien individuel ait pris autant de valeur. Avec 568 ventes au compteur, le volume est suffisant pour que le signal ne soit pas purement du bruit statistique, mais la volatilité reste plus élevée que sur une grande métropole. Ce que cette tendance ne change pas : le contexte structurel de la commune. La population a reculé de 2,79 % en cinq ans, le taux de vacance des logements atteint 12,54 % selon LOVAC, et l'indice de tension locative est classé "détendu" avec un score de 24. Ces trois indicateurs pointent vers un marché sans pression démographique notable. Pour un acheteur, la hausse récente ne doit pas créer d'urgence artificielle : dans un marché détendu avec une vacance élevée, le pouvoir de négociation reste du côté de l'acquéreur. Pour un vendeur, c'est la fenêtre la plus favorable observée récemment, à condition de se positionner sur le prix réellement constaté aujourd'hui et non sur une projection de la tendance.

Question 3

Faut-il acheter à Condé-en-Normandie maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend presque entièrement de votre horizon et de votre motivation d'achat. Pour une résidence principale sur huit ans ou plus, les prix bas (médiane à 1 277 EUR/m2) limitent mécaniquement le risque en valeur absolue : perdre 15 % sur 100 000 EUR est moins douloureux que sur 400 000 EUR. La hausse récente de +21,9 % offre par ailleurs une marge de sécurité supplémentaire à court terme. Ce qui doit vous faire réfléchir, ce sont les fondamentaux : une population en repli de 2,79 % sur cinq ans, un taux de chômage à 12,6 % (source INSEE/IRIS), un taux de pauvreté de 17 %, et un revenu médian de 20 308 EUR par an. Ces données décrivent un bassin d'emploi sous tension économique, ce qui pèse structurellement sur la demande immobilière à moyen terme. Pour un investissement locatif pur, la question est encore plus délicate (voir la question dédiée). Pour un acheteur résidentiel qui travaille localement ou dans l'agglomération proche et qui prévoit d'occuper le bien durablement, attendre n'apporte pas de bénéfice évident dans un marché déjà peu cher. En revanche, choisir un bien bien classé au DPE ou rénovable à coût maîtrisé est impératif : dans un marché détendu avec une vacance de 12,54 %, les passoires thermiques se revendent avec difficulté et décotent deux fois plus vite.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Condé-en-Normandie, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le prix d'achat bas (médiane à 1 277 EUR/m2) crée une apparence de rendement brut élevé, mais plusieurs signaux d'alerte doivent tempérer l'enthousiasme. Premier signal : le taux de vacance locative LOVAC atteint 12,54 %, soit plus d'un logement sur huit vacant. Dans un marché détendu avec un indice de tension à 24, trouver un locataire solvable et le conserver n'est pas garanti. Un bien vide pendant deux ou trois mois efface une bonne partie du rendement annuel calculé sur le papier. Deuxième signal : le contexte socio-économique. Avec un taux de chômage local à 12,6 % et un taux de pauvreté à 17 % (données INSEE/IRIS), le profil moyen du locataire potentiel est contraint financièrement. Cela accroît le risque d'impayés et limite la capacité à monter les loyers. Troisième signal : la démographie déclinante (-2,79 % sur cinq ans pour une commune de moins de 6 000 habitants) réduit mécaniquement le vivier de locataires. Ces éléments ne signifient pas que tout investissement est voué à l'échec, mais ils imposent une discipline stricte : vérifier le loyer réellement constaté dans la commune (pas une estimation de simulateur), calculer le rendement net avec une hypothèse de vacance d'au moins 10 %, et éviter absolument les passoires thermiques classées F ou G, désormais interdites à la location depuis 2025 pour les nouvelles mises en location (loi Climat et Résilience). Un bien bien classé au DPE, acheté sous la médiane, avec une vacance maîtrisée : c'est la seule configuration défendable ici.

Question 5

Condé-en-Normandie est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Deux risques identifiés sont pertinents pour une décision d'achat. Le risque inondation est confirmé (source Géorisques/BRGM) : une partie du territoire communal est concernée. Cela ne signifie pas que chaque bien est en zone inondable, mais que la parcelle doit impérativement faire l'objet d'un Etat des Risques et Pollutions (ERP), document légalement obligatoire lors de toute transaction et que vous pouvez aussi consulter en amont sur georisques.gouv.fr en entrant l'adresse exacte. Un bien situé en zone inondable subit une décote à la revente, peut nécessiter une surprime d'assurance et peut se retrouver non-assurable à terme dans un contexte de durcissement des couvertures catastrophes naturelles. Le risque sismique est classé en zone 2 (faible) : il implique des règles constructives minimales mais n'impose pas de contraintes lourdes à l'acheteur dans l'immobilier existant. Le risque argile (retrait-gonflement, RGA) est absent des données pour cette commune, ce qui enlève une source fréquente de sinistres sur les fondations. En résumé : le point de vigilance concret est l'inondation. Avant de signer un compromis, exigez l'ERP, lisez-le, et demandez à l'assureur du bien si la parcelle a déjà fait l'objet d'une déclaration de sinistre catastrophe naturelle.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Condé-en-Normandie ?

Accepted Answer

Sur 845 DPE recensés (source ADEME), 12,7 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. En valeur absolue, cela représente environ 107 logements concernés. La consommation moyenne s'établit à 225 kWh/m2/an, un niveau significativement au-dessus des seuils des étiquettes C (moins de 150 kWh) et D (moins de 230 kWh) : le parc est globalement énergivore, pas seulement les passoires. Pour un acheteur, deux implications concrètes. D'abord, sur le prix : un logement classé F ou G se négocie avec une décote croissante depuis l'entrée en vigueur des interdictions de location. Les logements G sont interdits à la nouvelle mise en location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront dès 2028, les E en 2034. Acheter une passoire comme investissement locatif sans budget de rénovation intégré dans le plan de financement, c'est acheter un problème. Ensuite, sur le coût d'usage : à 225 kWh/m2/an, une maison de 100 m2 consomme 22 500 kWh par an. Au tarif réglementé actuel, cela représente une facture énergétique substantielle qui pèse sur la solvabilité des locataires et sur la valeur perçue par les acheteurs. La stratégie défendable : cibler un bien classé D ou mieux, ou un bien E/F avec un devis de rénovation crédible intégré dans le prix de négociation, en vérifiant l'éligibilité aux aides MaPrimeRénov'.

Question 7

Vivre à Condé-en-Normandie : services, démographie et contexte économique ?

Accepted Answer

Les scores d'équipements issus de la Base Permanente des Équipements (INSEE/BPE) sont excellents sur trois registres : éducation, santé et commerce atteignent tous le score maximum de 100, ce qui signifie que la commune dispose d'une offre complète dans ces trois domaines pour une ville de cette taille. C'est un atout réel pour une résidence principale, en particulier pour les familles : école, médecin, commerces du quotidien sont accessibles sans dépendance aux communes voisines. Le score transport est moyen (50/100) et le score de localisation générale ressort à 48/100, ce qui traduit un accès limité aux grands pôles d'emploi et une connectivité modeste. Le score sécurité de 72/100 est correct sans être exceptionnel. Les données socio-économiques INSEE/IRIS livrent un tableau plus contrasté : le revenu médian s'établit à 20 308 EUR par an, le taux de pauvreté à 17 % et le taux de chômage à 12,6 %. Ces trois indicateurs sont tous au-dessus des moyennes nationales (respectivement environ 23 000 EUR, 14 % et 7,3 %) et signalent un tissu économique local sous tension. La population recule : -2,79 % sur cinq ans pour une commune déjà sous le seuil des 6 000 habitants. Ce n'est pas une dynamique de croissance. Pour un acheteur qui évalue la valeur à long terme, ces données méritent une lecture honnête : les services de proximité sont là et c'est un vrai point positif, mais la demande immobilière future sera contrainte par une démographie déclinante et un pouvoir d'achat local limité.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 656 €	—
Maison	1 238 €	—
Tous biens (médian)	1 277 €	861 — 1 480 €

Marché immobilier à Condé-en-Normandie (14110) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Condé-en-Normandie.

845 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Condé-en-Normandie.

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