356 transactions DVF analysées, prix médian 1 837 €/m², indice de tension ITIC 34/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Capestang est une commune rurale rurale de 3 514 habitants répartis sur 40,5 km², située dans le département 34 en région Occitanie à 5.4 km de Montady. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 1 837 €/m², une tendance en forte baisse sur les 12 derniers mois (-20,5 %) et un indice de tension ITIC équilibré (34/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 065 € | — |
| Maison | 1 939 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 837 € | 1 290 — 2 518 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Capestang traverse une phase de correction avec une variation de -20,5 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 34/100 indique un marché moins tendu que la moyenne nationale, avec une plus grande disponibilité de biens et un pouvoir de négociation favorable aux acheteurs.
458 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 104 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (3,7 %) reste limitée et bien sous la moyenne nationale de 17 %. Le risque d'achat d'un bien interdit à la location à terme est faible.
Capestang présente 2 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA). La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 3 514 habitants, Capestang se positionne sur une trajectoire démographique stable. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 88 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (156 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets.
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Le taux de vacance LOVAC (9,7 %) signale un marché locatif détendu. Bien valider la demande locative effective avant d'acheter : étudier les annonces actives, le délai moyen de relocation, le profil des locataires types.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Capestang (1 837 €/m²) se positionne parmi les plus accessibles du secteur. Ouveillan, à proximité, atteint 4 069 €/m² (+121,5 % de plus). Pour qui cherche à s'installer dans le bassin de vie sans subir le prix du centre, Capestang représente une alternative économique pertinente.
En synthèse, Capestang présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; des risques physiques documentés à valider parcelle par parcelle via l'ERP, en particulier pour les biens en pierre et fondations anciennes ; un taux de vacance significatif qui signale un marché plus disponible mais à examiner en termes de demande locative effective. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Capestang repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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