848 transactions DVF analysées, prix médian 2 442 €/m², indice de tension ITIC 95/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Bénodet est une commune rurale péri-urbaine de 3 849 habitants répartis sur 10,4 km², située dans le département 29 en région Bretagne à 4.4 km de Fouesnant. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 2 442 €/m², une tendance en baisse sur les 12 derniers mois (-4,2 %) et un indice de tension ITIC extrêmement tendu (95/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 354 € | — |
| Maison | 3 133 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 442 € | 2 200 — 3 949 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Bénodet traverse une phase de correction avec une variation de -4,2 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 95/100 confirme une tension élevée sur ce territoire, signe d'une attractivité forte combinée à une offre limitée. Les biens disponibles trouvent rapidement preneur.
Le parc immobilier de Bénodet dispose d'un nombre limité de diagnostics énergétiques renseignés (0 DPE recensés), ce qui rend l'analyse statistique moins représentative. Pour une lecture fine de la performance énergétique d'un bien spécifique, le DPE individuel reste la référence à demander au vendeur ou au bailleur.
Bénodet présente 1 risque physique majeur identifié : inondation. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 3 849 habitants et une croissance modérée (+1,6 % sur 5 ans), Bénodet se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 103 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (237 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (22 774 €) est conforme à la moyenne nationale française (72,7 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Conditions favorables : marché tendu, parc majoritairement conforme aux normes énergétiques. Le DPE D représente souvent le sweet spot : prix légèrement décoté, loyer plein, échéance loi Climat éloignée.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Bénodet (2 442 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, La Forêt-Fouesnant, affiche 4 045 €/m² (+65,6 % de plus) ; à l'inverse, Plomelin reste à 1 796 €/m² (-26,5 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Bénodet présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; des risques physiques documentés à valider parcelle par parcelle via l'ERP, en particulier pour les biens en pierre et fondations anciennes ; une tension de marché élevée qui maintient une pression à la hausse sur les prix et raccourcit les délais de transaction. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Bénodet repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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