Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Marseille 2e ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian au mètre carré dans le 2e arrondissement de Marseille s'établit à 3 316 EUR/m2, avec une moyenne à 3 891 EUR/m2 — un écart sensible qui signale la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne vers le haut sans représenter la majorité des transactions. La fourchette centrale (P25-P75) s'étend de 2 297 à 4 077 EUR/m2 : un marché à très forte dispersion, ce qui signifie concrètement que deux biens dans le même arrondissement peuvent se négocier à des prix radicalement différents selon l'état, l'étage et l'exposition. Le clivage le plus important concerne le type de bien : les appartements se négocient en médiane à 3 626 EUR/m2, tandis que les maisons chutent à 1 749 EUR/m2 — soit un rapport de plus de deux pour un. Cette distorsion est extrême et doit être lue avec prudence : le volume global de ventes DVF est de seulement 90 transactions sur la période, ce qui limite la robustesse statistique, notamment pour les maisons qui constituent une fraction marginale du parc. Pour un appartement de 60 m2, le budget médian se situe autour de 218 000 EUR ; en bas de fourchette P25, on descend à environ 138 000 EUR, ce qui représente un point d'entrée accessible pour un marché de grande ville. L'enjeu n'est pas tant le prix affiché que la qualité intrinsèque du bien à ce prix : dans un arrondissement à fort taux de vacance (14 %), acheter au mauvais prix ou sur un mauvais bien expose à une revente difficile.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Marseille 2e ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix reculent de 0,53 % dans le 2e arrondissement. La baisse est faible en valeur relative — sur un bien à 3 316 EUR/m2 et 60 m2, cela représente environ 1 000 EUR perdus en un an — mais elle s'inscrit dans un contexte de marché qui n'est pas porteur. Le signal le plus préoccupant n'est pas la tendance de prix en elle-même, c'est sa combinaison avec un indice de tension classé 'atone' et un taux de vacance de 14 %. Un marché atone signifie que les acheteurs ne se bousculent pas, que les délais de vente s'allongent et que le rapport de force penche clairement du côté de l'acheteur. Pour un vendeur, ce contexte est sans ambiguïté : un bien surestimé ne trouvera pas preneur dans un délai raisonnable. Le repricing vers les prix réellement constatés n'est pas une option, c'est une nécessité. Pour un acheteur, la faible tension et la légère baisse des prix créent un pouvoir de négociation réel. La question n'est pas 'les prix vont-ils encore baisser ?' — la correction est modeste et non violente — mais 'est-ce que ce marché va redémarrer ?' Les fondamentaux socio-économiques du 2e (revenu médian IRIS à 16 452 EUR/an, taux de pauvreté à 40,3 %, taux de chômage à 16,4 %) ne plaident pas pour une reprise rapide portée par la demande locale. La stabilisation ou la légère progression éventuelle dépendra davantage d'une demande externe — investisseurs, mutations professionnelles, projets urbains — que d'une dynamique résidentielle organique.

Question 3

Faut-il acheter à Marseille 2e maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend entièrement de votre horizon et de votre usage. Pour une résidence principale sur huit ans ou plus, le contexte actuel est défendable : marché atone, légère baisse de prix, vendeurs moins rigides sur la négociation. Un acheteur déterminé et bien préparé peut obtenir un prix en dessous du médian, surtout sur des biens avec des défauts corrigeables — DPE médiocre, travaux superficiels, étage bas. Le risque de 'mal tomber' existe, mais il est contenu sur un horizon long. Pour un horizon court — revente dans trois à cinq ans — le profil est nettement plus risqué. Un taux de vacance de 14 % dans le parc indique qu'une partie significative des logements ne trouve ni locataire ni acheteur. Dans ce type de marché, les biens ordinaires peinent à se valoriser, et la revente rapide peut forcer à concéder sur le prix. Le critère décisif n'est donc pas le timing de marché mais la qualité du bien. Deux filtres à appliquer impérativement : premier filtre, le DPE. Les passoires thermiques (F/G) représentent 2,7 % du parc dans le 2e — proportion faible — mais les biens classés F sont déjà interdits à la location depuis 2025. Un bien F acheté comme investissement locatif est hors jeu immédiatement. Second filtre, la vacance. Avant tout achat, vérifier si des biens similaires dans le même immeuble ou la même rue sont vacants depuis longtemps : c'est le signe le plus direct d'un micro-marché en difficulté, que la statistique globale ne peut pas capter à votre place.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Marseille 2e, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le 2e arrondissement présente un profil d'investissement locatif qui demande une lucidité particulière. Le taux de vacance LOVAC de 14 % est le chiffre à retenir en premier : il signifie qu'un logement sur sept environ est vide. Dans un marché de grande ville, tout ce qui dépasse 8 % doit alerter un investisseur. Ce niveau de vacance traduit soit une inadéquation entre l'offre et la demande locale (taille, qualité, loyer demandé), soit une solvabilité insuffisante de la demande — hypothèse crédible ici avec un revenu médian IRIS de 16 452 EUR/an et un taux de pauvreté de 40,3 %. En pratique : si vous achetez et ne trouvez pas de locataire, ou si vous devez baisser le loyer pour en trouver un, votre rendement réel s'écarte fortement du rendement brut calculé sur le papier. Le calcul honnête d'un rendement locatif dans ce contexte doit intégrer une hypothèse de vacance locative d'au moins 10 à 15 % du temps, ce que la plupart des simulateurs en ligne ne font pas. L'indice de tension classé 'atone' confirme que la pression sur la demande locative n'est pas suffisante pour absorber l'offre. Le marché ne compresse pas les loyers vers le haut. Pour autant, un investissement ciblé sur un petit appartement bien situé, bien classé au DPE, à un prix significativement sous le médian reste possible — à condition de s'en tenir aux loyers réellement constatés dans le secteur (à vérifier sur les observatoires locaux des loyers, pas sur les annonces), et non aux loyers espérés. La rentabilité brute théorique peut sembler attractive sur les prix d'entrée bas (P25 à 2 297 EUR/m2), mais la rentabilité nette réelle, après vacance, charges et fiscalité, sera nettement plus modeste.

Question 5

Marseille 2e : quelle est la performance énergétique des logements ?

Accepted Answer

Les données DPE/ADEME portent sur 8 679 logements diagnostiqués dans le 2e arrondissement, ce qui constitue une base statistique solide. La part de passoires thermiques (étiquettes F et G) s'élève à 2,7 % — proportion relativement faible comparée à de nombreux centres-villes anciens. C'est une bonne nouvelle structurelle pour le parc dans son ensemble : le risque systémique de dévalorisation par effet DPE est limité. La consommation moyenne constatée est de 103 kWh/m2/an, un niveau qui correspond approximativement à une étiquette C-D, donc un parc globalement dans la moyenne nationale, sans excellence ni catastrophe. Pour un acheteur ou un investisseur, les implications sont claires. Les 2,7 % de passoires représentent néanmoins des biens réels : les logements classés F sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025, et les G depuis le 1er janvier 2025 également (selon la surface et l'avancement des décrets). Les E seront interdits à la location en 2034. Acheter une passoire aujourd'hui sans budget travaux identifié et chiffré, c'est acheter un actif partiellement bloqué. La décote sur ce type de bien peut sembler attractive à l'achat — et elle l'est parfois — mais elle ne devient une opportunité que si le coût de rénovation vers une étiquette D ou C est inférieur à la décote obtenue. Sur un marché à tension atone comme le 2e, une passoire rénovée ne garantit pas de prime de prix spectaculaire à la revente, mais elle garantit la liquidité et la conformité locative, deux critères non négociables dans un contexte réglementaire qui ne va pas s'assouplir.

Question 6

Vivre à Marseille 2e : services, économie locale et démographie ?

Accepted Answer

Sur le plan des services urbains, le 2e arrondissement affiche des scores maximaux (100/100) sur les quatre dimensions mesurées : transports, éducation, santé et commerces. Ce niveau d'équipement est celui d'un arrondissement de centre-ville dense, bien desservi, avec une offre de proximité complète. Pour un ménage qui valorise l'accessibilité quotidienne sans voiture, c'est un atout réel et documenté. La population est de 23 627 habitants, et l'évolution sur cinq ans est nulle (0 %) : ni croissance ni déclin démographique. C'est un marché stable en volume, sans dynamique migratoire notable dans un sens ou dans l'autre. Le tissu économique local est dense : 5 903 établissements recensés, avec 1 198 créations sur les douze derniers mois — un taux de création d'environ 20 %, ce qui témoigne d'une activité économique réelle et d'un renouvellement du tissu entrepreneurial. Ce n'est pas un territoire en déshérence économique. Mais ce tableau positif doit être lu en regard des indicateurs sociaux, qui sont sévères. Le revenu médian IRIS de 16 452 EUR/an est très bas — à titre de comparaison, la médiane nationale se situe autour de 22 000 EUR. Le taux de pauvreté de 40,3 % est plus de deux fois supérieur au seuil national d'alerte. Le taux de chômage de 16,4 % est également bien au-dessus de la moyenne nationale. Ces indicateurs ne disqualifient pas l'arrondissement, mais ils expliquent structurellement la tension locative atone, le taux de vacance élevé et la faible pression sur les prix. Pour un acheteur en résidence principale, la qualité des services est indéniable. Pour un investisseur, la solvabilité de la demande locative locale est le risque central à ne pas sous-estimer. Le taux de propriétaires de 24,4 % — très bas — reflète un parc majoritairement locatif et une population à revenus contraints.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 626 €	—
Maison	1 749 €	—
Tous biens (médian)	3 316 €	2 297 — 4 077 €

Marché immobilier à Marseille 2e (13002) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Marseille 2e.

8 679 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Marseille 2e.

Acheter, vendre, investir à Marseille 2e.

Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Marseille 2e.

Sources et fiabilité des analyses.

Vos questions sur Marseille 2e.

Estimer un bien
précis à Marseille 2e.