Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Marmande ?

Accepted Answer

Le prix médian à Marmande s'établit à 1 594 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 141 à 1 971 EUR/m2 selon les données DVF/DGFiP. Ce marché est très accessible à l'échelle nationale, mais il faut impérativement séparer les deux segments : les appartements se négocient autour de 2 977 EUR/m2, soit près du double des maisons individuelles qui se traitent à 1 546 EUR/m2. Ce gap est structurel et révélateur d'un marché de ville moyenne où le parc de maisons est abondant et peu premium, tandis que le stock d'appartements reste limité et concentre une demande spécifique. Sur les périodes récentes, DVF recense 2 208 ventes, ce qui est un volume significatif pour une commune de 17 328 habitants : le marché tourne, les prix sont ancrés dans le réel. Pour un acquéreur, la donnée clé est la fourchette : un bien à 1 141 EUR/m2 signale soit un état dégradé, soit une localisation ou une configuration pénalisante, voire un DPE catastrophique. Un bien à 1 971 EUR/m2 représente le haut de gamme local pour une maison. Avant toute offre, positionnez le bien dans cet intervalle et interrogez-vous sur ce qui justifie son positionnement — l'état, la surface, l'étiquette énergétique. À Marmande, 70 m2 de maison au prix médian représentent environ 108 000 EUR : c'est un marché où le financement est accessible, mais où la revente rapide reste dépendante d'une demande locale limitée.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Marmande ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Marmande affiche une progression de 3,83 %. C'est une hausse modérée mais réelle, qui résiste à la tendance nationale de correction observée dans de nombreux marchés depuis mi-2023. Pour un bien médian à 1 594 EUR/m2, cela représente environ 61 EUR/m2 de progression annuelle, soit environ 4 300 EUR gagnés sur un bien de 70 m2. Ce n'est pas spectaculaire, mais c'est une orientation positive dans un contexte de taux élevés. La lecture prudente s'impose toutefois : Marmande est un marché détendu (indice de tension à 28/100), ce qui signifie que l'offre est structurellement supérieure à la demande. Dans ce type de marché, une hausse de prix ne traduit pas une tension concurrentielle entre acheteurs mais peut refléter une sélection par la qualité — les biens médiocres se vendent moins, les biens corrects se maintiennent. Conséquence directe pour un acheteur : vous n'êtes pas en compétition, vous pouvez négocier. La progression de 3,83 % ne doit pas créer d'urgence artificielle. Pour un vendeur, cette tendance positive donne de la marge si le bien est correctement présenté, mais le marché détendu signifie qu'un surprix par rapport aux ventes réelles DVF fera traîner la vente. Restez dans la réalité des transactions, pas dans les estimations optimistes.

Question 3

Faut-il acheter à Marmande maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend presque entièrement de votre horizon de détention et du type de bien visé. Les paramètres objectifs sont les suivants : prix médian accessible à 1 594 EUR/m2, tendance haussière modérée à +3,83 %/an, marché détendu avec un indice de tension à 28/100, et un taux de vacance significatif à 10,71 % du parc selon LOVAC. Ce taux de vacance est un signal à double lecture. D'un côté, il traduit une demande insuffisante pour absorber tout le parc — ce qui pèse structurellement sur la valorisation à long terme. De l'autre, il offre un pouvoir de négociation réel à l'acheteur : vous n'êtes pas en situation de surenchère, les vendeurs attendent. Pour une résidence principale avec un horizon de huit ans ou plus, entrer aujourd'hui dans un marché bas et négociable est une position défendable. Vous achetez sous la moyenne nationale, avec une tendance qui soutient modérément la valeur. Le risque principal n'est pas de payer trop cher, c'est de mal choisir le bien : à Marmande, la revente d'un logement mal classé au DPE ou très dégradé sera difficile dans un marché où l'offre est déjà abondante. Pour un horizon court — moins de cinq ans — la prudence s'impose : le marché détendu, le taux de vacance élevé et la dynamique démographique faible (+0,52 % sur cinq ans) ne garantissent pas une plus-value rapide. Attendre n'a en revanche guère de sens : aucun signe de correction imminente ne ressort des données, et les prix accessibles actuels pourraient continuer à glisser légèrement à la hausse.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Marmande, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données imposent une réponse honnête : le profil de Marmande pour l'investissement locatif est défavorable sur plusieurs indicateurs structurels. Premier signal d'alerte : l'indice de tension locative est à 28/100, classé 'détendu'. Cela signifie que la demande locative est insuffisante par rapport à l'offre disponible. Dans ce contexte, trouver un locataire prend plus de temps, le risque de vacance locative est plus élevé et la capacité à augmenter les loyers est faible. Deuxième signal : le taux de vacance LOVAC atteint 10,71 % du parc de logements. Ce chiffre confirme qu'une partie non négligeable du stock ne trouve pas preneur. Pour un investisseur, c'est le risque principal qui érode la rentabilité brute. Troisième élément de contexte : le revenu médian de la population est de 19 544 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 23,5 % et le taux de chômage est de 16,7 % selon les données IRIS/INSEE. Ce profil socioéconomique contraint mécaniquement le niveau de loyer que les ménages peuvent supporter, et augmente le risque d'impayés. Sur le plan du prix d'entrée, l'accessibilité est réelle — un appartement à 2 977 EUR/m2 reste abordable à l'achat. Mais la rentabilité nette dépend du loyer réellement constaté, que vous devez impérativement vérifier sur les observatoires locaux ou auprès d'agents locaux avant tout engagement. Ne calculez pas un rendement sur un loyer théorique. En synthèse : Marmande n'est pas le marché d'un investisseur cherchant rendement et liquidité. Si vous investissez malgré tout, ciblez des biens bien classés au DPE, en état correct, pour minimiser la vacance et rester dans les clous de la réglementation à venir sur les passoires thermiques.

Question 5

Marmande est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et de façon cumulative. Les données Géorisques/BRGM identifient trois expositions à Marmande. Risque inondation : avéré. Marmande est traversée par la Garonne et figure parmi les communes historiquement exposées aux crues. Ce risque est le plus opérationnel pour un acheteur : selon la parcelle, un bien peut se trouver en zone inondable réglementée, ce qui impacte l'assurabilité, les conditions de financement et la valeur de revente. Certains secteurs peuvent être soumis à des prescriptions ou interdictions de construire. Risque retrait-gonflement des argiles (RGA) : présent. Ce phénomène provoque des mouvements différentiels de terrain qui fissure les fondations, principalement les maisons individuelles construites sur terrain argileux. Il n'est pas spectaculaire à court terme mais génère des désordres structurels coûteux sur le long terme, souvent mal couverts par les assurances classiques. Risque sismique : niveau 1, soit le plus faible de l'échelle nationale. Ce risque est négligeable dans la décision d'achat. La recommandation concrète est la suivante : pour tout bien envisagé à Marmande, exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte — document obligatoire dans toute vente — et vérifiez sa localisation précise par rapport aux zonages du Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) de la Garonne. Une maison en zone rouge inondable n'est pas invendable, mais elle se négocie avec une décote significative et implique des contraintes d'usage et d'assurance que tout acheteur doit anticiper avant de signer.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Marmande ?

Accepted Answer

Sur les 3 486 logements référencés dans la base DPE/ADEME, 7,9 % sont classés F ou G — les passoires thermiques. En volume, cela représente environ 275 logements dont la mise en location est soit déjà contrainte, soit sur le point de l'être. La consommation moyenne du parc s'établit à 152 kWh/m2/an, un niveau qui correspond à peu près à la classe D du barème DPE — ni excellent, ni catastrophique, mais révélateur d'un parc vieillissant qui n'a pas été massivement rénové. Les implications réglementaires sont directes et chiffrables. Les logements classés G sont interdits à la nouvelle location depuis le 1er janvier 2025 : tout propriétaire bailleur d'un G qui n'a pas anticipé la rénovation se trouve aujourd'hui contraint soit de rénover, soit de vendre. Les F seront interdits à la location en 2028, les E en 2034. Cette chronologie crée une pression progressive sur les propriétaires de passoires, et donc une opportunité de négociation pour les acheteurs qui ciblent ces biens — à condition de modéliser sérieusement le coût des travaux. Le croisement avec le prix est important : à Marmande, un bien classé F ou G sera vraisemblablement proposé en dessous du P25 de 1 141 EUR/m2. Si le coût de rénovation dépasse l'économie réalisée à l'achat, l'opération n'est pas avantageuse. Pour les investisseurs, la règle est simple : écarter tout logement classé F ou G sauf à disposer d'un devis de rénovation solide avant la signature du compromis, et vérifier que le loyer post-rénovation justifie l'investissement dans un marché détendu.

Question 7

Vivre à Marmande : services, démographie, contexte social ?

Accepted Answer

Marmande présente un profil de services remarquablement complet pour une ville de cette taille. Les scores d'équipements atteignent le maximum disponible sur la plateforme : 100/100 en transports, éducation, santé et commerces, avec 2 061 établissements recensés et 369 créations sur douze mois. Pour une résidence principale, notamment avec enfants ou sans voiture, c'est un avantage concret : les services du quotidien sont accessibles localement, ce qui limite les coûts et contraintes de mobilité souvent sous-estimés dans les villes moyennes. La démographie est stable mais sans dynamisme fort : +0,52 % sur cinq ans, soit environ 90 habitants supplémentaires sur la période. Ce n'est pas un déclin, mais ce n'est pas non plus une croissance qui tirera les prix par la demande. Pour un investisseur, une population stable ne génère pas de pression supplémentaire sur la demande locative. Le contexte socioéconomique est la donnée la plus structurante et la moins flatteuse : revenu médian de 19 544 EUR/an (nettement sous la médiane nationale d'environ 23 000 EUR), taux de pauvreté à 23,5 % et taux de chômage à 16,7 % selon les données IRIS/INSEE. Ces chiffres expliquent en partie le niveau de prix bas, le taux de vacance élevé et la tension locative faible. Ils imposent aussi une lecture réaliste des perspectives de valorisation : Marmande offre des services de qualité et un coût d'entrée très bas, mais dans un tissu économique fragile qui limite structurellement la hausse des prix et la demande solvable. Pour un acquéreur en résidence principale cherchant une vie de services dans une ville accessible, le rapport qualité-prix est réel. Pour un investisseur orienté rendement ou plus-value, le profil est moins convaincant.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 977 €	—
Maison	1 546 €	—
Tous biens (médian)	1 594 €	1 141 — 1 971 €

Marché immobilier à Marmande (47200) — Prix, DPE, risques 2025

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