416 transactions DVF analysées, prix médian 2 160 €/m², indice de tension ITIC 67/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données arrêtées au 30/06/2026 · DVF reconstruit quotidiennement, page recalculée chaque semaine.
Magalas est une commune de 3 582 habitants en Hérault, en région Occitanie. Située au cœur des paysages viticoles du Languedoc, elle offre un cadre rural avec proximité des axes routiers majeurs (A9, A75) et des services de base. Le village dispose d'un patrimoine historique et bénéficie d'une accessibilité vers Béziers et Pézenas. C'est une localité où les familles et les personnes en quête de stabilité trouvent un environnement établi, sans promesse de transformation mais avec les réalités d'une petite commune héraultaise.
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 2 277 € | — |
| Maison | 2 189 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 160 € | 1 483 — 2 704 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le prix médian des biens à Magalas s'établit à 2 160 €/m² (fourchette P25-P75 : 1 483–2 704 €/m²), mesuré sur 416 transactions analyse. La tendance sur 12 mois affiche une hausse de 14,9 %. Le parc immobilier présente une consommation énergétique moyenne de 92 kWh/m² pour 443 diagnostics analysés, ce qui relève de la classe C–D : une performance correcte. Les passoires thermiques (classes F et G) représentent 3,8 % du parc. Le bâti se compose principalement de maisons de village en pierre au centre historique et de résidences plus récentes en périphérie. Les terrains constructibles existent mais leur disponibilité reste limitée.
Magalas affiche un score de sécurité de 57/100, avec un indice de localisation de 40/100. Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI). Les caractéristiques géotechniques indiquent un aléa argile « Moyen » et un risque sismique de niveau 2 sur 5 (faible). Ces éléments relèvent de contraintes naturelles modérées, à connaître avant acquisition. La commune dispose d'une gendarmerie assurant les services de protection et de secours typiques des zones rurales.
Magalas est accessible via la RD 14 et bénéficie de la proximité de l'autoroute A9 (Béziers–Narbonne–Perpignan) et de l'A75. Ces axes facilitent les déplacements vers Béziers (environ 25 km), Pézenas et l'arrière-pays. Des liaisons de bus régionales relient le village aux communes voisines. La gare SNCF la plus proche se situe à Béziers. L'aéroport de Béziers-Cap d'Agde se trouve à proximité. Le village dispose de commerces de proximité (boulangerie, épicerie, pharmacie) et de services de base essentiels.
Magalas dispose d'une école maternelle et d'une école élémentaire, permettant la scolarisation des jeunes enfants sur la commune. Au-delà de la classe de CM2, l'offre scolaire se poursuit dans les communes voisines (Murviel-lès-Béziers, Béziers) via les transports scolaires. Le village compte trois établissements scolaires au total en incluant les structures post-élémentaires. Cette configuration est typique des petites communes, où le choix de collège et lycée impose un trajet quotidien vers des pôles urbains proches.
La vie associative et les événements annuels (fêtes votives, marchés de producteurs) structurent la vie sociale du village. Les commerces de proximité et les services publics (mairie, équipements) répondent aux besoins quotidiens. L'environnement viticole et les paysages du Languedoc invitent à la promenade et aux activités rurales. Le Parc Naturel Régional du Haut-Languedoc est à proximité, offrant des itinéraires de randonnée. Ces éléments constituent l'armature d'une vie de village classique, sans exotisme particulier.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Magalas (2 160 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Espondeilhan, affiche 2 806 €/m² (+29,9 % de plus) ; à l'inverse, Autignac reste à 1 414 €/m² (-34,5 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
Magalas est une petite commune héraultaise offrant stabilité résidentielle, accessibilité routière et services locaux. À 2 160 €/m² en médiane, le marché est peu liquide (416 ventes) mais en hausse légère. L'efficacité énergétique est satisfaisante (92 kWh/m², 3,8 % de passoires F+G). Les acquéreurs doivent considérer les contraintes naturelles (PPRI, argile moyen) et l'absence de gare. Pas d'argument d'investissement : c'est un lieu de résidence choisi pour ses caractéristiques établies.
Cette analyse de Magalas repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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