Question 1

Quel est le prix de l'immobilier au Neubourg ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian au Neubourg s'établit à 1 917 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 de 1 633 à 2 501 EUR/m2. Cela signifie qu'un acheteur peut raisonnablement espérer trouver des biens entre ces deux bornes, et que les transactions sous 1 633 EUR/m2 ou au-dessus de 2 501 EUR/m2 constituent des cas atypiques -- bien dégradé ou bien exceptionnel. Le marché est très majoritairement porté par les maisons, affichées à 1 926 EUR/m2 en médiane. Le chiffre des appartements -- 4 798 EUR/m2 -- est à manier avec prudence : sur 396 ventes recensées, le segment appartement est probablement très peu représenté, et une poignée de transactions suffit à faire dériver la moyenne ; il serait imprudent de calibrer un achat d'appartement sur ce seul indicateur. Le volume de 396 ventes sur la période est correct pour une commune de 4 200 habitants, ce qui donne une base statistique solide pour les maisons mais limitée pour le reste. Le prix moyen affiché à 3 413 EUR/m2 est très éloigné du médian à 1 917 EUR/m2 : cet écart trahit la présence de quelques transactions à prix élevé qui tirent la moyenne vers le haut. Pour toute décision d'achat, le médian et la fourchette P25-P75 sont les indicateurs fiables ; ignorer le prix moyen.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils au Neubourg ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 4,59 % au Neubourg. Ce n'est pas du bruit statistique : c'est une correction mesurable. Concrètement, un bien médian de 100 m2 valorisé à 191 700 EUR il y a un an vaut aujourd'hui environ 182 900 EUR, soit une perte de valeur d'environ 8 800 EUR. Pour un acheteur, deux lectures s'imposent. Si l'horizon de détention est long -- résidence principale gardée dix ans ou plus -- entrer dans un marché orienté à la baisse avec un fort pouvoir de négociation est une position défendable : la correction actuelle peut se retourner, et l'essentiel est d'acheter au bon prix, pas au bon moment. Si l'horizon est court ou si l'achat est spéculatif, le risque de revendre à perte est réel et documenté. Pour un vendeur, le message est direct : le marché ne tolère plus le surprix. Se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas à la valeur perçue d'il y a dix-huit mois, est la seule stratégie qui évite une vacance prolongée et une décote forcée plus tard. Le contexte de fond aggrave le diagnostic : avec un taux de vacance locative de 7,47 % (source LOVAC), une part de propriétaires à seulement 38,4 % et un taux de pauvreté local à 24,6 %, le socle de demande solvable est structurellement limité. La baisse de prix n'est pas un accident conjoncturel ; elle reflète une réalité économique locale qu'il faut intégrer dans toute modélisation patrimoniale.

Question 3

Faut-il acheter au Neubourg maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre projet, pas du calendrier. Voici la grille de décision que les données permettent de construire. Si c'est une résidence principale sur horizon long : le niveau de prix actuel -- médian à 1 917 EUR/m2, fourchette basse à 1 633 EUR/m2 -- est bas en valeur absolue. Dans un contexte de baisse de 4,59 %, vous avez un pouvoir de négociation réel. Acheter aujourd'hui un bien sain, bien classé au DPE, à un prix négocié en dessous du médian, reste une décision raisonnable si vous avez vocation à rester. Le risque de moins-value à court terme existe, mais s'efface sur dix ans. Si c'est un investissement locatif ou une revente à horizon court : les signaux sont défavorables. Baisse de prix, vacance locative à 7,47 %, taux de chômage à 14,7 %, revenu médian local à 19 683 EUR/an : la demande locative solvable est contrainte, et la liquidité du marché en cas de revente rapide ne peut pas être tenue pour acquise. Ce n'est pas un marché qui se retourne facilement. Point de vigilance supplémentaire : la population a reculé de 1,62 % sur cinq ans. Ce n'est pas une catastrophe démographique, mais c'est un signal de tension sur la demande future. Un marché qui perd des habitants ne génère pas de pression haussière structurelle. La décision d'achat au Neubourg doit donc reposer sur un usage réel du bien, pas sur une anticipation de plus-value.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif au Neubourg, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données invitent à une prudence marquée. Le marché est classé en équilibre avec un indice de tension de 64 sur 100 -- ce n'est pas un marché en tension où les logements s'arrachent, et ce n'est pas non plus un désert locatif. Mais plusieurs indicateurs socio-économiques tirent vers le bas la rentabilité réelle. Le taux de vacance locative à 7,47 % (source LOVAC) est significatif pour une commune de 4 200 habitants : près d'un logement sur treize est vide, ce qui signifie que la demande ne suffit pas à absorber l'offre existante. Ajouter un bien supplémentaire dans ce contexte, c'est se positionner sur un marché déjà en léger excès d'offre. Le profil socio-économique des locataires potentiels est contraint : revenu médian à 19 683 EUR/an, taux de pauvreté à 24,6 %, taux de chômage à 14,7 %. Ces chiffres INSEE ne disqualifient pas l'investissement locatif, mais ils plafonnent les loyers réellement praticables -- et donc le rendement brut. Attention : les données disponibles ici ne fournissent pas de loyer médian constaté ; il est impératif de vérifier les loyers réels pratiqués localement avant tout calcul de rendement. Un rendement calculé sur un loyer théorique dans ce contexte peut facilement surestimer la réalité de 1 à 2 points. Le seul scénario locatif défendable : un bien acheté sous le marché (zone P25, autour de 1 633 EUR/m2), bien classé DPE, avec des travaux limités, loué à un prix ancré sur le marché réel. La marge d'erreur est faible ; l'investissement locatif au Neubourg ne pardonne pas les hypothèses optimistes.

Question 5

Le Neubourg est-il exposé à des risques naturels ?

Accepted Answer

Deux risques sont à prendre en compte au Neubourg, selon les référentiels Géorisques/BRGM. Le risque d'inondation n'est pas signalé à l'échelle communale dans les données disponibles. Le risque sismique est classé en zone 1, soit le niveau minimal en France : aucune contrainte constructive significative, ce risque peut être écarté de la décision. En revanche, le retrait-gonflement des argiles (RGA) est identifié comme présent sur la commune. Ce risque mérite une attention concrète : les sols argileux se rétractent par temps sec et gonflent à l'humidité, provoquant des mouvements de terrain qui fissurent les fondations, les murs et les dallages. Les maisons individuelles avec fondations superficielles -- majoritaires dans une commune de cette taille -- sont les plus exposées. Pour tout acheteur, trois vérifications s'imposent avant signature : consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, qui est un document légalement obligatoire remis par le vendeur ; inspecter visuellement les murs porteurs et les ouvertures pour détecter des fissures en diagonale caractéristiques du RGA ; et, en cas de doute, faire réaliser une étude de sol G1 ou G2 avant l'achat, dont le coût (300 à 800 EUR) est sans commune mesure avec celui d'une reprise en sous-oeuvre. Ce risque argile n'est pas rédhibitoire, mais il doit être investigué, pas ignoré.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements au Neubourg ?

Accepted Answer

Sur les 844 diagnostics DPE recensés au Neubourg (source ADEME), 4,7 % sont classés F ou G -- les passoires thermiques. C'est un taux relativement contenu, inférieur à la moyenne nationale qui dépasse 17 %. La consommation moyenne constatée est de 194 kWh/m2/an, un niveau qui correspond typiquement à une étiquette D ou E selon les seuils en vigueur : pas exemplaire, mais loin de la catastrophe. Pour un acheteur, le point d'attention immédiat concerne les passoires F et G. La loi Climat et Résilience a posé des échéances contraignantes : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Acheter une passoire aujourd'hui au Neubourg sans intégrer le coût de rénovation énergétique, c'est acheter un bien qui va perdre de la valeur locative et marchande selon un calendrier législatif connu et non négociable. La décote à l'achat sur une passoire peut sembler attractive -- et elle l'est parfois -- mais elle doit être comparée au coût réel des travaux de rénovation, qui dépasse fréquemment 20 000 à 40 000 EUR pour atteindre un niveau D ou C sur une maison ancienne. Les données disponibles ne permettent pas de décomposer la répartition par étiquette au-delà de la part F/G ; pour un bien précis, l'étiquette DPE individuelle reste l'unique référence fiable. Dans un marché déjà orienté à la baisse, un bien mal classé est doublement pénalisé : par la tendance générale et par la décote énergétique spécifique.

Question 7

Vivre au Neubourg : services, démographie, qualité de vie ?

Accepted Answer

Le profil du Neubourg est celui d'un bourg rural normand qui dispose d'un socle de services correct pour sa taille, mais avec des fragilités socio-économiques réelles qu'il serait malhonnête de minimiser. Côté services, les scores disponibles donnent une image contrastée. L'éducation affiche un score de 75/100, ce qui signifie que l'offre scolaire est présente et fonctionnelle pour une commune de 4 200 habitants : un atout pour les familles. Les 165 établissements recensés et 67 créations sur douze mois indiquent un tissu économique local actif. En revanche, le score santé à 29/100 et le score commerce à 29/100 sont bas : l'accès aux soins et aux commerces de proximité est limité, ce qui implique de la mobilité subie vers les pôles voisins. Le score transport à 35/100 confirme que Le Neubourg est une commune où la voiture est quasi-indispensable au quotidien. Le score de localisation à 42/100 synthétise cette réalité : le Neubourg n'est pas isolé, mais il n'est pas non plus dans une orbite métropolitaine forte. Côté démographie et contexte social, les chiffres INSEE sont sérieux : la population a reculé de 1,62 % sur cinq ans, le revenu médian est à 19 683 EUR/an, le taux de pauvreté à 24,6 % et le chômage à 14,7 %. Ces indicateurs décrivent un territoire sous tension économique, pas un bassin d'emploi en croissance. Pour un acheteur en résidence principale qui travaille localement ou dans un rayon accessible, le Neubourg offre des prix bas et une offre scolaire correcte. Pour quelqu'un qui compte sur la dynamique du territoire pour valoriser son patrimoine, le tableau est moins engageant.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 798 €	—
Maison	1 926 €	—
Tous biens (médian)	1 917 €	1 633 — 2 501 €

Marché immobilier à Le Neubourg (27110) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Le Neubourg.

844 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Le Neubourg.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Le Neubourg.

Sources et fiabilité des analyses.

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