331 transactions DVF analysées, prix médian 2 932 €/m², indice de tension ITIC 19/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Garancières est une commune rurale péri-urbaine de 2 621 habitants répartis sur 10,4 km², située dans le département 78 en région Île-de-France à 2.0 km de La Queue-les-Yvelines. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 2 932 €/m², une tendance en forte baisse sur les 12 derniers mois (-10,8 %) et un indice de tension ITIC détendu (19/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 3 813 € | — |
| Maison | 3 270 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 932 € | 2 540 — 3 810 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Garancières traverse une phase de correction avec une variation de -10,8 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 19/100 indique un marché moins tendu que la moyenne nationale, avec une plus grande disponibilité de biens et un pouvoir de négociation favorable aux acheteurs.
294 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 159 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (17,0 %) est significative, signe d'un parc ancien à forte besoin de rénovation. C'est aussi une opportunité pour les investisseurs avec stratégie de valorisation : la rénovation énergétique aidée (MaPrimeRénov, CEE) peut transformer un bien décoté en actif performant.
Sur la base des données BRGM et Géorisques, Garancières présente peu de risques physiques majeurs déclarés. Aucun PPRI inondation, RGA argile élevé ou zone sismique sensible n'est signalé pour la commune. Comme partout en France, l'État des Risques et Pollutions (ERP) reste obligatoire avant toute signature : il intègre des informations à la maille parcellaire qui peuvent affiner cette lecture communale.
Avec 2 621 habitants et une croissance modérée (+4,3 % sur 5 ans), Garancières se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 63 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (374 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (28 872 €) est conforme à la moyenne nationale française (81,2 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Profil patrimonial intéressant pour s'installer durablement. Vérifier la carte scolaire, les transports, la densité d'équipements de santé (BPE) à 800 m. La présence d'un parc, d'une école, d'une ligne de transport structurante valorise sensiblement le bien.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Garancières (2 932 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, La Queue-les-Yvelines, affiche 3 792 €/m² (+29,3 % de plus) ; à l'inverse, Villiers-le-Mahieu reste à 2 603 €/m² (-11,2 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Garancières présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; un parc à forte exposition énergétique avec 17,0 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; une dynamique démographique attractive qui soutient le marché à moyen terme. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Garancières repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
Rapport personnalisé pour votre adresse exacte : estimation, comparables, risques, rendement, simulation rénovation. À partir de 249 €.