Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Eauze ?

Accepted Answer

Sur la base des transactions DVF/DGFiP enregistrées, le prix médian à Eauze s'établit à 1 323 EUR/m2, avec une fourchette allant de 889 EUR/m2 au premier quartile à 1 683 EUR/m2 au troisième quartile. Cette amplitude est large : elle traduit une hétérogénéité réelle du parc, entre biens vétustes à rénover et logements en bon état. Les appartements se traitent nettement plus cher que les maisons (2 014 EUR/m2 contre 1 403 EUR/m2), un écart inhabituel pour une commune de cette taille qui s'explique probablement par un parc appartements plus réduit et plus récent. Sur 376 ventes DVF recensées, le marché a une profondeur suffisante pour que ces chiffres soient statistiquement fiables. Pour un acheteur, la lecture pratique est la suivante : un logement de 100 m2 se négocie autour de 132 000 EUR au prix médian, mais les biens du bas de fourchette (autour de 89 000 EUR les 100 m2) méritent un examen sérieux de leur état et de leur DPE avant toute offre. A ce niveau de prix, les travaux de rénovation énergétique peuvent rapidement dépasser la décote obtenue à l'achat.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Eauze ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Eauze ont reculé de 1,34 %. Sur un bien médian valorisé à 132 000 EUR, cela représente environ 1 800 EUR de valeur perdue. Le recul est modéré en valeur absolue, mais il s'inscrit dans un marché déjà structurellement bas et peu liquide, ce qui change son interprétation. Dans un marché tendu, une baisse de 1,34 % se résorbe rapidement. Dans un marché classé détendu comme celui d'Eauze, elle peut annoncer une pression durable : la demande n'est pas là pour absorber les stocks. Le taux de vacance de 10,52 % recensé par LOVAC renforce ce signal : plus d'un logement sur dix est vacant, ce qui signifie que les vendeurs sont déjà en concurrence avec un parc inoccupé. Pour un vendeur, se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui est la seule stratégie crédible : chercher à s'aligner sur des prix d'il y a 18 mois allonge les délais de vente dans un marché où les acheteurs ont le choix. Pour un acheteur, la tendance légitime une négociation active, surtout sur les biens présentant des défauts (DPE dégradé, travaux importants).

Question 3

Faut-il acheter à Eauze maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend presque entièrement de votre horizon de détention et de votre raison d'acheter. Pour une résidence principale avec un horizon long (dix ans ou plus), la question du 'bon moment' est secondaire : à 1 323 EUR/m2 de médiane, les niveaux de prix sont déjà bas en valeur absolue, et le coût d'opportunité d'attendre (loyers versés, inflation des coûts de construction) peut dépasser le gain espéré d'une correction supplémentaire. Le pouvoir de négociation est réel dans un marché détendu : une offre en dessous du prix affiché est légitime et souvent acceptée. Pour un acheteur à horizon court (revente sous cinq ans), les signaux sont moins favorables : tendance légèrement négative, marché détendu, taux de vacance élevé à 10,52 %, revenu médian local de 21 707 EUR et taux de pauvreté à 17,6 % qui limitent mécaniquement la solvabilité des acquéreurs futurs. Dans ce scénario, une revente rapide sans moins-value n'est pas garantie. La qualité du bien est déterminante dans tous les cas : dans un marché avec 14,6 % de passoires thermiques (DPE F/G), les biens bien classés énergétiquement se distinguent nettement. Acheter une passoire aujourd'hui, c'est acheter un bien interdit à la location dès 2025 (classement G) ou dès 2028 (classement F selon la loi Climat-Résilience), avec des travaux de rénovation à financer. L'achat d'un bien D ou C se justifie ; l'achat d'un F ou G exige de chiffrer précisément le coût de la rénovation avant de signer.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Eauze, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les chiffres disponibles invitent à la prudence. Le marché d'Eauze est classé détendu avec un indice de tension de 14, ce qui signifie concrètement que la demande locative est faible par rapport à l'offre. Le taux de vacance de 10,52 % mesuré par LOVAC confirme que trouver un locataire n'est pas automatique : une vacance locative de deux à trois mois par an pèse lourdement sur un rendement brut déjà contraint. À titre indicatif, un bien acheté à 1 323 EUR/m2 nécessite un loyer d'environ 9 à 10 EUR/m2/mois pour atteindre un rendement brut de 8 %, ce qui est élevé pour ce type de marché. Les loyers réellement constatés à Eauze doivent être vérifiés auprès des agences locales ou via les données de l'Observatoire des loyers avant tout engagement : les chiffres fournis ici ne couvrent pas les niveaux de loyers, et un calcul de rentabilité sans cette donnée reste incomplet. Le profil socio-économique local (revenu médian 21 707 EUR, taux de chômage 10,3 %, taux de pauvreté 17,6 %) dessine une clientèle locative aux capacités de paiement limitées, ce qui plafonne mécaniquement les loyers exigibles. L'investissement locatif à Eauze peut se justifier pour un investisseur local qui connaît précisément le marché, qui cible un bien en bon état (DPE C ou D), et qui accepte un rendement modeste avec une gestion active. Il est peu adapté à un investisseur distant cherchant un rendement passif élevé.

Question 5

Eauze est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Selon les données Géorisques/BRGM, Eauze est exposée au risque d'inondation. C'est le risque le plus impactant pour la valeur patrimoniale : un bien situé en zone inondable peut être exclu de certaines couvertures d'assurance, voir sa valeur de revente décotée, et générer des coûts imprévus en cas de sinistre. Le risque sismique est classé en zone 1 (très faible), sans incidence pratique sur la construction ou l'assurance. Le risque retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas signalé, ce qui est un point positif pour la solidité des fondations. L'essentiel à retenir pour un acheteur : le risque inondation est parcelaire, c'est-à-dire qu'il ne concerne pas uniformément tous les biens de la commune. Avant toute signature de compromis, il est obligatoire de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) établi à l'adresse exacte du bien, document que le vendeur doit fournir. Vérifiez également la sinistralité du bien : un bien ayant déjà fait l'objet d'une déclaration de catastrophe naturelle doit être déclaré, et son historique assurantiel peut révéler des épisodes passés. En zone inondable avérée, interrogez systématiquement votre assureur sur les conditions de couverture avant l'achat, pas après.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Eauze ?

Accepted Answer

Sur les 535 diagnostics DPE recensés à Eauze, 14,6 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 78 logements sur cet échantillon. La consommation moyenne du parc est de 150 kWh/m2/an, un niveau qui correspond à la classe D selon le référentiel DPE, ce qui traduit un parc globalement ancien mais pas catastrophique en moyenne. Les conséquences concrètes pour un acheteur ou un investisseur sont précises. Les logements classés G sont d'ores et déjà interdits à la mise en location (gel des loyers depuis 2022, interdiction de location pour les nouveaux contrats depuis le 1er janvier 2025). Les logements classés F seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028. Les logements classés E seront concernés en 2034. Acheter un F ou un G à Eauze pour le louer, c'est acheter un problème : soit vous ne pouvez pas louer, soit vous devez rénover. Le coût d'une rénovation permettant de passer d'un G à un D dans une maison ancienne de 100 m2 se situe couramment entre 25 000 et 60 000 EUR selon les travaux, une somme qui peut représenter entre 20 % et 45 % du prix d'achat au prix médian local. Ce croisement prix d'achat bas / coût de rénovation élevé est le piège classique des marchés à faibles niveaux de prix : l'apparente bonne affaire peut devenir onéreuse une fois les travaux intégrés. Exigez systématiquement le DPE avant toute offre et faites chiffrer les travaux par un professionnel indépendant.

Question 7

Vivre à Eauze : services, démographie et profil économique ?

Accepted Answer

Eauze compte 4 108 habitants et a affiché une croissance de population de 2,34 % sur cinq ans, ce qui représente un gain d'environ 94 habitants. C'est une progression modeste mais positive : la commune ne se dépeuple pas, contrairement à beaucoup de petites villes rurales du Gers, ce qui est un signal de stabilité minimal. Le tissu économique local recense 428 établissements avec 78 créations sur douze mois, soit un taux de renouvellement d'environ 18 %, honnête pour une commune de cette taille. Le score éducation est de 75 sur 100, ce qui suggère une offre scolaire correcte pour une commune rurale. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles : l'accès aux services de santé et à l'offre commerciale est limité, une réalité à intégrer si vous évaluez la qualité de vie quotidienne ou la capacité d'attraction de locataires. Le score transport est nul (0/100), ce qui reflète une dépendance quasi totale à la voiture pour tous les déplacements. Pour un acheteur, cela signifie concrètement : budget voiture non compressible, et attractivité réduite pour des profils sans véhicule. Le profil socio-économique est marqué : revenu médian de 21 707 EUR (nettement sous la médiane nationale d'environ 23 000 EUR), taux de pauvreté à 17,6 % et taux de chômage à 10,3 %. Ces indicateurs expliquent en partie les prix bas de l'immobilier et plaident pour une analyse prudente de la demande future, qu'elle soit locative ou à l'achat. La part de propriétaires est de 64 %, ce qui est élevé et cohérent avec un marché peu locatif et des prix accessibles à l'accession.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 014 €	—
Maison	1 403 €	—
Tous biens (médian)	1 323 €	889 — 1 683 €

Marché immobilier à Eauze (32800) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Eauze.

535 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Eauze.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Eauze.

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