Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Brionne ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Brionne s'établit à 1 526 EUR/m2, avec une moyenne légèrement plus haute à 1 670 EUR/m2, ce qui indique que quelques transactions plus chères tirent la moyenne vers le haut. La fourchette centrale (P25-P75) va de 1 125 à 1 860 EUR/m2 : c'est l'amplitude réelle du marché, pas celle des annonces. Concrètement, un bien de 80 m2 se négocie entre 90 000 et 149 000 EUR selon sa qualité et son état. La distinction appartement/maison est nette : les appartements atteignent 2 424 EUR/m2 en médiane, contre 1 532 EUR/m2 pour les maisons. Ce n'est pas un paradoxe rare en petite ville normande — le stock d'appartements est plus limité et souvent mieux situé en centre. Ces chiffres reposent sur 408 ventes enregistrées, un volume qui donne une vraie fiabilité statistique à ces médianes. Pour un acheteur, le message opérationnel est simple : à moins de 1 500 EUR/m2, vous êtes dans le premier quart du marché, ce qui signifie souvent un bien avec travaux, un DPE dégradé, ou une localisation moins centrale. Au-dessus de 1 860 EUR/m2, vous êtes dans le quart supérieur — attendez-vous à justifier ce prix par un état irréprochable ou des prestations distinctives. Entre les deux, la négociation reste possible dans un marché aussi détendu (voir la question sur la tension).

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Brionne ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Brionne ont progressé de 1,13 %. C'est une hausse, mais à peine. Sur un bien à 150 000 EUR, cela représente environ 1 700 EUR de valeur gagnée en un an — nettement inférieur aux frais de notaire ou aux coûts de portage d'un crédit. En d'autres termes, ce marché est stable, pas dynamique. Il ne se dégrade pas, mais il ne crée pas de valeur par lui-même. Pour un acheteur, c'est une information neutre : vous n'êtes ni en train de rater une fenêtre en n'achetant pas aujourd'hui, ni en train de vous précipiter dans un marché qui monte. Le pouvoir de négociation reste du côté de l'acheteur dans un marché aussi détendu, avec un taux de vacance qui dépasse 10 %. Pour un investisseur, une hausse de 1,13 %/an en nominal ne couvre même pas l'inflation courante : la thèse d'investissement ne peut donc pas reposer sur la plus-value. Pour un vendeur, ne comptez pas sur une revalorisation à court terme pour justifier un prix ambitieux. Le marché sanctionne le surprix rapidement quand les acheteurs ont l'embarras du choix et que les logements vacants sont nombreux.

Question 3

Faut-il acheter à Brionne maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de votre profil et de votre horizon, pas du marché seul. Les conditions actuelles à Brionne parlent clairement : prix médian à 1 526 EUR/m2, progression quasi nulle (+1,13 %/an), marché détendu avec un indice de tension à 20 (la demande est faible face à l'offre), taux de vacance à 10,96 %. Ce n'est pas un marché où attendre fait perdre de l'argent — le bien que vous regardez aujourd'hui sera probablement disponible dans six mois à prix similaire. Pour une résidence principale à long terme (horizon 8 ans ou plus), acheter maintenant est défendable : les prix bas limitent l'exposition au risque de perte en capital, et vous sécurisez un coût de logement fixe. Mais soyez exigeant sur le DPE : avec 11,2 % de passoires thermiques dans le parc et des échéances légales qui se rapprochent (les logements F seront interdits à la location en 2025, les E en 2034), un bien mal classé peut décrocher rapidement en valeur. Pour un horizon court (revente sous 5 ans), le marché détendu avec une croissance nulle en réel rend le scénario de plus-value peu crédible. Attendez sauf besoin impérieux. Un point de vigilance supplémentaire : avec un taux de pauvreté à 24,6 % et un taux de chômage à 22 % selon les données INSEE/IRIS, la capacité d'absorption du marché local est structurellement limitée. C'est un facteur de prudence sur le long terme.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Brionne, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à la prudence avant d'engager un capital. Premier signal : le marché est classé détendu (indice de tension 20), ce qui signifie que la demande locative est faible relativement à l'offre. Un logement vacant se reloue moins vite, et le pouvoir de négociation est du côté du locataire sur le niveau de loyer. Deuxième signal, plus préoccupant : le taux de vacance des logements est à 10,96 % selon les données LOVAC. Près d'un logement sur neuf est inoccupé à Brionne. Dans ce contexte, la promesse de rendement locatif est à soumettre à un test de robustesse sérieux. Troisième signal : les indicateurs socio-économiques (taux de pauvreté 24,6 %, taux de chômage 22 % sur l'IRIS INSEE) décrivent une population locale avec une capacité à payer le loyer sous contrainte. Cela ne rend pas l'investissement impossible, mais cela plafonne structurellement les loyers et augmente le risque d'impayé ou de rotation. Le prix d'achat bas (médian à 1 526 EUR/m2) peut sembler favorable au rendement brut. Mais la rentabilité nette réelle dépend du loyer effectivement constaté — que ces données ne fournissent pas. Avant tout engagement, vérifiez les loyers réels pratiqués sur des biens comparables auprès d'agents locaux ou via les observatoires de loyers de la région Normandie. Une rentabilité brute séduisante sur le papier peut devenir médiocre une fois la vacance locative, les impayés et les charges intégrés.

Question 5

Brionne est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, le risque principal à retenir est le risque d'inondation, confirmé dans les données pour la commune. Ce risque n'est pas uniforme sur le territoire : certaines parcelles sont exposées, d'autres non. Il est donc impératif de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'adresse exacte du bien avant tout achat ou location, conformément à la loi. Le risque d'inondation a des conséquences concrètes sur la valeur du bien (décote possible à la revente, assurabilité), sur les conditions de crédit, et sur le coût d'entretien à long terme. Sur les autres risques recensés : le risque sismique est classifié en zone 1, soit le niveau le plus bas en France — il n'a pas d'impact pratique sur votre décision. Le risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) n'est pas signalé pour Brionne, ce qui retire un facteur de risque fréquemment ignoré dans les transactions (fissures, dommages aux fondations). En résumé, le risque inondation est le seul point de vigilance réel à Brionne, mais il suffit à justifier une vérification systématique à la parcelle via Géorisques (georisques.gouv.fr) et la demande de l'ERP au vendeur, obligation légale avant toute promesse de vente.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Brionne ?

Accepted Answer

Sur les 597 logements ayant fait l'objet d'un DPE (données ADEME), 11,2 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques — environ 67 logements dans ce cas. La consommation moyenne du parc s'établit à 157 kWh/m2/an, un niveau qui correspond approximativement à la classe D ou à la limite C/D selon le référentiel DPE, ce qui signifie un parc globalement correct mais pas performant. Pourquoi c'est important pour votre décision d'achat ? Parce que les passoires thermiques sont sous pression réglementaire directe : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis 2025, les F suivent en 2028, et les E en 2034. Un propriétaire-bailleur d'une passoire F ou G à Brionne ne peut plus légalement la louer, ce qui signifie que des biens de ce type vont arriver sur le marché en vente, parfois sous contrainte. Pour un acheteur-investisseur, un bien F ou G doit être acheté avec une décote intégrant le coût total de rénovation énergétique pour atteindre au moins E, voire D. Sans cette décote, vous portez un risque locatif immédiat et un risque de dévalorisation. Pour un acheteur en résidence principale, la passoire thermique se traduit par des factures énergétiques significativement plus élevées — à intégrer dans le calcul du coût total de détention. Croisé avec le prix médian bas de Brionne, un bien F ou G peut sembler une affaire : ce n'en est une que si le prix d'achat plus le coût de rénovation reste inférieur au prix d'un bien équivalent bien classé.

Question 7

Vivre à Brionne : services, démographie et contexte social ?

Accepted Answer

Brionne est une commune de 4 185 habitants dont la population recule légèrement : -0,81 % sur cinq ans selon les données INSEE. Ce n'est pas un effondrement démographique, mais c'est un recul, et dans un marché immobilier, la démographie est un déterminant de fond de la demande. Sur les équipements, les scores disponibles donnent un tableau contrasté. L'éducation est correctement dotée (score 75/100) et le score sécurité est honorable (70/100). En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont bas — ce sont les deux points faibles les plus directs pour la vie quotidienne. Un score santé à 29 signifie une offre médicale de proximité limitée, ce qui est un critère décisif pour les familles avec enfants en bas âge, les personnes âgées, ou quiconque a des besoins de santé réguliers. Le score transport à 55/100 est dans la moyenne, mais dans une commune de cette taille en Normandie, la dépendance à la voiture individuelle reste la règle. Le contexte socio-économique est le point de vigilance le plus sérieux : taux de pauvreté à 24,6 %, taux de chômage à 22 % (données INSEE IRIS), revenu médian à 19 683 EUR/an. Ces chiffres décrivent une commune sous tension économique réelle, avec une partie significative de la population en fragilité. Pour un acheteur de résidence principale venant de l'extérieur, ces indicateurs ne disqualifient pas Brionne, mais ils éclairent le contexte dans lequel vous vous installez et les limites de la demande immobilière locale.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 424 €	—
Maison	1 532 €	—
Tous biens (médian)	1 526 €	1 125 — 1 860 €

Marché immobilier à Brionne (27800) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Brionne.

597 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Brionne.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Brionne.

Sources et fiabilité des analyses.

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