Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Vaison-la-Romaine ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP s'établit à 3 014 EUR/m2, avec une fourchette interquartile comprise entre 2 315 EUR/m2 (P25) et 3 773 EUR/m2 (P75) — un écart de près de 1 500 EUR/m2 qui traduit une hétérogénéité marquée du parc. Dit autrement, la moitié des biens vendus se situent dans cette fourchette, mais le quart le plus cher dépasse 3 773 EUR/m2, et le quart le moins cher reste en dessous de 2 315 EUR/m2. Les maisons se négocient en moyenne à 3 328 EUR/m2, légèrement au-dessus des appartements à 3 143 EUR/m2 — un écart modeste qui suggère que la prime maison reste contenue sur ce marché. Le volume de transactions est conséquent pour une commune de 6 058 habitants : 628 ventes DVF recensées. Ce volume assure une fiabilité statistique correcte, mais il reflète aussi un marché alimenté en partie par des résidences secondaires et des acquéreurs extérieurs au bassin d'emploi local. À titre d'ordre de grandeur, un appartement de 65 m2 au prix médian représente environ 196 000 EUR ; une maison de 100 m2 autour de 333 000 EUR. Ce sont des budgets à confronter au contexte économique local : revenu médian du foyer de référence à 21 745 EUR/an et taux de chômage à 14,8 %, ce qui signifie que le marché ne repose pas principalement sur la demande résidente mais sur des acheteurs extérieurs. C'est un paramètre de risque à intégrer : si la demande exogène se contracte, le soutien des prix disparaît rapidement.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Vaison-la-Romaine ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Vaison-la-Romaine a reculé de 6,76 %. Ce n'est pas un ajustement technique mineur : c'est une correction significative. Sur un bien au prix médian de 3 014 EUR/m2, cela représente environ 204 EUR/m2 perdus en un an. Pour un appartement de 65 m2, la perte de valeur approche 13 000 EUR. Quelques éléments pour calibrer la décision. Premier point : le marché est classé détendu avec un indice de tension de 29 sur 100. La demande n'est pas en excès par rapport à l'offre, ce qui donne mécaniquement le pouvoir aux acheteurs et retire tout plancher naturel aux prix. Un marché détendu en correction, c'est un marché où les vendeurs subissent, pas les acheteurs. Deuxième point : le taux de vacance des logements atteint 9,83 % selon LOVAC. Un logement sur dix est vacant. Ce stock disponible alimente la pression vendeuse et entretient la baisse — il n'y a pas de raréfaction de l'offre qui pourrait stopper le recul. Troisième point : le profil socio-économique local (revenu médian à 21 745 EUR, taux de pauvreté à 20 %, taux de chômage à 14,8 %) confirme que la demande locale solvable est structurellement limitée. La correction actuelle s'inscrit donc dans un contexte fondamental fragile, pas dans une simple pause cyclique. Pour un acheteur, la tendance est un signal favorable à la négociation. Pour un vendeur, maintenir un prix calé sur 2022-2023 revient à se couper du marché réel.

Question 3

Faut-il acheter à Vaison-la-Romaine maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend étroitement de votre horizon et de l'usage du bien. Pour une résidence principale à horizon long (huit ans minimum), entrer dans un marché en baisse avec un marché détendu est une position acheteur confortable : vous négociez depuis une position de force, les délais de vente s'allongent, et les vendeurs les plus pressés concèdent des rabais réels. Si vous avez identifié le bien, l'utilité d'y vivre compte autant que la performance financière, et sur huit ans le cycle s'efface souvent. Mais deux conditions s'imposent : négocier au minimum 5 à 8 % sous le prix affiché, et éviter les biens classés F ou G au DPE, qui cumulent la décote de marché et la dépréciation réglementaire (interdiction de location des F à partir de 2025, E en 2034). Pour un investissement locatif, la prudence est nettement plus grande (voir la question dédiée). Pour une résidence secondaire ou un achat de confort, la question du 'pourquoi maintenant' mérite d'être posée : avec 9,83 % de vacance dans le parc, des biens comparables resteront disponibles. L'urgence n'existe pas. Attendre ne coûte rien dans un marché détendu, et cela peut valoir quelques dizaines de milliers d'euros si la correction se poursuit. Ce qui serait un signal de retournement à surveiller : une inflexion de l'indice de tension vers 40-50, une baisse du taux de vacance, ou une reprise des créations d'activité (174 créations sur 12 mois pour 451 établissements, soit un taux de renouvellement élevé dont la qualité reste à vérifier). En l'état des données, le marché ne commande pas de décision dans l'urgence.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Vaison-la-Romaine, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le tableau est difficile à embellir. L'indice de tension locative est de 29/100, classé marché détendu. Cela signifie que la demande locative n'excède pas l'offre disponible, ce qui comprime les loyers et allonge les délais de mise en location. Couplé à un taux de vacance de 9,83 %, le signal est sans ambiguïté : trouver un locataire solvable prend du temps, et des périodes de vacance non anticipées mangent directement le rendement. Le profil socio-économique aggrave le diagnostic. Avec un revenu médian de 21 745 EUR/an, un taux de pauvreté de 20 % et un taux de chômage de 14,8 %, le bassin de locataires solvables est étroit. Le risque d'impayés et de rotation élevée est structurellement supérieur à celui d'un marché à revenu médian plus élevé. Sur la mécanique de rendement brut : à 3 014 EUR/m2 d'achat, il faudrait obtenir environ 15 EUR/m2/mois de loyer pour atteindre un rendement brut de 6 %, seuil minimal avant charges pour espérer un cash-flow positif en financement partiel. Les loyers réellement constatés sur ce type de marché ne sont pas dans les données disponibles ici — il est impératif de les vérifier sur les annonces locales réelles avant tout engagement. Ajoutez à cela la contrainte DPE : 14,4 % du parc est classé F ou G. Un bien énergivore acheté aujourd'hui peut être légalement interdit à la location dès 2025 (classe F) sans travaux de rénovation, ce qui transforme un investissement locatif en chantier contraint. Conclusion : l'investissement locatif à Vaison-la-Romaine présente un profil risque/rendement peu favorable dans la configuration actuelle. Si vous cherchez du rendement locatif, orientez-vous vers des marchés à tension plus élevée.

Question 5

Vaison-la-Romaine est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et la superposition de trois aléas distincts mérite une attention sérieuse avant tout achat. Premier aléa : l'inondation. Vaison-la-Romaine est identifiée comme commune à risque inondation. Ce n'est pas une information abstraite : la ville a été frappée par une catastrophe majeure en 1992, et le risque de crue de l'Ouvèze est documenté dans les plans de prévention. Un bien en zone inondable peut être inconstructible, faire l'objet de prescriptions de travaux imposées, peser sur l'assurabilité ou générer des surprimes significatives. La localisation précise à la parcelle est déterminante : deux rues d'écart peuvent séparer un bien en zone rouge d'un bien hors zone. Deuxième aléa : le retrait-gonflement des argiles (RGA). Le risque argile est confirmé sur la commune. Ce phénomène provoque des mouvements de terrain progressifs qui fissurent les fondations, les murs et les dalles. Les maisons individuelles avec fondations superficielles sont les plus vulnérables. L'impact sur la valeur peut être brutal si des désordres sont constatés ou à venir. Troisième aléa : le séisme, classé en zone de sismicité 3 (modérée). Ce niveau impose des règles parasismiques sur les constructions neuves, et signifie qu'un séisme générant des dommages est statistiquement possible sur la durée d'un emprunt immobilier. Recommandation pratique : exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) au niveau de la parcelle (obligatoire lors de toute vente) et le lire attentivement avant de signer le compromis. Consulter le PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) communal pour vérifier la zone exacte du bien. Ne pas sous-estimer le coût assurantiel dans un secteur multi-aléas.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Vaison-la-Romaine ?

Accepted Answer

Sur 831 logements diagnostiqués (base DPE/ADEME), 14,4 % sont classés F ou G, soit environ 120 logements qualifiés de passoires thermiques. La consommation moyenne du parc s'établit à 143 kWh/m2/an, ce qui correspond à un niveau de performance intermédiaire — ni catastrophique sur l'ensemble, mais avec une queue de distribution préoccupante pour les biens les plus anciens, caractéristiques du bâti provençal en pierre. Les implications réglementaires sont concrètes et calendrées. Les logements classés G sont d'ores et déjà interdits à la mise en location depuis 2023. Les logements classés F sont interdits à la location à partir du 1er janvier 2025 — soit dans un délai très court. Les logements classés E seront interdits en 2034. Pour un investisseur, acheter une passoire F ou G aujourd'hui sans prévoir le budget de rénovation, c'est acheter un bien qui ne peut pas générer de revenus locatifs légalement, ou qui en sera incapable dès 2025. Le coût de rénovation pour passer d'un F à un D sur une maison ancienne en pierre peut atteindre 30 000 à 60 000 EUR selon l'état du bâti — ce montant doit être intégré au prix d'achat effectif, pas ignoré. Pour un acheteur en résidence principale, la décote sur une passoire peut sembler attractive à l'achat, mais elle se transforme en contrainte de travaux non négociable si vous envisagez de louer un jour, et en surcoût de chauffage immédiat. Vérifiez systématiquement le DPE avant offre, et méfiez-vous des DPE établis avant juillet 2021 qui peuvent sous-estimer les consommations réelles.

Question 7

Vivre à Vaison-la-Romaine : services, démographie et marché du travail ?

Accepted Answer

La commune compte 6 058 habitants et affiche une croissance démographique de 2,18 % sur cinq ans, ce qui indique un solde positif modéré — la commune n'est pas en déclin résidentiel, mais cette dynamique reste fragile à relativiser. Les scores de services révèlent des déséquilibres marqués à ne pas minimiser. L'éducation score 75/100 : l'offre scolaire est correcte pour une commune de cette taille. Le transport score 50/100 : l'accessibilité est moyenne, ce qui signifie une dépendance à la voiture pour la plupart des déplacements domicile-travail — paramètre important pour évaluer l'attractivité locative ou la praticité quotidienne. Le score commerce est de 29/100 et le score santé de 29/100 : ces deux niveaux bas sont un signal concret. L'accès aux commerces de proximité et aux services médicaux est limité, ce qui peut peser sur la qualité de vie au quotidien et freiner l'attractivité pour certains profils de ménages (familles avec enfants en bas âge, seniors). La commune dispose de 451 établissements actifs avec 174 créations sur 12 mois. Ce taux de création est élevé en proportion, mais la nature des activités et leur solidité ne sont pas renseignées dans les données. Le marché du travail local est contraint : taux de chômage à 14,8 %, taux de pauvreté à 20 %, revenu médian à 21 745 EUR. Ces indicateurs signalent une économie locale sous tension, avec une part significative de la population en situation précaire. Pour un acheteur en résidence principale qui travaille sur place, ces données impliquent un marché de l'emploi étroit. Pour un investisseur locatif, elles renforcent le diagnostic de bassin locatif solvable limité. Le score sécurité de 68/100 est le point le plus favorable du tableau de bord services.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 143 €	—
Maison	3 328 €	—
Tous biens (médian)	3 014 €	2 315 — 3 773 €

Marché immobilier à Vaison-la-Romaine (84110) — Prix, DPE, risques 2025

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