Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Torigny-les-Villes ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP est de 1 396 EUR/m2, avec une fourchette allant de 882 EUR/m2 au premier quartile à 1 734 EUR/m2 au troisième quartile. Cette amplitude est large : elle traduit une hétérogénéité forte du parc, entre biens dégradés à rénover entièrement et maisons en bon état prêtes à habiter. La distinction appartement/maison est nette : les appartements s'échangent à 2 439 EUR/m2 en médiane, les maisons à 1 366 EUR/m2. Concrètement, une maison de 100 m2 se négocie autour de 136 600 EUR, une de 80 m2 autour de 109 000 EUR -- des niveaux accessibles, mais à mettre en regard de la tendance récente (voir la question sur l'évolution des prix). Le volume de 403 ventes enregistrées dans DVF indique un marché qui a effectivement tourné, non un marché fantôme, ce qui donne une base statistique solide pour ces médianes. En revanche, le faible prix au m2 ne signifie pas automatiquement une bonne affaire : il reflète aussi un positionnement territorial contraint, avec un score de localisation de 39/100 et des scores de santé et de commerce à 29/100, ce qui signale des services de proximité limités. Acheter ici, c'est acheter un volume de logement à prix bas, pas un emplacement premium.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Torigny-les-Villes ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Torigny-les-Villes a reculé de 17,5 %. Ce n'est pas un ajustement technique : c'est une correction brutale. Pour donner une mesure concrète : une maison achetée 130 000 EUR il y a un an vaudrait aujourd'hui autour de 107 000 EUR aux conditions de marché actuelles, soit une perte latente de plus de 20 000 EUR. Pour un acheteur, la lecture est double. D'un côté, entrer dans un marché en forte baisse avec 403 transactions de référence disponibles donne un vrai pouvoir de négociation -- un vendeur qui refuse de baisser est un signal d'alerte, pas une preuve de valeur. De l'autre, une baisse de cette ampleur sur un marché rural à faible tension locative (classification équilibre) et à vacance élevée (7,22 % selon LOVAC) pose la question de la reprise : rien dans les données disponibles ne signale de catalyseur de rebond à court terme. Pour un vendeur, le message est sans ambiguïté : se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas à celui de 2022-2023. Toute surcote prolongera inutilement le délai de vente dans un marché qui a prouvé qu'il sanctionne les prix hors sol.

Question 3

Faut-il acheter à Torigny-les-Villes maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question n'est pas tant le timing que l'horizon et le motif d'achat. Trois scénarios à distinguer. Résidence principale, horizon long (huit ans et plus) : la baisse de 17,5 % en douze mois rend les prix d'entrée effectivement bas -- autour de 1 396 EUR/m2 en médiane -- et la marge de négociation est réelle. Sur un cycle long, l'amplitude de cette correction se lisse, surtout si le bien est de qualité correcte. C'est le scénario le plus défendable, à condition de ne pas surestimer la liquidité future : avec un score de localisation de 39/100 et des services limités (score santé et commerce à 29/100), la revente dans dix ans dépendra fortement de l'état du bien, pas de l'attrait du territoire. Résidence principale, horizon court (moins de cinq ans) : le risque de revendre à perte est sérieux. Une correction aussi rapide peut continuer ou se stabiliser, mais elle ne s'inverse généralement pas en deux ou trois ans sur un marché rural équilibré sans moteur économique visible. Attendre quelques trimestres pour confirmer la stabilisation est une posture raisonnable. Investissement locatif : voir la question dédiée. La donnée qui pèse le plus dans la décision, quel que soit le scénario : le taux de vacance de 7,22 % signale qu'une part non négligeable du parc ne trouve pas preneur, ce qui doit inciter à une sélection rigoureuse du bien et à une vérification sérieuse du loyer réellement praticable avant tout engagement.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Torigny-les-Villes, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à la prudence. L'indice de tension locative est de 64/100, classé équilibre -- ni marché tendu où chaque logement trouve preneur rapidement, ni désert locatif, mais un marché où la demande ne garantit pas l'absorption systématique. Plus préoccupant : le taux de vacance LOVAC est de 7,22 %, ce qui signifie qu'un logement sur quatorze environ est vacant de manière prolongée sur la commune. Dans un parc de 4 444 habitants, ce n'est pas marginal. Le prix d'achat est certes bas -- une maison de 80 m2 autour de 109 000 EUR au prix médian -- mais le rendement brut dépend entièrement du loyer réellement praticable, que ces données ne fournissent pas. Toute simulation de rendement sans vérification des loyers de marché locaux (annonces récentes, retours de gestionnaires locaux) serait du pur calcul théorique. Autre signal à intégrer : le revenu médian IRIS est de 22 040 EUR/an avec un taux de pauvreté de 15,4 %. Ce profil socio-économique plafonne mécaniquement le loyer acceptable et augmente le risque d'impayés ou de rotation élevée. La conclusion honnête : un rendement brut potentiellement correct grâce aux prix bas, mais une équation risquée si le bien est mal choisi, mal classé au DPE (les passoires énergétiques seront progressivement interdites à la location) ou mal situé sur la commune. L'investissement locatif ici ne se justifie que sur un bien sain, bien classé, et avec une vérification préalable rigoureuse du loyer de marché réel.

Question 5

Torigny-les-Villes est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur deux fronts à ne pas négliger. Premièrement, le risque d'inondation est avéré pour la commune. Avant tout achat, il est indispensable de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'échelle de la parcelle concernée, disponible via Géorisques (georisques.gouv.fr). Ce document est légalement obligatoire dans toute transaction, mais sa lecture attentive par l'acheteur est ce qui fait la différence : une maison hors zone inondable et une maison en zone inondable ne valent pas le même prix, et surtout n'ont pas les mêmes conditions d'assurance ni les mêmes perspectives de revente. Deuxièmement, le risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) est présent selon les données BRGM. Ce risque est souvent sous-estimé : les mouvements d'argile en période de sécheresse peuvent provoquer des fissures structurelles importantes, non couvertes automatiquement par l'assurance habitation classique. Sur des maisons individuelles anciennes -- qui constituent l'essentiel du parc ici -- ce risque est particulièrement pertinent. Le niveau de sismicité est classé en zone 2 (faible) selon le zonage réglementaire : c'est le niveau le moins préoccupant, mais il implique des règles de construction parasismique pour les nouvelles constructions. En résumé : deux risques concrets (inondation, argile) à vérifier impérativement à la parcelle avant de signer, et pas seulement à la commune.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Torigny-les-Villes ?

Accepted Answer

Sur les 114 logements disposant d'un DPE enregistré auprès de l'ADEME, 15,8 % sont classés F ou G -- les passoires énergétiques. Concrètement, environ 1 logement sur 6 dans cet échantillon est concerné. La consommation moyenne constatée est de 234 kWh/m2/an, un niveau élevé qui reflète un parc rural ancien, mal isolé, souvent chauffé au fioul ou à l'électricité résistance. Ces chiffres ont des conséquences directes sur la décision d'achat. Côté loi Climat-Résilience : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux contrats et renouvellements), les F suivront en 2028, les E en 2034. Acheter une passoire pour la louer sans budget de rénovation, c'est acheter un passif réglementaire, pas un actif. Côté prix : une passoire énergétique subit une décote à l'achat par rapport à un logement bien classé, mais cette décote ne compense pas toujours le coût réel de la rénovation. Sur un marché déjà en baisse de 17,5 %, un bien F ou G mal rénové cumule deux facteurs dépréciateurs : la tendance générale et la dévalorisation spécifique au DPE. La bonne stratégie sur ce marché : soit viser un bien déjà correctement classé (C ou D), soit acheter une passoire avec un devis de rénovation thermique précis en main avant la signature, pour s'assurer que l'équation prix d'achat + travaux reste cohérente avec la valeur finale attendue.

Question 7

Vivre à Torigny-les-Villes : services, démographie et profil de la commune ?

Accepted Answer

Torigny-les-Villes compte 4 444 habitants et affiche une évolution de population quasi nulle sur cinq ans (+0,11 %), ce qui signale une commune stable mais sans dynamique démographique positive. Ce n'est pas un déclin, mais ce n'est pas non plus une croissance qui tire la demande immobilière vers le haut. Le tissu économique local compte 213 établissements avec 61 créations sur douze mois, un rythme modeste mais qui indique une activité existante. Le revenu médian IRIS est de 22 040 EUR/an avec un taux de pauvreté de 15,4 % et un taux de chômage de 6,1 % : un profil socio-économique modeste, dans la moyenne basse des communes rurales normandes, qui explique en partie les niveaux de prix et les contraintes sur le marché locatif. Sur les scores de services, la réalité est contrastée. L'éducation (75/100) et la sécurité (77/100) sont les points forts relatifs de la commune -- deux critères importants pour des familles avec enfants. En revanche, la santé (29/100) et le commerce (29/100) sont faibles : accès aux soins et services du quotidien limités sur place, ce qui implique une dépendance à la voiture pour les achats et les rendez-vous médicaux. Le score de transport (45/100) confirme que la commune n'est pas desservie par des infrastructures de mobilité alternatives à la voiture. Le taux de propriétaires à 60,7 % indique un marché majoritairement propriétaire-occupant, cohérent avec le profil de la commune. En synthèse : une commune sans défaut rédhibitoire identifié sur la vie quotidienne de base, mais dont le modèle exige un foyer motorisé et acceptant l'éloignement des services spécialisés.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 439 €	—
Maison	1 366 €	—
Tous biens (médian)	1 396 €	882 — 1 734 €

Marché immobilier à Torigny-les-Villes (50160) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Torigny-les-Villes.

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Profil Torigny-les-Villes.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Torigny-les-Villes.

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