Question 1

Quel est le prix de l'immobilier aux Andelys ?

Accepted Answer

Le prix médian aux Andelys s'établit à 1 881 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 355 à 2 111 EUR/m2 (source : DVF/DGFiP). Ce marché présente une forte dispersion : le quart inférieur des transactions se conclut en dessous de 1 355 EUR/m2, soit des biens à rénover ou mal situés, tandis que le haut de marché dépasse 2 111 EUR/m2. La distinction appartement / maison est significative et mérite attention. Les appartements s'échangent à 2 896 EUR/m2 en médiane, soit 59 % de plus que les maisons, affichées à 1 823 EUR/m2. Ce différentiel est inhabituel : en dehors des grandes villes, les maisons commandent souvent une prime sur les appartements. Ici, c'est l'inverse, ce qui reflète probablement une offre de maisons à rénover importante et un parc d'appartements plus récent ou mieux situé dans le tissu urbain. Concrètement, pour 150 000 EUR, vous accédez soit à un appartement d'environ 52 m2 au prix médian, soit à une maison d'environ 82 m2, à condition d'accepter un budget travaux non négligeable. Le volume de ventes est notable : 730 transactions DVF enregistrées, ce qui confère une robustesse statistique réelle aux chiffres cités. Le marché tourne, il ne stagne pas. Le prix moyen à 2 090 EUR/m2, sensiblement supérieur à la médiane à 1 881 EUR/m2, indique que quelques transactions hautes de gamme tirent la moyenne vers le haut sans être représentatives de la majorité du marché.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils aux Andelys ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché des Andelys affiche une hausse de +50,76 % selon les données DVF/DGFiP. Un chiffre de cette ampleur appelle une lecture prudente avant toute décision. Une progression de plus de 50 % en un an ne reflète presque jamais une évolution saine et linéaire des valeurs : elle traduit le plus souvent un effet de base marqué (des transactions atypiquement basses l'année précédente), un changement de composition du parc vendu (plus de biens de qualité cette année, moins de biens dégradés), ou des ventes en volume insuffisant sur la période de référence antérieure pour que la médiane soit stable. Avec 730 ventes au total, le marché est actif, mais si les ventes de référence passée concernaient une période creuse, la comparaison est mécaniquement biaisée. Ce que ce chiffre ne dit pas : il ne garantit pas que votre bien spécifique vaudra 50 % de plus dans un an. Les fondamentaux de la commune donnent matière à réserve. La population recule de -2,91 % sur cinq ans, le taux de chômage atteint 14,4 % et le taux de pauvreté 17,5 %, deux indicateurs au-dessus des moyennes nationales (respectivement environ 7 % et 14 %). Le revenu médian IRIS à 20 738 EUR/an limite mécaniquement la solvabilité des acquéreurs locaux. Dans ce contexte, la prudence s'impose : ne pas extrapoler cette tendance à douze mois comme un signal d'emballement durable du marché. Si vous achetez aux Andelys, raisonnez sur les fondamentaux et votre horizon de détention, pas sur une courbe annuelle exceptionnellement orientée à la hausse.

Question 3

Faut-il acheter aux Andelys maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend fortement de votre situation personnelle et de votre horizon de détention, mais les données disponibles permettent de poser une grille de lecture honnête. En faveur d'un achat : le prix médian à 1 881 EUR/m2 reste accessible, et la fourchette basse à 1 355 EUR/m2 ouvre la porte à des acquisitions à faible ticket d'entrée pour qui accepte des travaux. La tendance annuelle est fortement positive, même si son interprétation doit rester prudente. En revanche, plusieurs signaux invitent à la vigilance. La démographie est négative : -2,91 % de population en cinq ans. Dans une commune de 7 706 habitants, ce recul représente plus de 230 personnes perdues, soit autant d'acheteurs ou de locataires potentiels en moins. Le taux de vacance locative LOVAC est de 7,93 %, un niveau significatif qui indique que près d'un logement sur douze reste vide durablement. Ce n'est pas un marché en tension structurelle, c'est un marché équilibré avec des poches de vacance réelle. Le taux de chômage à 14,4 % et le taux de pauvreté à 17,5 % traduisent une fragilité économique locale qui pèse sur la demande solvable. Conclusion opérationnelle : pour une résidence principale avec un horizon de huit ans ou plus, un achat bien négocié, sur un bien sain et économe en énergie, est défendable au prix médian actuel. Pour un horizon court de trois à cinq ans, le risque de stagnation ou de léger recul ne peut être écarté compte tenu des fondamentaux socio-économiques. Évitez absolument de surpayer sur la foi de la hausse annuelle spectaculaire : négociez sur la base des prix réellement constatés.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif aux Andelys, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles incitent à une vraie prudence avant tout investissement locatif aux Andelys. Commençons par le signal le plus clair : le taux de vacance LOVAC est de 7,93 %. Cela signifie qu'environ un logement sur douze est vacant de façon prolongée dans la commune. Dans un investissement locatif, un logement vide ne génère aucun revenu mais continue d'occasionner des charges. Ce chiffre n'interdit pas l'investissement, mais il impose de sélectionner un bien dont la localisation et les caractéristiques garantissent une mise en location rapide, et de prévoir dans son plan financier des périodes de vacance plus longues que la moyenne nationale. L'indice de tension est classé 'équilibré' (score 63), ce qui confirme qu'il n'y a pas de pénurie structurelle de logements : la demande ne presse pas, et un propriétaire bailleur ne peut pas imposer ses conditions. Le contexte socio-économique renforce cette lecture : revenu médian à 20 738 EUR/an, taux de chômage à 14,4 %, taux de pauvreté à 17,5 %. Ces indicateurs définissent un bassin de locataires potentiels à solvabilité limitée, ce qui contraint les niveaux de loyers réellement atteignables. Les données disponibles ne comprennent pas les loyers médians constatés : il est impératif de consulter les données de loyers locaux réels (observatoires locaux, annonces actives, retours d'agences) avant de valider un rendement prévisionnel. Un calcul de rendement brut basé sur un loyer surestimé dans un marché à cette tension peut facilement masquer un rendement net négatif. Prix d'achat accessible, certes, mais rentabilité locative à valider impérativement sur données réelles.

Question 5

Les Andelys sont-elles exposées à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et le risque principal à retenir est le risque d'inondation, confirmé dans les données (source : Géorisques/BRGM). Les Andelys sont situées en bord de Seine, et la commune est effectivement répertoriée en zone exposée aux crues. Ce risque est le plus structurant pour un acheteur immobilier : il peut rendre certains biens inassurables ou très coûteux à assurer, limiter les possibilités de revente, et engager des travaux de mise hors d'eau non anticipés. Le risque sismique est de niveau 1, le plus faible de l'échelle française : il n'a aucune incidence pratique sur un achat immobilier standard et ne justifie aucune précaution particulière. Le risque argile (retrait-gonflement des argiles, dit RGA) est absent, ce qui est une bonne nouvelle pour la stabilité des fondations des maisons individuelles. Ce que ces données ne remplacent pas : l'État des Risques et Pollutions (ERP), document obligatoire annexé à toute promesse de vente, détaille l'exposition précise à la parcelle. C'est ce document, combiné au Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) de la commune, qu'il faut lire attentivement avant de signer. Pour tout bien situé en zone basse ou proche de la Seine, demandez explicitement si le bien a déjà subi des sinistres indemnisés (clause Cat Nat) : cette information figure dans l'ERP et peut changer radicalement l'évaluation du bien.

Question 6

Vivre aux Andelys : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Avec 7 706 habitants, Les Andelys constituent le principal pôle urbain du secteur, et les données de services publics le reflètent partiellement. Les scores de transport et d'éducation sont identiques à 75/100, ce qui indique une offre correcte sur ces deux dimensions pour une commune de cette taille : desserte acceptable et équipements scolaires présents. En revanche, les scores de santé et de commerce sont tous deux à 29/100, un niveau bas qui mérite une attention concrète. Sur la santé, cela peut traduire une offre de médecins généralistes ou de spécialistes insuffisante, un sujet critique pour les familles et les seniors. Sur le commerce, cela signifie que les achats courants peuvent nécessiter des déplacements. Ces deux déficits sont à tester sur le terrain avant installation. La commune compte 749 établissements avec 112 créations sur douze mois, ce qui montre un tissu économique local non négligeable. Le profil socio-économique est cependant contraint : revenu médian à 20 738 EUR/an (inférieur à la médiane nationale d'environ 22 000 EUR), taux de pauvreté à 17,5 % et taux de chômage à 14,4 %, sensiblement au-dessus des moyennes nationales. La population recule : -2,91 % en cinq ans, soit une perte de plus de 200 habitants. Pour un acheteur en résidence principale, cela ne disqualifie pas la commune, mais cela signifie que la pression sur les prix sera limitée, que le marché ne se tendra pas spontanément, et que les services existants pourraient évoluer à la baisse si la tendance démographique se poursuit. Le taux de propriétaires à 51 % indique un marché partagé équitablement entre propriétaires et locataires, sans déséquilibre extrême.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 896 €	—
Maison	1 823 €	—
Tous biens (médian)	1 881 €	1 355 — 2 111 €

Marché immobilier à Les Andelys (27700) — Prix, DPE, risques 2025

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