Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Gourin ?

Accepted Answer

Le marché immobilier de Gourin s'établit à 996 EUR/m2 en médiane, avec une fourchette allant de 741 EUR/m2 (premier quartile) à 1 444 EUR/m2 (troisième quartile), selon les données DVF/DGFiP. Cette amplitude importante dit quelque chose d'essentiel : le marché est hétérogène. Un bien en mauvais état, mal classé au DPE ou à rénover lourdement peut tomber bien en dessous de 741 EUR/m2 ; un bien rénové, bien situé et performant énergétiquement peut dépasser 1 444 EUR/m2. La distinction appartement/maison est nette : les appartements se négocient autour de 2 045 EUR/m2, les maisons autour de 1 146 EUR/m2. Cet écart s'explique mécaniquement par la rareté relative des appartements dans une commune de cette taille et profil, et non par une qualité supérieure intrinsèque. Sur les données DVF disponibles, 528 ventes ont été enregistrées, ce qui donne une base statistique solide pour ces chiffres. Le prix moyen de 1 112 EUR/m2 est supérieur à la médiane de 996 EUR/m2 : cela indique que quelques transactions à prix élevés tirent la moyenne vers le haut, ce qui confirme l'hétérogénéité du parc. Pour un acheteur, le repère utile est la médiane : si un vendeur vous propose un bien banal à 1 400 EUR/m2, vous payez le troisième quartile pour quelque chose de probablement médian. Exigez une justification précise de chaque euro au-dessus de 996 EUR/m2.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Gourin ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché de Gourin a reculé de 23,4 %. Ce n'est pas une correction légère : c'est une chute brutale. Pour fixer les idées, un bien qui valait 100 000 EUR il y a un an en vaut aujourd'hui environ 76 600 EUR aux prix médians constatés. En euros concrets, sur une maison de 100 m2 valorisée à la médiane actuelle (99 600 EUR), la perte de valeur théorique sur douze mois avoisine 30 000 EUR. Pour un acheteur, ce contexte est à double tranchant. D'un côté, il offre un pouvoir de négociation réel : les vendeurs qui ont besoin de vendre ne peuvent plus s'accrocher aux prix d'hier. De l'autre, une baisse aussi rapide pose la question de savoir si le plancher est atteint ou si le mouvement se prolonge. Les signaux structurels ne plaident pas pour un rebond rapide : le marché est classé détendu (indice de tension à 20), le taux de vacance locative dépasse 11 %, et la population a certes progressé de 3,6 % sur cinq ans mais la commune reste modeste (3 960 habitants). Pour un vendeur, la règle est simple : se positionner aux prix réellement constatés aujourd'hui, pas à ceux d'il y a dix-huit mois. Un surprix dans ce marché allonge considérablement le délai de vente, et chaque mois supplémentaire dans un marché baissier coûte.

Question 3

Faut-il acheter à Gourin maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend de deux variables : votre horizon de détention et la nature du bien. Commençons par les faits bruts. Le marché de Gourin est détendu (score de tension 20/100), le taux de vacance locative est élevé (11,3 %), les prix ont chuté de 23 % en un an, et la commune compte moins de 4 000 habitants en milieu rural breton. Ce n'est pas un marché porteur à court terme. Pour une résidence principale avec un horizon long (dix ans ou plus) : l'argument d'achat existe. Les prix sont bas en valeur absolue (médiane sous 1 000 EUR/m2), le pouvoir de négociation est fort, et les services de proximité sont bien représentés avec des scores éducation et santé à 100/100. Si vous habitez et travaillez durablement sur ce bassin de vie, acheter un bien sain à un prix négocié agressivement est défendable. Pour un horizon court (moins de cinq ans) : le risque de revendre à perte est réel et documenté par la tendance actuelle. Ne pas acheter dans cette optique sans accepter pleinement ce risque. Pour un investissement locatif : voir la question dédiée, mais le signal du taux de vacance à 11 % est un frein sérieux. Quelle que soit la décision, une règle s'impose dans ce marché : ne payer que des biens techniquement sains ou rénovables à coût maîtrisé, et exclure les passoires énergétiques (F/G) qui cumulent décote et risque réglementaire. Le levier de négociation est votre principal atout aujourd'hui ; ne le gâchez pas sur un bien qui nécessitera 30 000 EUR de travaux.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Gourin, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à une prudence franche avant tout investissement locatif à Gourin. Premier signal d'alerte : le taux de vacance locative dépasse 11 % selon les données LOVAC. Cela signifie qu'un logement sur neuf est vacant de façon prolongée dans la commune. Dans un parc locatif de taille modeste, ce chiffre traduit un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande de locations, pas une vacance conjoncturelle. Second signal : l'indice de tension est de 20/100, classé marché détendu. La demande locative n'est pas sous pression. Troisième signal : le revenu médian par unité de consommation s'établit à 23 323 EUR/an avec un taux de pauvreté de 13,9 % et un taux de chômage de 10,3 %. Ce profil socio-économique limite mécaniquement les niveaux de loyers acceptables et augmente le risque d'impayés. Sur le papier, les prix d'achat bas (médiane à 996 EUR/m2) peuvent faire miroiter des rendements bruts attractifs. Mais un rendement brut calculé sans loyer réellement constaté ne vaut rien : vérifiez systématiquement les loyers de marché réels à Gourin avant tout engagement, les données DVF ne les fournissent pas. Tenez également compte des 29,6 % de passoires thermiques dans le parc : si vous achetez un bien F ou G, il ne pourra plus être mis en location dès 2025 pour les F (loi Climat-Résilience), ce qui rend l'investissement locatif sur ce type de bien illégal à court terme. La configuration Gourin (vacance élevée, tension faible, profil socio-économique modeste, marché baissier) ne constitue pas un terrain favorable à l'investissement locatif sauf stratégie très ciblée et connaissance fine du terrain.

Question 5

Gourin est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Gourin présente deux risques naturels identifiés à prendre en compte dans tout projet immobilier. Le premier est le risque argile (retrait-gonflement des argiles, données BRGM). Ce phénomène provoque des mouvements de terrain lors des cycles de sécheresse et de réhumidification, qui peuvent fissurer les fondations et les structures des bâtiments. Ce risque est particulièrement pertinent pour les maisons individuelles avec fondations superficielles, qui constituent l'essentiel du parc à Gourin. Avant tout achat, vérifiez le diagnostic géotechnique préliminaire (étude de sol) si la commune est classée en zone d'aléa moyen ou fort. Le second est le risque sismique de niveau 2 (faible selon la classification nationale). Ce niveau impose des règles parasismiques légères sur les constructions neuves, mais ne constitue pas un risque majeur pour les biens existants. En revanche, Gourin n'est pas exposée au risque d'inondation selon les données disponibles, ce qui est un point positif dans un contexte breton. Ces éléments généraux ne remplacent pas l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle, document obligatoire lors de toute vente et disponible auprès de la préfecture ou via Géorisques. Lisez-le intégralement avant de signer un compromis : il est établi à l'adresse précise du bien et peut révéler des expositions spécifiques non visibles à l'échelle communale.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Gourin ?

Accepted Answer

Le bilan énergétique du parc immobilier de Gourin est préoccupant. Sur 467 logements disposant d'un DPE enregistré (données ADEME), 29,6 % sont des passoires thermiques classées F ou G. Cela représente près d'un logement sur trois. La consommation moyenne s'établit à 192 kWh/m2/an, un niveau qui traduit un parc globalement ancien et peu isolé, typique du bâti rural breton. Ces chiffres ont des conséquences directes et chiffrables pour tout projet immobilier. Pour un acheteur en résidence principale : une passoire thermique génère des factures énergétiques significativement plus élevées. Sur un logement de 90 m2 à 192 kWh/m2/an, la consommation théorique dépasse 17 000 kWh/an, à comparer à moins de 9 000 kWh pour un logement classé B ou C. La rénovation énergétique suffisante pour sortir de la catégorie F ou G coûte généralement entre 15 000 et 40 000 EUR selon l'état du bien, hors aides. Ce coût doit être intégré dans votre budget d'achat et négocié sur le prix. Pour un investisseur : les échéances réglementaires sont non négociables. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat-Résilience). Les logements classés F seront interdits à la location en 2028, et les E en 2034. Acheter aujourd'hui une passoire à Gourin pour la louer, c'est soit rénover avant la mise en location, soit ne pas pouvoir louer légalement. Avec 29,6 % de passoires dans le parc, la probabilité d'en trouver une dans une offre à vendre est élevée : soyez particulièrement vigilant et exigez le DPE dès la première visite, avant toute négociation sérieuse.

Question 7

Vivre à Gourin : services, démographie et profil économique ?

Accepted Answer

Gourin (3 960 habitants, Morbihan) affiche un profil de services publics remarquablement complet pour une commune de cette taille. Les scores éducation et santé atteignent tous les deux 100/100, et le score commerce s'établit à 86/100 sur la base des équipements recensés dans la Base Permanente des Équipements (INSEE). Ces scores signifient concrètement que la commune dispose des services de proximité essentiels sans contraindre ses habitants à des déplacements systématiques vers une ville plus grande. Le score transport (50/100) est plus modeste, ce qui est cohérent avec un bourg rural : la dépendance à la voiture individuelle est probable pour les déplacements vers des bassins d'emploi extérieurs. Sur le plan démographique, la population a progressé de 3,6 % sur cinq ans, ce qui est positif mais modeste ; cela ne constitue pas un signal de dynamisme démographique fort. Le profil économique révèle des fragilités à ne pas ignorer : revenu médian à 23 323 EUR/an, taux de pauvreté à 13,9 % et taux de chômage à 10,3 %. Ces indicateurs INSEE/IRIS décrivent un tissu social modeste. Pour un acheteur en résidence principale travaillant localement ou à distance, Gourin offre un cadre de services solide à prix très accessible. Pour un investisseur locatif, ce profil économique plafonne les loyers de marché et augmente le risque locatif, à croiser avec le taux de vacance élevé déjà mentionné. Le taux de propriétaires occupants à 78,3 % confirme que Gourin est structurellement un marché de propriétaires, pas de locataires.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 045 €	—
Maison	1 146 €	—
Tous biens (médian)	996 €	741 — 1 444 €

Marché immobilier à Gourin (56110) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Gourin.

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Profil Gourin.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Gourin.

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