401 transactions DVF analysées, prix médian 1 177 €/m², indice de tension ITIC 56/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Descartes est une commune rurale rurale de 3 369 habitants répartis sur 38,2 km², située dans le département 37 en région Centre-Val de Loire à 3.6 km de Buxeuil. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 1 177 €/m², une tendance stable sur les 12 derniers mois (+3,0 %) et un indice de tension ITIC équilibré (56/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | 2 612 € | — |
| Maison | 1 241 € | — |
| Tous biens (médian) | 1 177 € | 818 — 1 444 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché immobilier de Descartes reste orienté à la hausse avec une progression mesurée de +3,0 % sur 12 mois. Cette tendance favorable aux vendeurs offre encore des opportunités d'acquisition pour les acheteurs déterminés. L'indice ITIC de 56/100 reflète un marché équilibré, où le rapport offre/demande permet une formation de prix plus rationnelle.
520 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 169 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (12,3 %) est dans la moyenne du département. Les acheteurs doivent vérifier la classe DPE avant signature : un bien F est interdit à la location depuis 2025, un bien E le sera en 2034.
Descartes présente 1 risque physique majeur identifié : inondation. La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 3 369 habitants et une croissance modérée (+2,3 % sur 5 ans), Descartes se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local affiche une forte dynamique entrepreneuriale avec 55 créations d'établissements sur les 12 derniers mois (225 actifs au total), signal d'attractivité pour les actifs et porteurs de projets. Le revenu médian local (22 628 €) est conforme à la moyenne nationale française (66,9 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Le taux de vacance LOVAC (9,7 %) signale un marché locatif détendu. Bien valider la demande locative effective avant d'acheter : étudier les annonces actives, le délai moyen de relocation, le profil des locataires types.
Vendeur — Marché stable. Afficher au prix médian. Investir dans le home staging (1-2 % du prix) peut accélérer la vente de 30 à 50 %. Préparer dès l'estimation un dossier complet (DPE, ERP, charges, taxes) pour rassurer.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Descartes (1 177 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Dangé-Saint-Romain, affiche 1 744 €/m² (+48,2 % de plus) ; à l'inverse, Le Grand-Pressigny reste à 1 011 €/m² (-14,1 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Descartes présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché relativement stable propice aux décisions raisonnées et aux comparaisons multiples ; un parc à forte exposition énergétique avec 12,3 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; un taux de vacance significatif qui signale un marché plus disponible mais à examiner en termes de demande locative effective. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Descartes repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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