39 transactions DVF analysées, prix médian 670 €/m², indice de tension ITIC 75/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — mise à jour mensuelle.
Coulonges-les-Hérolles est une très petit village de 230 habitants, située dans le département 86 en région Nouvelle-Aquitaine à 6.7 km de Saint-Martin-le-Mault. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 670 €/m², une tendance en baisse sur les 12 derniers mois (-3,4 %) et un indice de tension ITIC tendu (75/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | — € | — |
| Maison | 1 105 € | — |
| Tous biens (médian) | 670 € | 513 — 1 148 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Coulonges-les-Hérolles traverse une phase de correction avec une variation de -3,4 % sur 12 mois. Pour les acheteurs, cette période est favorable : les marges de négociation sont plus larges et le délai de réflexion plus confortable. L'indice ITIC de 75/100 traduit une tension significative : la demande reste supérieure à l'offre disponible, ce qui maintient une pression à la hausse sur les prix médians.
Le parc immobilier de Coulonges-les-Hérolles dispose d'un nombre limité de diagnostics énergétiques renseignés (34 DPE recensés), ce qui rend l'analyse statistique moins représentative. Pour une lecture fine de la performance énergétique d'un bien spécifique, le DPE individuel reste la référence à demander au vendeur ou au bailleur.
Coulonges-les-Hérolles présente 1 risque physique majeur identifié : argile (RGA). Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 230 habitants et une léger recul (-1,3 % sur 5 ans), Coulonges-les-Hérolles se positionne sur une trajectoire démographique stable. Le tissu économique local repose sur 141 établissements actifs, principalement de petite taille. La dynamique de création est plus modérée, ce qui peut refléter un marché du travail dépendant des bassins d'emploi voisins. Le revenu médian local (21 180 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (87,5 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché équilibré qui laisse le temps de comparer. Visiter au moins 5-7 biens avant offre. La marge de négociation tourne autour de 3-5 % sur le prix affiché. Privilégier les biens avec parcelle exclusive et stationnement.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché en correction : être prudent sur le prix d'affichage. Mieux vaut vendre 2-3 % sous le médian rapidement que rester 6 mois en vitrine. La rénovation énergétique préalable peut compenser une décote en cas de DPE faible.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Coulonges-les-Hérolles (670 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Saint-Martin-le-Mault, affiche 1 171 €/m² (+74,8 % de plus) ; à l'inverse, Lignac reste à 598 €/m² (-10,7 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Coulonges-les-Hérolles présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en correction qui ouvre des opportunités d'acquisition mais demande prudence sur le prix d'affichage à la vente ; un parc à forte exposition énergétique avec 41,2 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; une tension de marché élevée qui maintient une pression à la hausse sur les prix et raccourcit les délais de transaction. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Coulonges-les-Hérolles repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour mensuellement : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense l'intégralité des transactions immobilières depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et auditée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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