Quel est le prix de l'immobilier à Condom ?
Le prix médian constaté à Condom s'établit à 1 098 EUR/m2, avec une fourchette entre 956 EUR/m2 (premier quartile) et 1 744 EUR/m2 (troisième quartile), selon les données DVF/DGFiP. Cette dispersion importante — presque le simple au double entre les biens les moins chers et les plus chers — reflète une hétérogénéité marquée du parc : un logement en bon état dans un immeuble soigné peut se négocier bien au-dessus de la médiane, tandis que le bas de gamme du marché affiche des prix très bas qui signalent en général des travaux lourds ou une situation difficile à la revente. La distinction appartement/maison est nette : les appartements atteignent 2 328 EUR/m2 en médiane, contre 1 394 EUR/m2 pour les maisons. Ce différentiel est inhabituel — en ville de cette taille, les maisons commandent généralement une prime. Ici, c'est l'inverse, probablement parce que le stock de maisons inclut une proportion élevée de biens vieillissants ou à rénover tirés vers le bas, là où le parc d'appartements est sélectionné et plus récent. Sur les douze derniers mois, 697 ventes ont été enregistrées, ce qui constitue un volume significatif pour une commune de 6 473 habitants. Ce volume évite le problème des petits marchés où quelques transactions atypiques font bouger la médiane. Les chiffres sont statistiquement représentatifs.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Condom ?
Sur les douze derniers mois, les prix ont reculé de 17,86 % à Condom. Ce n'est pas un ajustement technique : c'est une correction sévère. Pour calibrer l'ordre de grandeur, un bien de 100 m2 qui valait 1 340 EUR/m2 il y a un an se négocie aujourd'hui autour de 1 098 EUR/m2 — soit environ 24 000 EUR de perte de valeur sur le même bien en un an. Plusieurs signaux structurels viennent aggraver le tableau. Le marché est classifié « atone » avec un indice de tension de 3 sur une échelle où les marchés tendus dépassent 7 ou 8. Le taux de vacance des logements atteint 14,66 % selon la base LOVAC, ce qui signifie qu'un logement sur sept est vide durablement. Un marché avec autant de vacance et si peu de tension ne dispose pas des conditions nécessaires à une reprise rapide des prix. Pour un acheteur ayant un horizon long (résidence principale sur dix ans ou plus), entrer dans un marché bas avec un fort pouvoir de négociation reste défendable — mais à condition d'acheter un bien de qualité. Dans un marché qui baisse avec de la vacance élevée, les biens médiocres, énergivores ou mal situés ne trouveront plus preneur sans nouvelle décote. Pour un vendeur, le marché actuel ne tolère aucun surprix : se positionner au prix réellement constaté aujourd'hui, pas à celui de 2022 ou 2023.
Faut-il acheter à Condom maintenant ou attendre ?
La réponse dépend de votre horizon et de la nature du bien visé. Pour une résidence principale conservée dix ans ou plus : acheter maintenant présente un avantage concret. Le marché a déjà perdu près de 18 % en un an, le pouvoir de négociation est maximal, et les vendeurs motivés acceptent des offres en dessous du prix affiché. À 1 098 EUR/m2 de médiane, Condom est l'un des marchés les moins chers de la région. Sur dix ans, les cycles se lissent et l'exposition à une perte à la revente est limitée si le bien est bien choisi. Pour un horizon court de trois à cinq ans : le risque est réel. Un marché atone, avec 14,66 % de vacance et une tendance de -17,86 %, ne montre aucun signe de retournement à court terme. Revendre en moins de cinq ans dans ces conditions expose à une perte nette même en intégrant les frais d'acquisition. Ce qu'il faut absolument cibler : des biens avec un bon DPE (A à C), car la législation exclut les passoires thermiques (F) de la location depuis 2025 et les E en 2034. Dans un marché atone, un bien bien classé se vendra ; un bien classé F ou G sera invendable sans décote supplémentaire. Ce qu'il faut éviter : payer la médiane pour un bien médiocre au prétexte que « les prix ont déjà baissé ». Dans un marché avec autant de vacance, le bas du parc peut encore baisser. Enfin, le taux de pauvreté local de 23,3 % et le taux de chômage de 13 % (données INSEE/IRIS) signalent une demande solvable limitée, ce qui pèse structurellement sur la dynamique de prix. Ce contexte socio-économique n'invite pas à l'achat spéculatif.
Investir dans l'immobilier locatif à Condom, est-ce rentable ?
Les conditions d'un investissement locatif rentable à Condom sont difficiles à réunir. Examinons les signaux objectivement. Le marché est classifié « atone » avec un indice de tension de 3. Concrètement, cela signifie qu'il y a davantage de logements disponibles que de demandeurs actifs. Le taux de vacance de 14,66 % (LOVAC) confirme que les logements vides s'accumulent — un risque direct de carence locative pour un investisseur. Sur le papier, un prix d'achat faible (1 098 EUR/m2 en médiane pour les maisons à 1 394 EUR/m2) peut sembler générer un rendement brut attractif. Mais attention : un rendement brut élevé sur un marché atone peut masquer un coût de vacance élevé, des charges de gestion supérieures à la normale et une valeur patrimoniale qui continue de se déprécier. La réalité de la rentabilité nette est systématiquement plus basse qu'annoncée. Le taux de pauvreté de 23,3 % et le chômage à 13 % (INSEE) encadrent la capacité des locataires à payer les loyers de marché sans difficulté. Le profil socio-économique du territoire plaide pour une prudence accrue sur les impayés. Si vous étudiez malgré tout un investissement locatif à Condom, plusieurs précautions s'imposent. Vérifiez les loyers réellement pratiqués (les loyers constatés et non les loyers annoncés). Évitez absolument les passoires thermiques classées F ou G : elles ne peuvent plus être mises en location depuis 2025 pour les F et seront exclues pour les E en 2034. Le risque de se retrouver avec un bien inlouable sans 20 000 à 40 000 EUR de travaux est très concret. Préférez les appartements si vous visez la liquidité : à 2 328 EUR/m2, le marché des appartements est plus profond que celui des maisons.
Condom est-elle exposée à des risques naturels ?
Condom présente un risque d'inondation avéré selon les données Géorisques/BRGM. La Baïse traverse la ville et a historiquement généré des crues qui affectent les biens en zone basse. Ce risque est directement actionnable pour un acheteur : un bien situé en zone inondable peut être difficile à assurer, assurable à prime élevée, et potentiellement soumis à l'obligation d'information dans l'acte de vente via l'État des Risques et Pollutions (ERP). L'ERP est un document obligatoire fourni avant toute signature de compromis ou de bail ; ne signez rien sans l'avoir lu intégralement. Le risque sismique est classé en zone 1 (très faible), ce qui ne constitue pas une contrainte pratique pour un acheteur. Le risque argile (retrait-gonflement, RGA) est absent selon les données disponibles. Conséquence pratique pour l'acheteur : avant toute offre, identifiez la parcelle exacte sur la cartographie des zones inondables (Plan de Prévention des Risques Inondation, PPRI) disponible en mairie ou sur le portail Géorisques. Un bien en zone rouge ou bleue contraignante peut peser sur la valeur de revente et compliquer le financement bancaire. C'est un critère de sélection à intégrer dès la recherche, pas en phase de signature.
Quelle est la performance énergétique des logements à Condom ?
Sur les 1 225 diagnostics DPE disponibles (données ADEME), 9,8 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Ce taux, bien qu'inférieur à la moyenne nationale (autour de 17 %), représente tout de même environ 120 logements sur les seuls diagnostiqués, et le parc réel est plus large. La consommation moyenne s'établit à 162 kWh/m2/an, ce qui correspond à la classe C/D — un niveau raisonnable mais pas exemplaire. Pour un acheteur, le croisement DPE x prix est décisif dans ce marché. Une passoire thermique (F ou G) ne peut plus légalement être mise en location depuis le 1er janvier 2025 pour les classements F, et les E seront exclus en 2034. Dans un marché atone où la demande locative est déjà faible, acquérir une passoire revient à acheter un bien qui nécessite 15 000 à 50 000 EUR de travaux de rénovation avant de pouvoir générer un revenu locatif. Sur un marché à 1 098 EUR/m2 de médiane, ces travaux peuvent représenter 50 % à 100 % du coût d'acquisition au mètre carré. La décote sur les passoires thermiques est déjà visible dans les transactions DVF nationales, et elle est structurellement appelée à s'aggraver. À Condom, dans un marché qui a déjà perdu 17,86 % en un an et qui compte 14,66 % de vacance, un bien mal classé énergétiquement est doublement exposé : à la baisse générale du marché et à la décote DPE spécifique. Cibler un bien classé A, B ou C est le filtre le plus défendable dans ce contexte.
Vivre à Condom : services, démographie et contexte social ?
Condom compte 6 473 habitants et a vu sa population progresser de 0,09 % sur cinq ans (INSEE), soit une stagnation quasi totale. Ce n'est pas un déclin, mais ce n'est pas non plus une dynamique démographique qui soutient la demande immobilière. Les scores d'équipement sont très contrastés. L'éducation affiche un score de 75 : la commune dispose d'une offre scolaire convenable pour une ville de cette taille dans le Gers. Le transport score à 50, signalant une offre limitée, ce qui est cohérent avec un territoire rural profond : la voiture est incontournable. Les scores commerce (29) et santé (29) sont en revanche clairement insuffisants. Un score santé de 29 signifie que l'offre médicale est restreinte — médecins, spécialistes, urgences — ce qui est un facteur de risque concret pour les ménages avec des besoins médicaux réguliers ou les personnes âgées. Le score commerce de 29 indique une offre de proximité limitée. Le contexte socio-économique mérite une lecture honnête. Le revenu médian des ménages s'établit à 19 830 EUR annuels (INSEE/IRIS), le taux de pauvreté atteint 23,3 % et le chômage 13 %. Ces trois indicateurs sont significativement dégradés par rapport aux moyennes nationales (taux de pauvreté national autour de 14-15 %, chômage autour de 7-8 %). Pour un acheteur de résidence principale, ce contexte signifie une demande solvable structurellement limitée, ce qui pèse sur les perspectives de valorisation à long terme. Pour quelqu'un qui travaille dans l'agglomération d'Auch ou Toulouse et cherche à s'installer en milieu rural, les 784 établissements actifs et 137 créations sur douze mois montrent une économie locale présente, mais les indicateurs sociaux exigent lucidité et horizon long.