Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Breteuil (27160) ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Breteuil s'établit à 1 431 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 160 à 1 837 EUR/m2. Autrement dit, un quart des transactions se font sous 1 160 EUR/m2 et un quart au-dessus de 1 837 EUR/m2 : l'écart est large, ce qui reflète une hétérogénéité réelle de l'offre locale. Le segment maison, qui domine vraisemblablement le marché dans cette commune de 4 282 habitants, affiche un prix médian à 1 532 EUR/m2. Le segment appartement ressort à 4 035 EUR/m2, mais ce chiffre doit être lu avec précaution : sur un marché de taille modeste, quelques transactions atypiques suffisent à faire exploser la moyenne -- et ici le prix moyen global (1 888 EUR/m2) est nettement supérieur au médian (1 431 EUR/m2), signal d'une distribution asymétrique. Le volume de 383 ventes enregistrées dans DVF indique un marché actif pour une commune de cette taille, ce qui donne une base statistique exploitable. Concrètement, pour une maison de 100 m2, le budget réaliste se situe entre 116 000 et 184 000 EUR selon l'état et la localisation sur la commune. C'est un niveau d'entrée accessible, mais à contextualiser avec les données de revenus locaux : le revenu médian IRIS est de 19 683 EUR/an et le taux de pauvreté atteint 24,6 %, ce qui traduit une demande solvable structurellement contrainte. Ce n'est pas un marché de tension, c'est un marché de prix bas, et les deux ne sont pas synonymes.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Breteuil ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 4,09 % à Breteuil. Sur un bien à 150 000 EUR, cela représente environ 6 000 EUR de valorisation en un an. C'est une hausse réelle, pas négligeable, mais il faut la lire dans son contexte avant d'en tirer des conclusions optimistes. Breteuil est classé marché détendu, avec un indice de tension de 28 sur 100. La hausse ne s'explique donc pas par une pénurie d'offre ou un afflux de demande : elle peut refléter un rattrapage ponctuel, un effet de base après une période de stagnation, ou des transactions sur des biens de meilleure qualité. Le taux de vacance de 8,79 % (source LOVAC) confirme qu'une part significative du parc est inocupée, ce qui est incompatible avec un marché sous pression. Le taux de chômage local de 16,6 % et le taux de pauvreté de 24,6 % signalent une demande résidentielle fragile structurellement. Pour un acheteur, la hausse récente de 4 % ne doit pas créer une urgence artificielle : dans un marché détendu à forte vacance, le pouvoir de négociation reste du côté de l'acheteur. Pour un vendeur, cette hausse est une fenêtre utile pour se positionner au prix du marché réellement constaté, mais anticiper une accélération durable serait spéculatif.

Question 3

Faut-il acheter à Breteuil maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend presque entièrement de votre horizon et de votre usage. Pour une résidence principale avec un horizon de détention de huit ans ou plus, les arguments pour agir maintenant sont lisibles : les prix sont bas (médian à 1 431 EUR/m2), la tendance récente est légèrement positive (+4 % sur douze mois), et le marché détendu vous donne un vrai levier de négociation. Entrer sur un marché peu concurrentiel avec du temps devant soi, c'est la configuration la moins défavorable. Pour un horizon court (revente sous cinq ans), le calcul est moins favorable. Breteuil présente plusieurs signaux de fragilité structurelle : population en légère baisse sur cinq ans (-0,12 %), taux de chômage de 16,6 %, taux de pauvreté de 24,6 %, score de transport à 35/100 et score de commerce à 29/100. Ces indicateurs freinent la demande future et limitent la capacité de revalorisation rapide. Le risque de ne pas trouver preneur facilement à la revente existe. La bonne stratégie dans ce contexte : exiger une décote sur les biens énergivores (18,1 % de passoires F/G dans le parc), négocier sur les biens vacants depuis longtemps, et éviter le haut de la fourchette (au-delà de 1 837 EUR/m2) sauf qualité exceptionnelle vérifiable. Attendre ne rapporte rien de particulier non plus : aucun signal ne laisse anticiper une correction prochaine. Le vrai risque à Breteuil n'est pas le prix d'achat, c'est la liquidité à la revente.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Breteuil, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les chiffres bruts sont tentants : à 1 431 EUR/m2 en médian, le ticket d'entrée est bas. Mais plusieurs signaux doivent tempérer l'enthousiasme avant tout engagement. Le marché est classé très détendu (indice 28/100), ce qui signifie que l'offre locative dépasse structurellement la demande. Le taux de vacance de 8,79 % le confirme : près d'un logement sur dix est inoccupé dans la commune. Dans ce contexte, trouver un locataire prend du temps, et le maintenir aussi. Le profil socio-économique local pèse sur la solvabilité des locataires : revenu médian de 19 683 EUR/an, taux de pauvreté à 24,6 %, taux de chômage à 16,6 %. Ce n'est pas une interdiction d'investir, c'est un calibrage du risque locatif à intégrer. Aucune donnée sur les loyers réellement pratiqués n'est disponible ici : ne calculez jamais un rendement locatif à Breteuil sur la base de loyers moyens nationaux ou de références d'agglomérations voisines. Consultez les annonces actives, les loyers constatés sur place, et idéalement les données de l'Observatoire des Loyers si votre opérateur bancaire en dispose. Sur le plan réglementaire, 18,1 % du parc est classé F ou G. Les logements F sont interdits à la location depuis janvier 2025, les E le seront en 2034. Acheter une passoire à Breteuil pour la louer sans travaux immédiats, c'est s'exposer à une vacance forcée dès aujourd'hui pour les F/G. Le seul profil d'investissement cohérent : achat d'un bien bien classé au DPE ou rénovable avec budget travaux intégré, loyer vérifié localement, horizon long.

Question 5

Breteuil est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, Breteuil est exposée à un risque d'inondation identifié (source Georisques/BRGM). Ce risque n'est pas uniforme sur l'ensemble du territoire communal : il varie selon la localisation précise de la parcelle. Avant toute signature, l'acheteur a l'obligation légale de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) établi à la parcelle -- ce document est fourni par le vendeur et doit figurer au dossier de vente. Ne vous contentez pas de savoir que la commune est concernée : exigez l'ERP à l'adresse exacte du bien. Sur les autres risques, le niveau de sismicité est classé 1 (très faible, échelle de 1 à 5), sans incidence pratique sur les décisions d'achat courantes. Le risque retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas signalé, ce qui est un point positif pour la solidité des fondations et l'absence de sinistralité structurelle associée. Concernant le risque inondation, ses implications concrètes sont multiples : certaines zones peuvent être inconstructibles ou soumises à des règles de construction spécifiques (PPRi), les assurances habitation peuvent être majorées, et la revente d'un bien en zone inondable peut être plus lente. Ces éléments ne sont pas rédhibitoires en eux-mêmes, mais ils doivent être intégrés dans la négociation du prix et la décision d'assurance.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Breteuil ?

Accepted Answer

Sur les 408 diagnostics DPE disponibles (source ADEME), 18,1 % du parc diagnostiqué est classé F ou G, soit environ 74 logements en situation de passoire thermique. La consommation moyenne s'établit à 248 kWh/m2/an, un niveau élevé qui traduit un parc ancien peu isolé -- la médiane nationale de référence se situe autour de 230-240 kWh/m2/an selon les millésimes. Les implications réglementaires sont immédiates et concrètes. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience). Les F le sont depuis la même date pour les nouveaux contrats. Un logement F ou G acheté aujourd'hui à Breteuil ne peut légalement pas être mis en location sans travaux de rénovation. Pour un acheteur en résidence principale, une passoire se traduit par des factures d'énergie significativement plus lourdes : à 248 kWh/m2/an sur 80 m2 et avec un coût de l'énergie à environ 0,20-0,25 EUR/kWh selon la source, la facture annuelle peut dépasser 4 000 EUR. La décote à exiger sur un bien F ou G doit intégrer le coût réel des travaux de rénovation (isolation, chauffage), qui se chiffre facilement entre 20 000 et 60 000 EUR selon l'ampleur du chantier. Ne vous fiez pas à la décote spontanément proposée par le vendeur : faites estimer les travaux avant de faire une offre. Les biens bien classés (A, B, C) à Breteuil sont rares et méritent une prime justifiée.

Question 7

Vivre à Breteuil : services, démographie et contexte social ?

Accepted Answer

Breteuil compte 4 282 habitants et affiche une évolution démographique quasi-stable sur cinq ans (-0,12 %), ce qui n'est ni une croissance soutenue ni un effondrement, mais une stagnation. Le contexte socio-économique est en revanche plus contrasté : le revenu médian des ménages est de 19 683 EUR/an (source INSEE/IRIS), le taux de pauvreté atteint 24,6 % et le taux de chômage 16,6 %. Ces trois indicateurs combinés dessinent une commune avec des fragilités économiques structurelles réelles, au-dessus des moyennes nationales. Les scores d'équipements issus du référentiel BPE donnent une image mitigée des services disponibles. L'éducation ressort à 75/100, ce qui est le point fort identifiable : les équipements scolaires semblent correctement représentés pour une commune de cette taille. La sécurité est scorée à 73/100, un niveau satisfaisant. En revanche, les transports (35/100), le commerce (29/100) et la santé (29/100) affichent des scores bas qui indiquent des lacunes tangibles en accessibilité, offre commerciale de proximité et accès aux soins. Ces scores ne sont pas des opinions : ils reflètent un comptage d'établissements rapporté à la population (source BPE/INSEE). Pour un ménage dépendant de services locaux quotidiens -- commerces, médecins, mobilité sans voiture -- ces scores signifient une dépendance forte à la voiture et des trajets probables vers des pôles urbains voisins. Pour un acheteur qui travaille à distance ou dispose d'une mobilité autonome, ces contraintes peuvent être acceptables au regard du niveau de prix. Pour une famille avec des enfants en bas âge ou des personnes âgées, les scores santé et transport méritent une investigation de terrain avant tout engagement.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 035 €	—
Maison	1 532 €	—
Tous biens (médian)	1 431 €	1 160 — 1 837 €

Marché immobilier à Breteuil (27160) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Breteuil.

408 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Breteuil.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Breteuil.

Sources et fiabilité des analyses.

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