Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Bernay ?

Accepted Answer

Le prix médian au mètre carré à Bernay s'établit à 2 022 EUR/m2, avec une moyenne à 2 212 EUR/m2 -- l'écart entre les deux signale que quelques biens haut de gamme tirent la moyenne vers le haut, mais la réalité du marché est bien autour de 2 000 EUR. La fourchette interquartile DVF/DGFiP va de 1 367 EUR/m2 (25e percentile) à 2 348 EUR/m2 (75e percentile) : c'est un marché très étalé, ce qui reflète une hétérogénéité forte du parc immobilier. La différence appartement/maison est frappante : 2 838 EUR/m2 pour les appartements contre 1 890 EUR/m2 pour les maisons. Autrement dit, à surface égale, une maison coûte un tiers de moins qu'un appartement. Pour un acquéreur cherchant de la surface, c'est un signal clair : le marché des maisons est nettement plus accessible. Ces prix s'appuient sur un volume de 1 025 transactions DVF, ce qui donne une base statistique solide et fiable. Pour cadrer concrètement : un appartement de 60 m2 se situe autour de 170 000 EUR, une maison de 100 m2 autour de 189 000 EUR au prix médian. Bernay reste un marché de province abordable, mais il faut croiser ce niveau de prix avec la tendance récente et le profil socio-économique local avant de se décider.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Bernay ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Bernay ont reculé de 2,7 %. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est une correction réelle et mesurable. Sur une maison achetée 200 000 EUR il y a un an, cela représente environ 5 400 EUR de valeur perdue. Le mouvement s'inscrit dans un contexte national de hausse des taux, mais il faut le lire en tenant compte des fondamentaux locaux : le taux de chômage atteint 20,1 % et le taux de pauvreté 21,8 % selon les données INSEE/IRIS. Ce profil socio-économique pèse structurellement sur la demande solvable locale, ce qui limite la capacité du marché à rebondir rapidement. Pour un acheteur résidant sur place à long terme, entrer dans un marché qui a déjà corrigé est plutôt favorable : le pouvoir de négociation est réel et un horizon de huit à dix ans absorbe ce type d'ajustement. Pour un investisseur ou un acheteur avec un horizon court, le risque de revendre à perte est tangible, d'autant que le taux de vacance locative est de 10,28 %, signal d'un marché qui n'est pas sous pression. Pour un vendeur, la conclusion est nette : un bien positionné au-dessus du prix médian constaté restera invendu. Le prix de vente de référence, c'est celui des transactions DVF récentes, pas celui d'il y a dix-huit mois.

Question 3

Faut-il acheter à Bernay maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend d'abord de votre horizon et de votre raison d'acheter. Pour une résidence principale conservée dix ans ou plus, les arguments pour acheter maintenant sont réels : les prix ont déjà reculé de 2,7 % sur un an, le marché est en repli, et un acheteur déterminé peut négocier. Le bas de fourchette à 1 367 EUR/m2 montre qu'il existe des biens à prix très comprimés, notamment côté maisons. Sur dix ans, la volatilité du cycle s'atténue et la constitution de patrimoine prime. Pour un horizon court ou une logique spéculative, l'équation est moins favorable. Le taux de vacance locative à 10,28 % indique que l'offre de logements dépasse la demande, ce qui n'annonce pas de reprise rapide des prix. Le profil de revenu médian local (20 390 EUR/an, soit environ 1 700 EUR/mois) plafonne mécaniquement la demande solvable. Le taux de chômage à 20,1 % renforce cette lecture. Un achat à Bernay se justifie donc comme ancrage résidentiel durable, pas comme pari sur une plus-value à court terme. Si vous attendez, vous n'attendez pas une explosion de la demande : vous pariez sur une stabilisation ou un léger rebond national. Ce pari est raisonnable mais ne change pas la structure du marché local. La bonne stratégie reste : négocier, cibler un bien énergétiquement correct (voir DPE), et ne pas acheter en urgence.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Bernay, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Bernay présente plusieurs signaux d'alerte qu'il faut regarder en face avant tout investissement. Premier signal : le taux de vacance locative s'établit à 10,28 % selon les données LOVAC. Un logement sur dix est vacant. Cela signifie que la demande locative n'est pas tendue, et qu'un investisseur peut se retrouver avec des périodes sans locataire plus longues que prévu. L'indice de tension est classé 'équilibré' avec un score de 36 sur 100 : il n'y a pas de pénurie de logements à louer. Deuxième signal : le profil socio-économique de la commune. Le taux de pauvreté est de 21,8 %, le taux de chômage de 20,1 %, le revenu médian de 20 390 EUR/an. Ce contexte pèse sur le niveau de loyer acceptable et sur le risque d'impayés. Le rendement brut peut sembler attractif au premier regard -- les prix des maisons à 1 890 EUR/m2 sont bas -- mais un rendement brut de 6 % sur le papier peut fondre à 3-4 % net après vacance, charges, fiscalité et entretien. Les loyers réellement constatés à Bernay sont à vérifier impérativement sur des sources locales ou auprès d'agences : ne jamais calculer un rendement avec des loyers théoriques. Troisième signal : la part de propriétaires n'est que de 40,1 %, ce qui signifie que 60 % des résidents sont locataires -- le parc locatif est déjà abondant, ce qui maintient la concurrence entre propriétaires bailleurs. En synthèse : un investissement locatif à Bernay n'est pas exclu, mais il exige des loyers vérifiés, un bien en bon état DPE, une gestion rigoureuse des risques de vacance, et une rentabilité calculée avec des hypothèses conservatrices.

Question 5

Bernay est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Bernay présente un risque d'inondation avéré selon les données géorisques/BRGM. C'est le risque principal à prendre au sérieux avant tout achat. L'exposition aux inondations n'est pas uniforme sur la commune : elle dépend de la position parcellaire exacte par rapport aux cours d'eau et aux zones inondables cartographiées. En pratique, cela signifie deux choses concrètes pour un acheteur. Premièrement, l'assurance habitation peut être plus coûteuse sur les parcelles en zone à risque, voire difficile à obtenir dans les zones les plus exposées. Deuxièmement, la valeur à la revente d'un bien situé en zone inondable est structurellement pénalisée : une fraction des acheteurs futurs refusera d'emblée ce type de bien, réduisant le bassin d'acquéreurs potentiels. Le risque sismique est classé en zone 1, soit négligeable : aucun impact pratique sur la valeur ou les normes de construction. Le risque de retrait-gonflement des argiles (RGA) est absent selon les données BRGM, ce qui est une bonne nouvelle pour les fondations. La démarche indispensable avant tout compromis : demander l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, qui est un document légalement obligatoire lors de toute transaction. Ne pas se contenter d'un 'la commune est exposée' : la parcelle que vous achetez peut être en zone verte ou en zone rouge, et c'est cette information qui compte.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Bernay ?

Accepted Answer

Sur les 3 283 logements disposant d'un DPE dans la base ADEME, 11,1 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Concrètement, cela représente environ 365 logements qui sont ou seront progressivement interdits à la location : les logements G sont déjà interdits à la location depuis 2023, les F le seront à partir de 2025, les E en 2034. La consommation moyenne est de 183 kWh/m2/an, un niveau qui situe Bernay dans la moyenne-haute pour un parc immobilier de ville de province ancienne. Ce chiffre moyen masque des écarts importants : un bien classé D à 150 kWh/m2 et un bien classé F à 300 kWh/m2 sont dans la même moyenne, mais leur trajectoire réglementaire et leur valeur marchande sont radicalement différentes. Pour un acheteur, le croisement prix/DPE est déterminant. Les passoires thermiques affichées à prix bas à Bernay (potentiellement dans le bas de fourchette à 1 367 EUR/m2) peuvent sembler attractives, mais elles cumulent trois handicaps : coût de rénovation énergétique (souvent 20 000 à 40 000 EUR pour sortir d'une classe F), interdiction locative imminente si vous les destinez à la location, et décote à la revente qui va s'accentuer avec l'application progressive de la loi Climat et Résilience. Pour un investisseur locatif, acheter une passoire à Bernay aujourd'hui, c'est s'exposer à une mise en conformité obligatoire sous contrainte. Pour un acheteur en résidence principale avec budget rénovation, le calcul peut tenir, à condition de l'intégrer dès le prix de négociation.

Question 7

Vivre à Bernay : services, démographie et marché de l'emploi local ?

Accepted Answer

Bernay compte 9 765 habitants et affiche une croissance démographique légèrement positive de 1,5 % sur cinq ans selon l'INSEE. Ce n'est pas un déclin démographique, mais ce n'est pas non plus un dynamisme marqué. La population progresse, ce qui soutient a minima la demande de logements sur le long terme. Les équipements de la ville sont contrastés selon les données BPE. Le score éducation est maximal (100/100), ce qui reflète une offre scolaire complète pour une ville de cette taille. Le score transport est également très élevé (90/100), indiquant une accessibilité satisfaisante. En revanche, les scores de santé (29/100) et de commerce (29/100) sont faibles. Pour une famille avec des besoins médicaux fréquents ou des habitudes de consommation diversifiées, ce déficit d'équipements de santé et commerciaux est une contrainte réelle du quotidien, pas un détail. Sur le plan économique, 974 établissements sont recensés avec 187 créations sur douze mois, ce qui témoigne d'un tissu économique local actif pour une ville de moins de 10 000 habitants. Mais ce chiffre doit être lu avec le taux de chômage de 20,1 % et le taux de pauvreté de 21,8 %, qui sont des niveaux préoccupants, nettement au-dessus des moyennes nationales. Ces indicateurs pèsent sur la solvabilité de la demande immobilière locale et sur l'attractivité pour des ménages qui auraient le choix de s'installer ailleurs. Le score de sécurité est de 63/100, soit un niveau intermédiaire qui ne constitue ni un repoussoir ni un argument de vente. En résumé : Bernay offre une bonne infrastructure scolaire et une accessibilité correcte, mais son marché de l'emploi fragile et ses services de santé limités sont des facteurs à peser sérieusement dans toute décision d'installation.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 838 €	—
Maison	1 890 €	—
Tous biens (médian)	2 022 €	1 367 — 2 348 €

Marché immobilier à Bernay (27300) — Prix, DPE, risques 2025

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