Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Aiguillon ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Aiguillon s'établit à 1 289 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 848 à 1 473 EUR/m2. Ce large écart -- presque 600 EUR/m2 entre le quart bas et le quart haut -- trahit un marché très hétérogène, où la qualité du bien fait toute la différence de valorisation. Le prix moyen à 1 382 EUR/m2, sensiblement au-dessus du médian, indique que quelques transactions hautes de gamme tirent la moyenne : le chiffre médian est donc plus représentatif du marché courant. La distinction appartement/maison est notable : les appartements se négocient autour de 1 568 EUR/m2, soit près de 30 % de plus que les maisons à 1 222 EUR/m2. Ce différentiel s'explique en partie par le fait que les appartements sont souvent des biens plus récents ou mieux placés, alors que le parc de maisons est globalement ancien et parfois dégradé. Sur 488 ventes DVF recensées, le volume de transactions est correct pour une commune de moins de 4 000 habitants, ce qui donne une liquidité raisonnable -- mais pas garantie à la revente sur un bien atypique. Concrètement, un budget de 100 000 EUR achète environ 70 à 80 m2 dans la moitié médiane du marché. C'est une surface décente, mais il faut anticiper des travaux de rénovation dans un parc immobilier souvent énergivore (voir la question sur le DPE).

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Aiguillon ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, le marché d'Aiguillon affiche une hausse de 2 %, soit environ +26 EUR/m2 sur le prix médian. Ce chiffre est positif, mais il faut le lire sans enthousiasme excessif : à ce rythme, la progression est à peine supérieure à l'inflation, et elle ne compense pas nécessairement l'érosion liée à un contexte local fragile. La hausse nominale de 2 % sur un prix médian de 1 289 EUR/m2 représente environ 1 600 EUR de gain sur un appartement de 60 m2 en un an. Ce n'est pas de la création de valeur significative. À mettre en regard du contexte démographique : la population a reculé de 3,6 % en cinq ans. Un marché qui perd des habitants n'a pas de moteur structurel à la hausse. La stabilisation récente des prix peut refléter un plancher de marché, mais elle peut aussi n'être qu'une pause dans une tendance de fond baissière. Pour un acheteur : ne pas surpayer en spéculant sur une valorisation future, mais profiter d'un marché bas pour négocier. Pour un vendeur : la fenêtre est modeste, le marché ne pardonnera pas un surprix dans un contexte où la demande reste très faible (tension classée "détendu", indice 22 sur 100).

Question 3

Faut-il acheter à Aiguillon maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend entièrement de votre horizon de détention et de votre usage du bien. Commençons par les faits qui pèsent lourd : marché détendu (indice de tension 22, classification officielle "détendu"), population en recul de 3,6 % sur cinq ans, taux de chômage à 17,7 %, taux de pauvreté à 23,7 %, et un taux de vacance des logements à 11,3 %. Ce dernier chiffre est particulièrement parlant : plus d'un logement sur neuf est vacant à Aiguillon. Dans un marché où l'offre dépasse structurellement la demande, les prix ne peuvent pas monter fortement, et la revente rapide expose à une perte réelle. Résidence principale, horizon 10 ans et plus : l'achat peut se justifier si vous êtes ancré localement (emploi, famille). Les prix bas permettent d'acquérir de la surface, et sur dix ans, la plupart des cycles s'effacent. Mais ne comptez pas sur une plus-value : ce n'est pas le profil du marché. Achat court terme ou spéculatif : déconseillé. Le faible indice de tension signifie que les acheteurs sont peu nombreux, et avec un taux de vacance élevé, vous pourriez vous retrouver à vendre un bien dans un marché saturé. Investissement locatif : voir la question dédiée. En résumé : acheter à Aiguillon se défend si c'est pour y vivre durablement et que le prix du bien est cohérent avec le bas de la fourchette du marché. Attendre ne vous coûtera pas grand-chose non plus, puisque la hausse prévisible reste très limitée.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Aiguillon, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les indicateurs pointent vers une prudence marquée. Le marché est officiellement classé "détendu" avec un indice de tension de 22 -- ce qui signifie que la demande locative est faible par rapport à l'offre disponible. Le taux de vacance des logements atteint 11,3 %, selon les données LOVAC : dans ce contexte, trouver un locataire n'est pas acquis, et le risque de vacance locative est réel et documenté. Le revenu médian des ménages s'établit à 19 649 EUR par an, avec un taux de pauvreté de 23,7 % et un taux de chômage de 17,7 %. Ces chiffres INSEE brossent le portrait d'une population dont la solvabilité locative est contrainte. Concrètement, les loyers de marché sont plafonnés de facto par la capacité à payer des locataires potentiels, et les impayés constituent un risque plus élevé qu'ailleurs. Sur le papier, un prix d'achat bas (médian à 1 289 EUR/m2) peut sembler offrir un rendement brut attractif. Mais la rentabilité nette réelle dépend du loyer effectivement constaté -- que nous vous recommandons de vérifier sur les observatoires locaux de loyers ou via des agents locaux -- et des charges : taxe foncière, travaux dans un parc ancien, assurance loyers impayés conseillée ici. Attention aussi aux passoires thermiques (12,8 % du parc en F/G) : un bien classé F est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Si vous achetez un F ou G pour louer, la rénovation n'est pas optionnelle. Verdict : le rendement brut peut sembler correct, mais la combinaison tension faible + vacance élevée + solvabilité contrainte en fait un investissement à risque opérationnel supérieur à la moyenne. À réserver à des investisseurs expérimentés, avec un prix d'achat en bas de fourchette et un bien en bon état DPE.

Question 5

Aiguillon est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur plusieurs fronts. D'après les données Géorisques/BRGM, Aiguillon cumule trois expositions à surveiller. Inondation : le risque est avéré. Aiguillon est une commune de confluences (Lot et Garonne se rejoignent à proximité), ce qui en fait historiquement l'une des communes du Lot-et-Garonne les plus exposées aux crues. Ce risque n'est pas théorique : il a des conséquences directes sur l'assurabilité des biens, sur les restrictions de construction, et potentiellement sur la valeur des biens situés en zone inondable. Avant tout achat, vérifiez impérativement si la parcelle concernée est en zone de Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) et à quel niveau d'aléa elle correspond. Retrait-gonflement des argiles (RGA) : le risque argile est présent. Ce phénomène, lié aux alternances sécheresse/réhumidification des sols argileux, provoque des fissures structurelles sur les bâtiments, parfois sévères. Il est particulièrement fréquent dans le sud-ouest. Un diagnostic structurel sur une maison ancienne peut être utile avant acquisition. Séisme : niveau 1 (très faible), risque négligeable pour la prise de décision patrimoniale. La démarche obligatoire et indispensable avant tout achat : demander l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, document légalement obligatoire lors de toute transaction. Ne pas se contenter d'une lecture communale : la vulnérabilité varie selon la localisation précise du bien, notamment pour l'inondation.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Aiguillon ?

Accepted Answer

Sur les 545 logements disposant d'un DPE recensé à Aiguillon, 12,8 % sont des passoires thermiques classées F ou G. Ce taux, bien qu'inférieur à la moyenne nationale de certaines communes rurales du sud-ouest, représente néanmoins environ 70 logements concrètement touchés par les échéances réglementaires de la loi Climat et Résilience. La consommation moyenne du parc est de 156 kWh/m2/an, ce qui se situe dans la classe D -- un niveau médiocre mais pas catastrophique, représentatif d'un parc ancien typique. Cela dit, cette moyenne masque les extrêmes. Voici ce que les échéances légales impliquent concrètement : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (si leur consommation dépasse 450 kWh/m2/an en énergie finale). Les logements classés F seront interdits à la location à partir de 2028. Les logements classés E suivront en 2034. Pour un acheteur : si vous identifiez un bien classé F ou G à prix réduit, calculez le coût réel de la rénovation avant de vous réjouir de la décote. Une rénovation permettant de passer de G à D peut coûter 20 000 à 50 000 EUR selon l'état du bâti, et les aides (MaPrimeRénov', CEE) sont soumises à conditions. Dans un marché où les prix médians sont à 1 289 EUR/m2, une décote de passoire est souvent réelle mais insuffisante pour absorber le coût total des travaux. Croisement avec le prix : dans le marché d'Aiguillon, un bien classé D ou C se revendra significativement mieux qu'un F dans les années à venir, à mesure que les acheteurs intègrent les contraintes réglementaires. C'est un critère de sélection de premier rang.

Question 7

Vivre à Aiguillon : services, démographie, revenus ?

Accepted Answer

Sur les équipements et services, Aiguillon présente un profil atypiquement complet pour une commune de moins de 4 000 habitants. Les scores de proximité aux services atteignent 100/100 pour les transports, l'éducation, la santé et le commerce (données BPE/INSEE). Avec 468 établissements recensés et 86 créations sur douze mois, le tissu économique local est actif pour la taille de la commune. Cette densité de services est un vrai point fort pour qui cherche à vivre sans voiture ou à limiter les déplacements quotidiens. Le score de sécurité à 72/100 est correct, sans être exceptionnel. Le score de localisation global à 60/100 reflète une situation géographique centrale dans un bassin de vie, mais sans accès métropolitain fort. Là où le tableau se complique, c'est sur les indicateurs socio-économiques. Le revenu médian des ménages est de 19 649 EUR par an -- c'est inférieur aux médianes départementale et nationale. Le taux de pauvreté atteint 23,7 % et le taux de chômage 17,7 % (données INSEE/IRIS). Ces chiffres ne sont pas des abstractions : ils décrivent une fragilité structurelle du tissu local, qui se répercute sur la demande immobilière, la solvabilité des locataires et la vitalité commerciale à long terme. La démographie confirme la tendance : -3,6 % de population en cinq ans. Ce recul n'est pas dramatique sur la durée, mais il indique qu'Aiguillon ne capte pas de flux entrant significatif de nouveaux habitants. Pour un acheteur en résidence principale : les services sont là, c'est indéniable. Mais il faut intégrer que la commune évolue dans un contexte de fragilité économique marquée, ce qui limite les perspectives de valorisation patrimoniale à moyen terme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 568 €	—
Maison	1 222 €	—
Tous biens (médian)	1 289 €	848 — 1 473 €

Marché immobilier à Aiguillon (47190) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Aiguillon.

545 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Aiguillon.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Aiguillon.

Sources et fiabilité des analyses.

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