Quel est le prix de l'immobilier à Terres-de-Caux ?
Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP à Terres-de-Caux s'établit à 1 649 EUR/m2, avec une fourchette qui va de 1 429 EUR/m2 au premier quartile à 2 299 EUR/m2 au troisième quartile. Autrement dit, la moitié des acheteurs ont payé entre ces deux bornes, et les écarts restent larges : un bien haut de gamme peut valoir 60 % de plus qu'un bien standard. Le prix moyen (1 922 EUR/m2) est nettement au-dessus du médian, signe que quelques transactions élevées tirent la moyenne vers le haut -- le médian est donc l'indicateur plus fiable pour calibrer une offre. La fracture appartement/maison est frappante : les appartements se négocient à 3 104 EUR/m2, soit presque 53 % de plus que les maisons à 2 034 EUR/m2. Ce différentiel est inhabituel pour une commune de cette taille (4 245 habitants) et peut s'expliquer par un parc d'appartements très réduit, où chaque transaction atypique pèse lourd sur la moyenne. Si vous cherchez de la surface habitable au meilleur coût, le marché des maisons est clairement plus accessible. La liquidité du marché est réelle : 388 ventes enregistrées sur la période DVF, ce qui est un volume solide pour une commune de moins de 5 000 habitants et donne confiance dans la représentativité des chiffres. Pour un acheteur, le signal opérationnel est le suivant : ancrez votre offre sur le prix médian des maisons (autour de 2 000 EUR/m2), utilisez la fourchette P25-P75 comme outil de négociation, et méfiez-vous des prix affichés qui s'approchent ou dépassent le niveau appartement sans justification objective.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Terres-de-Caux ?
Sur les douze derniers mois, les prix progressent de 3,87 % à Terres-de-Caux. Ce n'est pas une flambée, mais c'est une hausse claire et positive en termes réels, d'autant plus notable dans un contexte national où de nombreux marchés de taille comparable ont stagné ou reculé. Concrètement, sur une maison achetée 200 000 EUR il y a un an, cela représente environ 7 700 EUR de valeur supplémentaire. Deux lectures s'imposent. Pour un acheteur : attendre dans l'espoir d'une correction n'est pas une stratégie défendable sur ce marché à court terme. Rien dans les données ne signale un retournement imminent : le taux de vacance est bas (4,69 %), la tension est qualifiée d'équilibrée (indice 66), et la population progresse doucement (+0,88 % sur cinq ans). Ces trois indicateurs conjugués soutiennent la demande. Pour un vendeur : la dynamique joue en votre faveur, mais elle ne justifie pas un surprix. Un marché en hausse modérée reste un marché où l'acheteur compare et négocie. Se positionner 5 à 8 % au-dessus du prix médian constaté sans motif objectif (rénovation récente, DPE favorable) allongera le délai de vente sans garantir le prix espéré. La prudence s'impose néanmoins : une hausse de 3,87 % annuelle sur une commune rurale de Seine-Maritime peut aussi refléter un faible volume de transactions sur la période de calcul, rendant la tendance plus volatile que sur un marché urbain épais. À surveiller sur les prochains semestres.
Faut-il acheter à Terres-de-Caux maintenant ou attendre ?
La réponse dépend de votre horizon de détention et de la qualité du bien ciblé, pas du calendrier des taux ou de la météo politique. Voici la grille de décision que les données permettent de construire. En faveur d'un achat maintenant : les prix progressent (+3,87 % sur un an) sans surchauffe, le marché est en équilibre (tension 66), le taux de vacance est faible à 4,69 %, ce qui signifie peu de biens non désirés qui pourraient faire pression à la baisse. La population est légèrement croissante sur cinq ans (+0,88 %). Il n'y a pas de signal d'un marché en train de se vider. Le prix médian maison (autour de 2 034 EUR/m2) reste accessible comparé à de nombreuses communes de Seine-Maritime proches d'une agglomération. Les points de vigilance : le taux de pauvreté est à 20,4 % selon les données IRIS et le revenu médian (21 405 EUR/an) est modeste. Ce contexte socio-économique plafonne mécaniquement la capacité des ménages locaux à absorber des prix en hausse continue. Une accélération des prix au-delà de 4-5 % par an serait fragile. Le score de transport est bas (35/100) : si vous n'êtes pas motorisé ou si vous visez une revente à un public large, ce point peut peser. La stratégie actionnable : pour une résidence principale avec horizon de huit ans ou plus, les conditions sont favorables -- négociez sur les biens avec un mauvais DPE (les passoires thermiques représentent encore 8,1 % du parc) pour obtenir une décote, puis rénovez. Pour un horizon court (moins de cinq ans), le gain de 3,87 %/an ne couvre pas les frais de notaire et les coûts de transaction : c'est risqué.
Investir dans l'immobilier locatif à Terres-de-Caux, est-ce rentable ?
Les données disponibles permettent de cadrer le sujet, sans se substituer à une étude de rendement complète qui nécessite de connaître le loyer réellement constaté sur la commune -- donnée absente ici, à vérifier impérativement auprès des agences locales ou via les observatoires de loyers de Seine-Maritime. Ce que les données signalent. Le marché locatif n'est pas saturé : le taux de vacance LOVAC est à 4,69 %, un niveau sain qui indique que les biens trouvent preneur. La tension locative est qualifiée d'équilibrée (indice 66 sur 100), ce qui signifie ni pénurie sévère ni offre excédentaire. Ce n'est pas un marché sous tension forte comme une ville universitaire, mais ce n'est pas non plus un marché qui se vide. Le profil de la population mérite attention : le taux de pauvreté est de 20,4 % et le revenu médian IRIS est de 21 405 EUR/an, soit environ 1 784 EUR/mois. Ce niveau de revenus plafonne les loyers acceptables et donc le rendement brut atteignable. En achetant à 1 649 EUR/m2 médian, et en estimant prudemment un loyer autour de 7 à 8 EUR/m2 (fourchette à valider localement), on obtient un rendement brut de l'ordre de 5 à 6 % avant charges, fiscalité et vacance. Ce n'est pas exceptionnel mais c'est correct pour une commune rurale normande. Risque spécifique à surveiller : 8,1 % du parc est en passoire thermique (F ou G). Acheter une passoire pour louer est interdit depuis 2025 pour les F et depuis 2023 pour les G (gel des loyers puis interdiction de mise en location). Ne pas investir sur un bien mal classé sans chiffrer précisément le coût de rénovation énergétique avant toute décision.
Terres-de-Caux est-elle exposée à des risques naturels ?
Les données disponibles indiquent une exposition aux risques naturels globalement modérée pour Terres-de-Caux. Aucun risque d'inondation n'est signalé sur la commune, et le risque retrait-gonflement des argiles (RGA, source BRGM) est absent. Ce double zéro est une bonne nouvelle pour la solidité structurelle des bâtiments dans le temps : les fondations ne sont pas soumises aux mouvements de terrain liés à l'argile, qui sont une source fréquente de sinistres coûteux et mal couverts par les assurances habituelles. Le seul risque identifié est sismique, classé en zone 1, soit le niveau minimal sur l'échelle française (1 à 5). En pratique, cela signifie qu'aucune règle de construction parasismique renforcée n'est applicable, et le risque de dommage est négligeable dans le quotidien. Ces données donnent une image favorable du territoire du point de vue des risques naturels, mais elles restent des indicateurs communaux. La vraie décision d'achat impose de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, document obligatoire lors de toute transaction immobilière (article L125-5 du Code de l'environnement). L'ERP intègre aussi les risques technologiques, miniers et les données sols qui peuvent varier d'une parcelle à l'autre au sein même de la commune. Ne pas se contenter de l'indicateur communal pour valider un achat spécifique.
Quelle est la performance énergétique des logements à Terres-de-Caux ?
Sur les 406 logements diagnostiqués (DPE, source ADEME), la consommation moyenne est de 125 kWh/m2/an, ce qui place le parc diagnostiqué globalement en catégorie C-D selon le barème en vigueur. C'est un résultat moyen, ni alarmant ni exemplaire. La part des passoires thermiques (étiquettes F et G) est de 8,1 %, soit environ 33 logements sur le parc diagnostiqué. C'est un taux relativement contenu comparé à la moyenne nationale (autour de 17 % du parc), mais ces biens posent un problème concret pour tout acquéreur ou investisseur. Les échéances légales sont les suivantes : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (gel des loyers depuis 2022, puis interdiction de mise en location). Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Les E suivront en 2034. Pour un acheteur en résidence principale, une passoire thermique représente aujourd'hui une décote à négocier sans hésiter -- typiquement 10 à 20 % sous le prix d'un bien équivalent bien classé -- mais elle implique aussi un budget travaux à chiffrer précisément (isolation, système de chauffage) avant de signer. Le coût d'une rénovation énergétique complète peut dépasser 30 000 à 50 000 EUR selon l'état du bâti. Pour un investisseur locatif, l'achat d'une passoire sans plan de rénovation immédiat est une impasse réglementaire : vous ne pouvez légalement ni louer un G aujourd'hui, ni un F dans trois ans. Croisé avec le prix médian local (1 649 EUR/m2), une passoire bien négociée et rénovée peut offrir un couple rendement-valorisation intéressant, à condition de maîtriser le coût travaux dès l'offre.
Vivre à Terres-de-Caux : services, démographie et contexte socio-économique ?
Terres-de-Caux compte 4 245 habitants et affiche une croissance démographique légère mais continue : +0,88 % sur cinq ans. Ce n'est pas un territoire en déclin, mais ce n'est pas non plus un bassin de vie en pleine expansion. L'interprétation pour l'acheteur : un marché qui se maintient sans se vider, ce qui soutient la valeur patrimoniale à long terme, sans garantir une forte revalorisation. Les scores de services sont contrastés et méritent d'être lus honnêtement. Éducation, santé et commerces affichent tous un score de 100/100 : pour une commune de moins de 5 000 habitants en Seine-Maritime, c'est un signal positif qui signale une offre d'équipements de proximité solide. Le score de sécurité est de 70/100, un niveau correct. En revanche, le score de transport est à 35/100, ce qui est faible. Concrètement, une vie quotidienne sans voiture personnelle serait difficile. Cela restreint mécaniquement le profil des acquéreurs potentiels lors d'une revente : les ménages sans véhicule, les jeunes actifs dépendant des transports en commun, sont exclus. Ce point doit entrer dans le calcul de tout investisseur qui ciblerait une population locataire large. Le contexte socio-économique est le signal le plus important à ne pas sous-estimer : le taux de pauvreté IRIS est de 20,4 %, soit un niveau significativement au-dessus de la moyenne nationale (autour de 14-15 %). Le revenu médian est de 21 405 EUR/an (environ 1 784 EUR/mois), un niveau modeste. Le taux de chômage local est de 8,8 %. Ces trois indicateurs conjugués décrivent un tissu économique sous tension. Pour un acheteur en résidence principale conscient de ce contexte, cela signifie des prix d'entrée accessibles et un marché sans surchauffe spéculative. Pour un investisseur, cela signifie des loyers plafonnés par la capacité des ménages locaux, et une sélection des locataires qui peut être plus difficile qu'en zone plus aisée. La décision d'investir ici doit intégrer cette réalité sans la minimiser.