Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Saint-Florentin ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian au m² à Saint-Florentin s'établit à 892 EUR/m², avec une fourchette P25-P75 allant de 711 à 1 386 EUR/m². L'écart entre ce médian et la moyenne (1 440 EUR/m²) signale que quelques biens atypiques ou mieux situés tirent la moyenne vers le haut, mais l'essentiel du marché se négocie bien en dessous de 1 000 EUR/m². Le clivage appartement/maison est net : les appartements s'échangent autour de 1 530 EUR/m², soit 49 % de plus que les maisons (1 025 EUR/m²). Ce différentiel paraît contre-intuitif dans une ville de 4 164 habitants, il s'explique probablement par la rareté relative de l'offre d'appartements en état correct et par le fait que le parc de maisons est souvent plus dégradé ou énergivore. Le volume de 322 ventes enregistrées sur la période DVF est modeste pour une commune de cette taille, ce qui signifie que le marché est peu liquide : revendre rapidement n'est pas garanti, surtout sur un bien moyen. Pour un acheteur, le prix d'entrée est bas en valeur absolue — un logement de 80 m² coûte environ 82 000 EUR au prix médian. Mais prix bas ne signifie pas bonne affaire automatique : dans un marché atone avec 14,5 % de logements vacants, le prix reflète une demande structurellement faible, pas une opportunité cachée.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Saint-Florentin ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, la tendance est quasi nulle : +0,86 %. En termes réels, et compte tenu de l'inflation, le pouvoir d'achat immobilier n'a pas progressé. Ce n'est pas un marché qui monte : c'est un marché qui stagne, ce qui est cohérent avec tous les autres signaux. L'indice de tension est classé 'atone', le taux de vacance dépasse 14 %, la population recule de 1,33 % sur cinq ans, et le taux de chômage atteint 17,6 % — soit plus du double de la moyenne nationale. Dans ce contexte, une stagnation nominale à +0,86 % ne doit pas être lue comme une stabilité rassurante : elle reflète simplement l'absence d'acheteurs et de vendeurs actifs, pas une résistance fondamentale des valeurs. Pour un vendeur, cela signifie que toute tentative de surprix par rapport aux transactions récentes conduira à un bien qui ne se vend pas. Pour un acheteur, le pouvoir de négociation est réel — les vendeurs n'ont pas de marché alternatif solide derrière eux. La trajectoire démographique (-1,33 % sur cinq ans sur une ville déjà petite) et économique (revenu médian de 18 220 EUR, taux de pauvreté de 26 %) ne laissent pas anticiper de reprise de la demande à moyen terme. Un scénario de légère dépréciation nominale dans les prochaines années est plus probable qu'une hausse.

Question 3

Faut-il acheter à Saint-Florentin maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question mérite une réponse honnête, et les données ne militent pas pour un achat d'opportunité. Voici la grille d'analyse. Pour une résidence principale avec un horizon long (10 ans et plus) : le prix d'entrée très bas (892 EUR/m² médian) réduit le risque de perte en valeur absolue. Un achat à 80 000-100 000 EUR ne peut pas perdre autant qu'un achat à 300 000 EUR. Si vous êtes employé localement et n'avez pas vocation à revendre, acheter plutôt que louer peut être rationnel — à condition de choisir un bien bien classé au DPE (les passoires représentent 18,5 % du parc) et exempt de travaux lourds. Mais l'horizon de revente reste risqué : avec un taux de vacance de 14,5 % et une demande atone, trouver un acquéreur dans 5-7 ans dans de bonnes conditions n'est pas garanti. Pour un investissement locatif ou un achat-revente court : c'est une mauvaise idée dans les conditions actuelles. Le marché est peu liquide (322 ventes DVF sur la période), la demande locative est contrainte par un revenu médian de 18 220 EUR et un taux de pauvreté de 26 %, et le stock de logements vacants (14,5 %) fait pression sur les loyers. Ce n'est pas le profil d'un marché où l'on entre pour valoriser un patrimoine. Enfin, si vous attendez une baisse franche pour acheter moins cher : les prix sont déjà très bas, mais ils pourraient continuer à s'éroder légèrement. Attendre 6 à 12 mois ne changera pas grand-chose en valeur absolue sur un bien à 90 000 EUR.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Saint-Florentin, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le rendement brut apparent peut sembler attractif : avec un prix médian à 892 EUR/m², même un loyer modeste génère un ratio prix/loyer favorable sur le papier. Mais les données de la commune doivent tempérer tout enthousiasme. Premier signal d'alerte : le taux de vacance locative (LOVAC) de 14,48 % est très élevé. Il signifie que près d'un logement sur sept est vide de façon prolongée sur la commune. Dans ce contexte, votre taux d'occupation réel ne sera pas de 100 % — et chaque mois de vacance grignote un rendement déjà fragile. Deuxième signal : le profil socio-économique des locataires potentiels. Avec un revenu médian de 18 220 EUR, un taux de pauvreté de 26 % et un taux de chômage de 17,6 %, la solvabilité moyenne des ménages locataires est faible. Les impayés et les difficultés de recouvrement sont un risque tangible, pas théorique. Troisième signal : 18,5 % du parc est classé F ou G au DPE. Si vous achetez une passoire thermique, les logements F sont déjà interdits à la relocation pour les nouveaux baux depuis janvier 2025. Un bien mal classé acheté pour être loué peut se retrouver ilouable légalement sans travaux de rénovation — dont le coût doit être intégré dans le calcul de rentabilité. Conclusion : Saint-Florentin n'est pas un marché locatif recommandable pour un investisseur cherchant rendement et sécurité. Si vous achetez, ciblez un bien classé D ou mieux, vérifiez l'ERP (état des risques) compte tenu des risques inondation et argile, et provisionnez sérieusement pour la vacance.

Question 5

Saint-Florentin est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et sur plusieurs fronts. Les données signalent trois risques à prendre au sérieux avant tout achat. Risque inondation : Saint-Florentin est identifiée comme exposée au risque inondation. La commune est traversée par l'Armançon, ce qui n'est pas sans conséquence pour les biens en zone basse. Concrètement, un bien en zone inondable peut être plus difficile à assurer (surprimes ou exclusions), plus difficile à revendre, et peut faire l'objet de restrictions d'usage ou de travaux imposés. Risque retrait-gonflement des argiles (RGA) : le risque argile est également présent. Ce phénomène provoque des mouvements de terrain qui fissurent les fondations, les murs et les dallages, particulièrement lors des alternances sécheresse-réhumidification du sol. Les maisons individuelles avec fondations superficielles sont les plus vulnérables. Dans un marché où les maisons se négocient à 1 025 EUR/m², les vendeurs n'ont pas toujours réalisé les diagnostics ou travaux nécessaires. Risque sismique : le niveau est 1 (très faible), ce qui ne constitue pas une contrainte pratique pour l'achat. Ce qu'il faut faire avant de signer : exiger et lire attentivement l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle, fourni obligatoirement par le vendeur. Pour les maisons, faire réaliser une inspection structurelle indépendante, notamment si des fissures sont visibles. L'assurance du bien doit être vérifiée avant le compromis, pas après.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Saint-Florentin ?

Accepted Answer

Le bilan DPE du parc de Saint-Florentin est préoccupant. Sur les 1 128 DPE recensés, 18,5 % des logements sont classés F ou G — soit des passoires thermiques. Cela représente environ 209 logements hors normes énergétiques, dont une partie est déjà ilouable légalement. La consommation moyenne du parc s'élève à 175 kWh/m²/an, ce qui correspond à une classe D-E, donc un parc globalement vieillissant et peu performant, même au-delà des seules passoires. Les implications sont directes pour l'acheteur. Si vous achetez une passoire thermique (F ou G) : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux, les F le seront dès 2028. Un achat de passoire à but locatif sans budget de rénovation intégré est une erreur de calcul. Si vous achetez pour y vivre : la facture énergétique d'un logement classé F ou G peut dépasser 2 500 à 4 000 EUR/an selon la surface, un coût qui doit s'ajouter au prix d'achat dans votre simulation. La décote sur les passoires est réelle à la revente, mais dans un marché déjà très bas (892 EUR/m² médian), elle peut être difficile à quantifier précisément. Ce qui est sûr : un bien bien classé (C ou D) se revendra plus facilement et se louera sans contrainte légale. Dans un parc aussi dégradé, trouver un bien bien classé à Saint-Florentin justifie une prime — mais vérifiez que le DPE est récent (post-juillet 2021, méthode 3CL) et non un ancien DPE estimatif sans valeur légale.

Question 7

Vivre à Saint-Florentin : services, démographie, situation économique ?

Accepted Answer

Saint-Florentin compte 4 164 habitants et affiche une tendance démographique négative : -1,33 % sur cinq ans. Ce n'est pas un effondrement brutal, mais c'est une érosion continue qui reflète un territoire qui ne retient pas ou n'attire pas de nouveaux résidents. Les scores de services sont contrastés. La santé (100/100) et le commerce (100/100) sont au maximum de l'échelle disponible — ce qui signifie que la commune dispose d'une offre de proximité correcte pour une ville de cette taille, ce qui est un vrai point positif concret pour la vie quotidienne. Le transport (55/100) est passable, ce qui indique une dépendance partielle à la voiture pour les déplacements hors commune. L'éducation (48/100) est en dessous de la médiane, un signal à prendre en compte pour les familles avec enfants en âge scolaire. Le score de localisation global (28/100) est faible — il traduit l'éloignement relatif des grands pôles économiques et une accessibilité limitée. Le profil socio-économique est difficile : revenu médian de 18 220 EUR par an (nettement sous la médiane nationale d'environ 22 000 EUR), taux de pauvreté à 26 % (le double de la moyenne nationale), taux de chômage à 17,6 %. Ces chiffres INSEE/IRIS ne sont pas des abstractions : ils décrivent la demande locale — pour acheter, pour louer, pour consommer. Le tissu économique local compte 370 établissements et 74 créations sur 12 mois, ce qui est modeste mais pas nul. Pour un acquéreur, le tableau d'ensemble est celui d'une petite ville de service correctement équipée mais dans une situation économique fragile, sans dynamique démographique positive identifiable à court terme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 530 €	—
Maison	1 025 €	—
Tous biens (médian)	892 €	711 — 1 386 €

Marché immobilier à Saint-Florentin (89600) — Prix, DPE, risques 2025

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