Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Marquise ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté à Marquise s'établit à 1 706 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 314 EUR/m2 (premier quartile) à 2 179 EUR/m2 (troisième quartile) selon les données DVF/DGFiP. La dispersion est réelle : un bien dans le bas du marché peut coûter 40 % de moins qu'un bien dans le haut. Ce point est important avant toute offre. La distinction appartement/maison est frappante : le prix médian des appartements ressort à 5 477 EUR/m2 contre 1 779 EUR/m2 pour les maisons. Cet écart exceptionnel s'explique probablement par un volume d'appartements très faible et des transactions atypiques qui font monter la moyenne -- il faut traiter le prix des appartements avec prudence, le marché local est structurellement dominé par les maisons individuelles. Sur les 401 ventes enregistrées en DVF, le volume est correct pour une commune de 5 200 habitants : le marché tourne, les références de prix sont donc fiables. Concrètement, une maison de 90 m2 se négocie autour de 160 000 EUR en médiane, avec des biens entre 118 000 et 196 000 EUR selon l'état et la localisation dans la commune. C'est un marché accessible, mais la tendance récente invite à ne pas payer au-dessus de la médiane sans justification solide.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Marquise ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Marquise ont reculé de 6,19 %. Ce n'est pas du bruit statistique : c'est une correction significative. Pour une maison de 90 m2 valorisée à 160 000 EUR il y a un an, cela représente environ 9 900 EUR de valeur effacée. La trajectoire est baissière et elle s'inscrit dans un contexte macro-économique plus large -- hausse des taux, contraction du pouvoir d'achat immobilier -- mais elle se manifeste concrètement à Marquise. Pour un acheteur, deux lectures s'imposent. Sur un horizon long (8 ans et plus en résidence principale), entrer dans un marché en repli avec un bon rapport de force à la négociation est une position raisonnable : le cycle finira par s'inverser, et vous achetez sous le pic. Sur un horizon court (revente sous 5 ans), le risque de revendre au même prix ou en dessous est réel. Pour un investisseur locatif, une baisse de prix améliore mécaniquement le rendement brut, mais attention : si la baisse se poursuit, la plus-value à la sortie sera nulle ou négative, ce qui plombe le rendement global. Pour un vendeur, le message est brutal : le marché ne supporte plus de surprix. Se positionner au niveau du marché actuel, pas à celui d'il y a 18 mois, est une nécessité. Chaque mois de sur-valorisation retarde la vente et expose à une nouvelle décote.

Question 3

Faut-il acheter à Marquise maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de votre situation, mais les données permettent d'argumenter sérieusement. Le marché est en baisse de 6,19 % sur un an, la tension est qualifiée d'équilibrée (indice 59/100), ce qui signifie qu'il n'y a pas de pression acheteuse forte susceptible de faire remonter les prix rapidement. Rien n'indique un rebond immédiat. Cela dit, attendre dans l'espoir d'un point bas parfait est une stratégie risquée : personne ne sait combien de temps dure la correction ni quand les taux reculent suffisamment pour relancer la demande. La vraie question n'est pas 'les prix vont-ils encore baisser de 3 % ?' mais 'est-ce que ce bien précis, à ce prix précis, me convient sur mon horizon ?'. Pour une résidence principale gardée 8 à 10 ans : acheter maintenant avec une négociation musclée (le marché en baisse donne du levier, visez 5 à 8 % sous le prix affiché) est défendable. Pour un horizon court ou pour un investissement locatif pur : la prudence s'impose, le marché ne vous offre pas de coussin de valorisation à court terme. Un signal à surveiller : le taux de vacance locative ressort à 6,12 % selon LOVAC, ce qui n'est pas négligeable. Cela suggère que la demande locative n'est pas sous tension maximale, et qu'un investissement locatif ne se louera pas forcément immédiatement. Enfin, priorisez un bien bien classé au DPE : dans un marché baissier, les passoires thermiques décotent plus vite que les autres.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Marquise, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données permettent d'encadrer la question sans se substituer à une étude de cas précise. Le prix médian maison est à 1 779 EUR/m2, soit environ 160 000 EUR pour 90 m2. Le rendement locatif brut dépend du loyer réellement constaté sur le marché local -- donnée que nous ne possédons pas ici et qu'il faut impérativement vérifier sur des annonces réelles avant tout engagement. Trois signaux à croiser avant de décider. Premier signal : la tension locative est qualifiée d'équilibrée (indice 59/100), pas de marché tendu. Un marché équilibré signifie que les logements se louent, mais pas instantanément et pas à n'importe quel prix. Pas de rente garantie. Deuxième signal : le taux de vacance locative est à 6,12 % (LOVAC), ce qui signifie que plus d'un logement sur 16 est vacant. Ce n'est pas alarmant, mais c'est un plancher de risque à intégrer dans votre calcul de rendement : prévoyez des mois sans loyer. Troisième signal : le revenu médian des ménages est de 19 065 EUR/an (INSEE/IRIS), avec un taux de pauvreté à 24,5 % et un taux de chômage à 12,1 %. Ce profil socio-économique contraint le niveau de loyer acceptable pour les locataires. Vous ne pourrez pas louer cher. En synthèse : l'investissement locatif à Marquise peut fonctionner sur des petits montants avec un prix d'achat négocié, mais le rendement sera serré, pas exceptionnel. Le scénario de plus-value à la revente est incertain dans le contexte de baisse actuel. Ce n'est pas un marché pour chercher une performance à deux chiffres.

Question 5

Marquise est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Les données géorisques disponibles montrent un profil de risque modéré à Marquise. Le risque inondation est absent des zonages consultés. Le risque retrait-gonflement des argiles (RGA/BRGM) est également non signalé, ce qui est favorable pour la stabilité des fondations et des structures. Le risque sismique est classé en zone 2 (faible), sur une échelle qui va de 1 (très faible) à 5 (fort) : ce n'est pas nul, mais c'est l'un des niveaux les plus bas, sans implication pratique majeure pour la grande majorité des constructions. Ce profil de risque est globalement rassurant. Néanmoins, aucune donnée agrégée à l'échelle communale ne remplace l'État des Risques et Pollutions (ERP) établi à la parcelle, document obligatoire dans tout dossier de vente. L'ERP recense les risques applicables précisément au terrain concerné -- un point bas dans une commune peut être exposé à des ruissellements non cartographiés à grande échelle. Demandez-le systématiquement avant la signature du compromis et lisez-le, ne le signez pas en diagonale.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Marquise ?

Accepted Answer

Sur les 565 diagnostics DPE analysés (ADEME/BDNB), 10,3 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 58 logements dans l'échantillon DPE. La consommation moyenne est de 161 kWh/m2/an, ce qui correspond grossièrement à la classe D -- un niveau moyen, ni catastrophique ni performant, mais synonyme de factures énergétiques sensibles avec les prix actuels de l'énergie. Ce que cela implique concrètement pour un acheteur ou un investisseur. Sur les passoires F/G : la loi Climat et Résilience interdit déjà la mise en location de logements classés G depuis janvier 2025 (nouveaux contrats et renouvellements), et les F seront interdits à la location en 2028. Acheter une passoire comme investissement locatif aujourd'hui, c'est acheter un problème daté avec une date d'expiration légale connue. En résidence principale, une passoire se négocie avec une décote qui doit couvrir les travaux de rénovation -- typiquement 15 000 à 40 000 EUR selon l'ampleur du chantier. Ne payez pas au prix d'un bien sain. Sur les biens classés D-E : la loi prévoit l'interdiction des E à la location en 2034. C'est encore loin, mais à surveiller si vous achetez pour louer sur le long terme. La consommation moyenne à 161 kWh/m2 indique que le stock de logements de Marquise a besoin, en médiane, d'une rénovation partielle pour atteindre les standards locatifs futurs. Intégrez ce coût dans votre calcul si vous achetez pour louer.

Question 7

Vivre à Marquise : services, démographie et contexte socio-économique ?

Accepted Answer

Avec 5 217 habitants et une évolution de population de +1,89 % sur cinq ans (INSEE), Marquise gagne légèrement des résidents. Ce n'est pas un exode mais ce n'est pas non plus une dynamique de croissance forte. Le marché immobilier d'une commune stable en population ne génère pas de tension acheteuse structurelle -- ce que confirme l'indice de tension équilibré. Sur les équipements et services, les scores sont remarquables pour une commune de cette taille : éducation, santé et commerce affichent tous 100/100 (BPE/INSEE), ce qui signifie que Marquise dispose d'un maillage complet dans ces trois catégories. C'est un atout réel pour une résidence principale, notamment pour les familles. Le score transport est à 60/100 et le score localisation à 53/100 -- des niveaux moyens, qui reflètent probablement une dépendance à la voiture pour les déplacements domicile-travail, notamment vers l'agglomération de Boulogne-sur-Mer. Le taux de propriétaires est de 62,1 %, ce qui témoigne d'un marché dominé par l'accession et non par la location. Sur le plan socio-économique, les données sont moins favorables : le revenu médian des ménages est de 19 065 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 24,5 % et le taux de chômage est à 12,1 % (INSEE/IRIS). Ces indicateurs dépassent les moyennes nationales et expliquent en partie pourquoi les prix restent bas et pourquoi la demande locative solvable est contrainte. Ce n'est pas un facteur rédhibitoire pour une résidence principale, mais c'est un frein structurel à une forte valorisation immobilière future.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	5 477 €	—
Maison	1 779 €	—
Tous biens (médian)	1 706 €	1 314 — 2 179 €

Marché immobilier à Marquise (62250) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Marquise.

565 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Marquise.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Marquise.

Sources et fiabilité des analyses.

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