Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Guise ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Guise s'établit à 1 045 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 721 à 1 550 EUR/m2. Dit autrement, un quart des transactions se conclut sous 721 EUR/m2 et un quart au-dessus de 1 550 EUR/m2 : l'écart est énorme, ce qui traduit une qualité de parc très hétérogène, typique d'un marché de petite ville avec beaucoup de biens anciens, dégradés ou vacants. Le marché distingue fortement appartements et maisons : les appartements affichent 2 363 EUR/m2, soit plus du double des maisons à 1 065 EUR/m2. Cette prime de l'appartement dans une commune de 4 490 habitants est inhabituelle et peut s'expliquer par un volume très faible de transactions sur ce segment, ce qui rend la médiane peu robuste. Concentrez-vous sur les maisons, qui constituent l'essentiel des 564 ventes enregistrées sur la période DVF. Sur le fond, 1 045 EUR/m2 en médiane place Guise dans le bas du panier national. Une maison de 100 m2 se négocie en médiane autour de 104 500 EUR. Ce prix bas n'est pas une opportunité en soi : il reflète un marché structurellement déprimé, avec un taux de vacance logement de 20,2 % selon les données LOVAC, soit un logement sur cinq vide. Dans un tel contexte, la faiblesse du prix est le signal d'un manque de demande, pas d'une bonne affaire à saisir.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Guise ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Guise ont reculé de 11,7 %. Ce n'est pas une oscillation conjoncturelle : c'est une correction significative sur un marché déjà bas. Concrètement, une maison de 100 m2 qui valait environ 118 000 EUR il y a un an en vaut aujourd'hui environ 104 500 EUR, soit une perte de valeur de 13 500 EUR en douze mois. Pour un acheteur, cette tendance appelle deux lectures. Première lecture : un horizon de détention long, dix ans ou plus, amortit ce type de cycle. Si vous achetez pour habiter et que vous comptez rester, l'entrée sur un marché bas avec un fort pouvoir de négociation est défendable. Deuxième lecture : un horizon court ou un investissement locatif est risqué. Le marché est classé « atone » avec un indice de tension à 1/10, ce qui signifie qu'il y a structurellement plus de vendeurs que d'acheteurs. Rien ne garantit que le plancher est atteint. Pour un vendeur, la conclusion est sans appel : se repositionner immédiatement au prix du marché réel constaté, pas au prix d'il y a dix-huit mois. Toute surestimation allongera le délai de vente indéfiniment dans un marché aussi peu liquide.

Question 3

Faut-il acheter à Guise maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

Les données disponibles plaident pour une grande prudence, quelle que soit votre situation. Plusieurs signaux se cumulent négativement : tendance de prix à -11,7 % sur douze mois, marché atone (tension 1/10), taux de vacance de 20,2 % et un contexte socio-économique tendu avec un taux de chômage IRIS à 28,8 % et un taux de pauvreté à 28,2 %. Un marché avec un logement sur cinq vide et plus d'un habitant sur quatre en situation de pauvreté ne génère pas naturellement de pression à la hausse sur les prix. Pour une résidence principale à long terme : l'achat est envisageable à condition de négocier agressivement sous le P25, c'est-à-dire sous 721 EUR/m2, et de cibler un bien bien classé au DPE ou rénovable avec un budget maîtrisé. La valeur patrimoniale ne sera probablement pas au rendez-vous, mais le coût d'usage peut être inférieur à la location si vous stabilisez vos charges. Pour un investissement locatif : la réponse est non, pour les raisons détaillées ci-dessous. Pour une résidence secondaire spéculative : le profil du marché (population en déclin, chômage élevé, services de santé et commerces notés 29/100) ne justifie pas de parier sur une revalorisation à moyen terme. Attendre ne coûte rien dans un marché atone, et la baisse en cours pourrait se poursuivre.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Guise, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à la plus grande prudence avant tout investissement locatif à Guise. Commençons par ce qui semble favorable : un prix d'achat bas, autour de 1 065 EUR/m2 pour une maison, qui laisse arithmétiquement de la place pour un rendement brut. Mais les signaux structurels contredisent cette apparence. Premier signal : le taux de vacance logement est de 20,2 % selon les données LOVAC. Un logement sur cinq est vide sur la commune. Cela signifie que la demande locative est faible et que la concurrence entre propriétaires-bailleurs est forte. La vacance locative, c'est-à-dire les mois sans loyer encaissé, peut effacer rapidement un rendement brut qui semblait attractif. Deuxième signal : le marché est classé atone, avec un indice de tension de 1/10. Il y a peu de candidats locataires en compétition pour les logements disponibles. Troisièmement, le revenu médian du territoire est de 18 757 EUR par an selon les données IRIS, dans un contexte de chômage à 28,8 %. La capacité des locataires à payer un loyer élevé est structurellement limitée, ce qui plafonne le loyer réellement atteignable. Quatrièmement, avec 16,8 % de passoires thermiques (classées F ou G au DPE), une partie du parc est soumise aux interdictions progressives de la loi Climat : les logements F sont interdits à la location depuis 2025, les E en 2034. Un bien mal classé acheté bas peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique qui absorbent la totalité de la marge. Conclusion : avant tout achat locatif, vérifiez le loyer réellement constaté sur le marché local (et non les estimations des agrégateurs), calculez un scénario avec 2 à 3 mois de vacance par an, et intégrez le coût des travaux DPE. Le rendement brut apparent ne survivra probablement pas à ces ajustements.

Question 5

Guise est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Selon les données Géorisques/BRGM, Guise présente un risque d'inondation avéré et un niveau de risque sismique de zone 1, qui est le niveau le plus faible de l'échelle française. Le risque retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas signalé. Le risque d'inondation est le point d'attention principal. Guise est traversée par l'Oise, et les zones inondables peuvent concerner une partie significative de la commune. Un bien situé en zone inondable supporte des contraintes concrètes : obligation d'information préalable à la vente via l'État des Risques et de la Pollution (ERP), primes d'assurance majorées, potentiellement des restrictions de travaux, et une décote à la revente difficile à chiffrer mais réelle. Ce que les données agrégées ne disent pas, c'est quelle parcelle précise est concernée. C'est pourquoi la consultation de l'ERP à l'adresse exacte du bien est obligatoire avant toute décision d'achat : cet état est à demander au vendeur ou à consulter sur le portail Géorisques (georisques.gouv.fr). Ne vous contentez pas d'un périmètre communal : deux rues peuvent avoir des expositions radicalement différentes. Pour un bien en zone inondable avérée, intégrez dans le prix le coût de l'assurance et la décote potentielle à la revente.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Guise ?

Accepted Answer

Sur les 715 logements recensés dans la base DPE/ADEME pour Guise, 16,8 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Concrètement, environ 120 logements du parc analysé sont concernés. La consommation moyenne est de 173 kWh/m2/an, un niveau qui se situe dans la moyenne haute nationale, cohérent avec un parc ancien de petite ville du nord de la France, souvent peu isolé. Ce chiffre implique des factures énergétiques significatives pour les occupants. L'enjeu pour un acheteur est double. Premier enjeu réglementaire : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F depuis janvier 2028 et les E seront interdits en 2034 selon le calendrier de la loi Climat. Acheter une passoire thermique pour la louer expose à une impossibilité légale de mise en location à court terme, sauf travaux. Deuxième enjeu financier : la décote sur les passoires thermiques est bien documentée par les données DVF nationales, et elle s'amplifie dans les marchés déjà déprimés comme Guise. Un logement classé F ou G se revendra plus difficilement et plus bas qu'un logement équivalent bien classé. À l'achat, vérifiez systématiquement le DPE du bien ciblé, demandez les diagnostics complets, et si le bien est classé E, F ou G, faites chiffrer les travaux de rénovation avant signature. Dans un marché à 1 045 EUR/m2 de médiane, la marge pour absorber 20 000 à 40 000 EUR de travaux énergétiques sans aller dans le rouge est très limitée.

Question 7

Vivre à Guise : services, démographie et contexte local ?

Accepted Answer

Guise compte 4 490 habitants et a perdu 0,95 % de sa population sur les cinq dernières années. Ce recul est modéré en valeur absolue, mais il s'inscrit dans un contexte socio-économique tendu. Les données IRIS indiquent un revenu médian de 18 757 EUR par an, un taux de pauvreté de 28,2 % et un taux de chômage de 28,8 %. Ces trois indicateurs, combinés, décrivent un territoire en fragilité structurelle, où la base économique locale est insuffisante pour alimenter une demande immobilière soutenue. C'est le facteur explicatif principal de la dépression du marché. Sur les équipements et services, les scores disponibles donnent une image contrastée. Le score éducation est le plus fort à 75/100, ce qui suggère une offre scolaire correcte pour une commune de cette taille. Le score sécurité à 69/100 est dans une fourchette acceptable. En revanche, le score santé à 29/100 et le score commerce à 29/100 signalent des lacunes importantes dans ces deux domaines du quotidien. Pour un ménage avec des besoins médicaux réguliers ou habitué à des commerces de proximité diversifiés, ces scores impliquent une dépendance forte à la voiture et à des déplacements vers des pôles extérieurs. Le score transport à 45/100 confirme que la mobilité contrainte est une réalité du quotidien à Guise. Pour un acheteur, ces éléments ne sont pas rédhibitoires en soi, mais ils délimitent clairement le profil du ménage pour qui Guise peut convenir : propriétaire occupant autonome en mobilité, peu dépendant des services de santé et commerces sur place, avec un ancrage local ou professionnel dans le secteur. Ce n'est pas un profil investisseur-bailleur ciblant un locataire actif et mobile.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 363 €	—
Maison	1 065 €	—
Tous biens (médian)	1 045 €	721 — 1 550 €

Marché immobilier à Guise (02120) — Prix, DPE, risques 2025

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