Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Figeac ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Figeac s'établit à 1 777 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 290 à 2 229 EUR/m2. Autrement dit, un quart des transactions se conclut sous 1 290 EUR/m2 et un quart au-dessus de 2 229 EUR/m2 : l'écart est large, signe que le marché est hétérogène selon le type de bien et son état. Le clivage appartement/maison est net : les appartements se négocient en médiane à 2 932 EUR/m2, les maisons à 1 729 EUR/m2. Cet écart de près de 1 200 EUR/m2 reflète une offre de maisons souvent plus ancienne, moins rénovée, parfois énergivore. Le volume de transactions est substantiel pour une commune de moins de 10 000 habitants : 1 009 ventes DVF recensées, ce qui donne une liquidité réelle au marché -- vous pouvez acheter et revendre sans rester bloqué des années. En pratique : si vous cherchez de la surface à moindre coût, les maisons offrent un ticket d'entrée accessible, mais anticiper le coût de rénovation énergétique est impératif (voir la question sur le DPE). Si vous ciblez un appartement, le prix médian dépasse 2 900 EUR/m2, un niveau qui exige de bien vérifier la comparaison avec des communes voisines avant de conclure.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Figeac ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Figeac ont progressé de 2,52 %. C'est une hausse modeste mais réelle, et surtout cohérente dans un contexte national où de nombreux marchés moyens ont reculé ou stagné. Sur un bien médian à 1 777 EUR/m2, cela représente une revalorisation d'environ 45 EUR/m2, soit 3 100 EUR sur un logement de 70 m2 : rien de spectaculaire, mais le marché tient. Pour un acheteur, cette stabilité relative est un signal rassurant : il n'y a pas d'euphorie à croire, ni de correction brutale à redouter à court terme. Cela signifie aussi que les marges de négociation restent limitées sur les biens bien positionnés ; en revanche, les biens énergivores (classés F ou G au DPE) restent sous pression réglementaire croissante et peuvent encore décrocher. Pour un vendeur, la tendance donne le feu vert pour se positionner au prix du marché actuel, sans chercher à capitaliser sur une hausse fictive. Ni flambée, ni chute : un marché qui avance lentement, ce qui favorise les projets de résidence principale sur horizon long plutôt que les stratégies de plus-value rapide.

Question 3

Faut-il acheter à Figeac maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La question mérite d'être posée avec honnêteté, en croisant les différents signaux disponibles. Côté favorable à l'achat : la tendance de prix est légèrement positive (+2,52 % sur 12 mois), le volume de transactions est élevé (1 009 ventes), ce qui indique un marché liquide, et le prix médian des maisons à 1 729 EUR/m2 reste accessible comparé à de nombreux marchés urbains. Le marché est classé en équilibre (indice de tension 30), ce qui signifie qu'il n'y a pas de surpression sur l'offre : vous pouvez prendre le temps de négocier sans risque de vous faire souffler un bien en 48 heures. Côté vigilance : le taux de vacance des logements atteint 10,75 % selon les données LOVAC, ce qui est significatif pour une commune de cette taille. Cela révèle qu'une partie du parc est inadaptée à la demande réelle -- soit trop dégradée, soit mal localisée, soit trop chère pour le pouvoir d'achat local. Ce signal implique une sélectivité renforcée à l'achat : un bien mal classé au DPE dans un immeuble à fort taux de vacance est un actif fragile. La conclusion actionnable : acheter maintenant est défendable pour une résidence principale sur huit ans ou plus, à condition de cibler un bien en bon état ou rénovable avec un budget travaux intégré dès le départ. Attendre n'est pas irrationnel si votre projet manque encore de visibilité, mais rien dans les données n'indique qu'une baisse significative est imminente.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Figeac, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données permettent une réponse nuancée, et la nuance penche plutôt vers la prudence. Le prix médian des maisons à 1 729 EUR/m2 et des appartements à 2 932 EUR/m2 donne une base d'investissement modérée. Mais deux signaux méritent une attention particulière. Premier signal : le taux de vacance de 10,75 % (source LOVAC) est élevé. Il signifie qu'environ un logement sur dix est inoccupé dans la commune. Pour un investisseur, cela se traduit concrètement par un risque de carence locative non négligeable -- surtout si le bien est de mauvaise qualité ou mal situé. Figeac n'est pas un marché sous tension où tout se loue immédiatement. Second signal : les indicateurs socio-économiques locaux sont contraints. Le revenu médian des ménages est de 21 708 EUR/an (source INSEE/IRIS), le taux de pauvreté atteint 17,5 % et le taux de chômage 12,9 %. Ces chiffres plafonnent mécaniquement les loyers praticables : un bailleur ne peut pas décorréler son loyer du pouvoir d'achat réel des locataires potentiels. Nous n'avons pas de données de loyer médian dans le référentiel disponible : avant tout engagement, il est indispensable de vérifier les loyers réellement constatés (observatoires locaux, annonces actives) pour calculer un rendement brut réaliste. La stratégie défendable à Figeac : viser un bien bien classé au DPE (C ou D), avec un prix d'acquisition bas sur la fourchette P25, et s'assurer de la solidité du locataire avant de signer. Investir sur un passoire thermique pour faire du rendement court terme est une prise de risque réglementaire et locative difficilement justifiable ici.

Question 5

Figeac est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Selon les données géorisques, Figeac présente un profil de risque modéré mais avec un point de vigilance spécifique à ne pas négliger. Le risque inondation n'est pas signalé dans les données disponibles pour cette commune. Le risque sismique est classé en zone 1, la plus faible : il n'impose aucune contrainte de construction particulière et n'impacte pas la décision d'achat. En revanche, le risque argile (retrait-gonflement des argiles, RGA) est présent, selon les données BRGM. Ce phénomène mérite d'être pris au sérieux, en particulier pour les maisons individuelles avec fondations superficielles : les cycles de sécheresse-réhydratation peuvent provoquer des fissures structurelles coûteuses à reprendre, parfois plusieurs dizaines de milliers d'euros de travaux. Les maisons construites avant les années 2000 sont les plus exposées, car les règles parasismiques et les études de sol n'étaient pas systématiques. Recommandation concrète : avant toute promesse de vente sur une maison individuelle à Figeac, exiger l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, consulter la cartographie BRGM au niveau parcellaire, et si le bien présente des fissures existantes, commander un diagnostic structure indépendant avant de signer. Ce risque n'est pas rédhibitoire mais il doit être intégré dans la négociation du prix et le budget de l'acquéreur.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Figeac ?

Accepted Answer

Les données DPE/ADEME portant sur 1 940 logements diagnostiqués montrent que 7,9 % des logements sont classés F ou G -- ce que la loi désigne comme passoires thermiques. Rapporté à la taille du parc diagnostiqué, cela représente environ 153 logements directement concernés par les restrictions à venir. La consommation moyenne est de 150 kWh/m2/an, un niveau qui correspond grossièrement à la classe D selon les barèmes DPE actuels : ni exemplaire, ni catastrophique, mais un parc globalement vieillissant qui consomme plus que les standards récents. Les échéances réglementaires sont précises et non négociables : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034 (loi Climat et Résilience). Pour un acheteur-investisseur, acquérir une passoire F ou G à Figeac aujourd'hui, c'est soit accepter de rénover avant de louer, soit s'exposer à une vacance forcée à brève échéance. Pour un acheteur en résidence principale, une passoire thermique doit se négocier avec une décote significative intégrant le coût de rénovation réel (isolation, système de chauffage). Le croisement avec le prix médian des maisons (1 729 EUR/m2) est instructif : si un bien classé F est affiché au prix médian, il mérite d'être négocié sensiblement en dessous, le delta devant couvrir au minimum le coût d'un saut de deux classes DPE. Demandez systématiquement le DPE avant toute visite et vérifiez la date du diagnostic -- les DPE antérieurs à juillet 2021 ne sont plus valides.

Question 7

Vivre à Figeac : services, démographie et profil socio-économique ?

Accepted Answer

Figeac compte 9 793 habitants et affiche une croissance démographique quasi nulle sur cinq ans (+0,24 %), signe d'une commune stable mais sans dynamisme migratoire notable. Ce n'est pas un territoire en déclin, mais ce n'est pas non plus un bassin qui attire massivement de nouveaux actifs. Les équipements sont très inégaux selon les secteurs de vie. Le score éducation est au maximum (100/100) : l'offre scolaire est complète pour une ville de cette taille, un atout réel pour les familles avec enfants. Le score transport atteint 85/100, ce qui indique une accessibilité correcte -- à vérifier cependant en fonction de votre point de départ et de vos besoins de mobilité quotidienne. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (30/100) sont faibles. Pour la santé, cela signifie une offre médicale de proximité limitée : un critère important pour les seniors ou les ménages avec des besoins de soins réguliers. Pour le commerce, l'offre de proximité est réduite, ce qui peut peser sur la qualité de vie quotidienne et sur l'attractivité locative du parc. Le profil socio-économique de la population est contraint : revenu médian de 21 708 EUR/an, taux de pauvreté de 17,5 % et taux de chômage de 12,9 % (source INSEE/IRIS). Ces indicateurs sont en retrait par rapport aux moyennes nationales et doivent être intégrés dans toute stratégie d'investissement locatif (plafond de loyer réel, risque d'impayés). Le taux de propriétaires est de 47,4 %, inférieur à la moyenne nationale : cela reflète un parc locatif important, mais aussi une population qui n'a pas toujours les ressources pour accéder à la propriété. Pour un acquéreur en résidence principale, Figeac offre un cadre de vie avec de vraies forces éducatives et de mobilité, mais des lacunes en santé et commerce qui méritent d'être évaluées selon votre profil et vos besoins concrets.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 932 €	—
Maison	1 729 €	—
Tous biens (médian)	1 777 €	1 290 — 2 229 €

Marché immobilier à Figeac (46100) — Prix, DPE, risques 2025

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1 940 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

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