Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Decize ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP à Decize est de 1 472 EUR/m2, avec une fourchette allant de 826 EUR/m2 (premier quartile) à 1 424 EUR/m2 (troisième quartile). Ce resserrement entre la médiane et le P75 est révélateur : l'essentiel des biens vendus se concentre dans une bande de prix assez basse, ce qui traduit un parc immobilier globalement ancien et peu valorisé. Le prix moyen affiché à 2 502 EUR/m2 est trompeur — il est tiré vers le haut par quelques transactions atypiques et ne reflète pas la réalité du marché courant. La distinction appartement/maison confirme la logique du marché local : les appartements se négocient autour de 1 469 EUR/m2, les maisons à 1 206 EUR/m2. Ce différentiel inversé par rapport aux grandes villes s'explique par l'abondance de maisons à rénover qui pèsent sur les prix du bâti individuel. Le volume de 468 ventes DVF donne une base statistique correcte pour interpréter ces chiffres avec confiance. Ce que cela signifie concrètement : une maison de 100 m2 se traite autour de 120 000 EUR, un appartement de 60 m2 aux alentours de 88 000 EUR. Ces niveaux sont nettement en dessous des moyennes nationales et même départementales, ce qui peut sembler attractif. Mais un prix bas n'est pas synonyme de bonne affaire si le marché est structurellement peu liquide et en recul démographique — ce que d'autres indicateurs confirment.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Decize ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les données DVF indiquent une variation de +57 % du prix médian au m2. Ce chiffre mérite une lecture prudente avant tout enthousiasme. Une hausse de cette amplitude sur un marché aussi peu tendu que Decize ne reflète presque jamais une dynamique de fond solide : elle résulte le plus souvent de l'effet de base d'une ou plusieurs transactions atypiques sur un volume de marché limité, ou d'une recomposition du mix des biens vendus (moins de passoires ou de biens très dégradés dans la période récente). Rappelons que le prix médian reste à 1 472 EUR/m2 — un niveau plancher qui ne signale pas un marché en surchauffe. Pour un acheteur, cette hausse statistique ne doit pas créer de sentiment d'urgence artificielle. Les fondamentaux qui pèsent sur la valeur de Decize à moyen terme sont moins favorables : une population en recul de 4,27 % sur cinq ans, un taux de vacance des logements à 14,3 % (selon LOVAC, soit un logement sur sept vacant), un taux de chômage à 14,6 % et un taux de pauvreté à 17 %. Ces indicateurs structurels signifient que la demande locale restera contrainte. Pour un vendeur, ne pas surinterprêter cette variation à 12 mois comme un signal pour augmenter son prix : le marché est détendu, les acheteurs sont rares, et un surpositionnement tarifaire allongera inutilement les délais de vente.

Question 3

Faut-il acheter à Decize maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend presque entièrement de votre objectif, car les fondamentaux de Decize envoient des signaux contradictoires. D'un côté, la variation de prix sur 12 mois est fortement positive. De l'autre, les indicateurs de profondeur de marché sont préoccupants : un indice de tension de 20 sur 100 classé 'détendu', un taux de vacance de 14,3 %, une démographie en repli de 4,27 % sur cinq ans, un revenu médian des ménages de 20 737 EUR et un taux de pauvreté de 17 %. Ce contexte dessine un marché où les acheteurs sont en position de force sur la négociation, mais où la revente future sera difficile à valoriser. Pour une résidence principale avec horizon de détention long (dix ans et plus) : acheter à Decize peut se justifier si vous y travaillez ou si vous avez des attaches locales fortes. Vous entrez à des niveaux de prix bas, avec une marge de négociation réelle. La règle : ne payez pas le prix affiché, comparez au prix DVF médian (1 206 EUR/m2 pour une maison) et négociez systématiquement en dessous si le bien nécessite des travaux, surtout en cas de mauvais DPE. Pour une résidence secondaire ou un investissement : la liquidité du marché est faible. Avec 14,3 % de logements vacants, vous pourrez acheter facilement mais la sortie sera lente et incertaine. Un horizon court ou une revente sous contrainte expose à une moins-value réelle. Pour un investisseur locatif : voir la question dédiée, mais le signal de vacance élevé est le premier frein à analyser.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Decize, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les chiffres de surface permettent d'esquisser un rendement brut apparent élevé — avec des prix d'achat autour de 1 206 à 1 472 EUR/m2, des loyers à vérifier sur les observatoires locaux pourraient théoriquement générer des rendements bruts de 7 à 10 %. Mais attention : un rendement brut élevé dans un marché détendu est souvent un mirage, pas une prime de risque adéquatement rémunérée. Le premier signal d'alerte est le taux de vacance locative : 14,3 % des logements sont vacants selon LOVAC. Ce n'est pas un taux anecdotique — c'est un marché structurellement en sur-offre, où trouver un locataire prend du temps et où les périodes sans loyer peuvent rapidement éroder la rentabilité nette. Le deuxième signal est démographique : une perte de 4,27 % de population sur cinq ans avec un taux de chômage de 14,6 %. Moins d'actifs en emploi signifie moins de locataires solvables. Le troisième point concerne le DPE : avec 16,7 % de passoires thermiques dans le parc local, un bien classé F ou G ne peut déjà plus faire l'objet d'une nouvelle location depuis 2025 (loi Climat et Résilience). Si vous achetez un bien à rénover pour le louer, intégrez le coût de la rénovation énergétique dans votre calcul avant d'arrêter un prix d'achat. En résumé : la rentabilité brute peut sembler attractive sur le papier, mais la vacance structurelle, la démographie déclinante et les contraintes DPE transforment cet investissement en pari risqué. À réserver aux investisseurs connaissant très bien le tissu local et capables d'absorber des périodes de vacance prolongées.

Question 5

Decize est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Les données issues de Géorisques/BRGM indiquent que Decize n'est pas identifiée comme exposée au risque inondation ni au retrait-gonflement des argiles (RGA) à l'échelle communale. Le niveau de sismicité est classé en zone 1, soit la zone de sismicité la plus faible du territoire français : le risque sismique est négligeable et n'appelle pas de précaution particulière dans une décision d'achat. Ces données sont des indicateurs à l'échelle de la commune. Elles ne dispensent pas de consulter l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle, document obligatoire dans tout compromis de vente, qui précise l'exposition réelle du bien que vous visez. Certaines micro-zones au sein d'une commune peuvent présenter des caractéristiques spécifiques non reflétées dans les indicateurs globaux. Sur le plan des risques naturels, Decize présente donc un profil relativement favorable, ce qui est un point positif dans l'évaluation globale du bien — même si ce seul facteur ne suffit pas à compenser les fragilités économiques et démographiques du marché local.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Decize ?

Accepted Answer

Sur les 1 044 logements disposant d'un DPE enregistré auprès de l'ADEME, 16,7 % sont classés F ou G, soit environ 174 logements qualifiés de passoires thermiques. La consommation moyenne du parc est de 181 kWh/m2/an, un niveau qui se situe dans la catégorie D à E de l'échelle DPE — en dessous de la performance d'un logement rénové récent, mais pas catastrophique en valeur absolue. Ce qui compte davantage, ce sont les implications réglementaires. Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F subiront la même interdiction à partir de 2028. Les logements E seront concernés en 2034. Pour un acheteur, ces échéances créent une opportunité de négociation : un vendeur qui détient une passoire thermique F ou G est sous pression réglementaire et ne peut plus compter sur un locataire pour valoriser son bien. Vous pouvez intégrer le coût d'une rénovation énergétique (isolation, chauffage) dans votre offre et négocier en conséquence. Pour un investisseur, ne jamais acheter une passoire à Decize sans avoir obtenu un devis de rénovation certifié RGE au préalable : dans un marché aussi détendu, vous n'aurez aucun pouvoir de répercuter la charge locative, et le coût de mise en conformité sera intégralement à votre charge. Pour un propriétaire vendeur qui détient un bien F ou G, la fenêtre de vente sans décote majeure se referme : plus vous attendez, plus les acheteurs informés négocieront agressivement la dépréciation liée à l'interdiction de louer.

Question 7

Vivre à Decize : services, démographie et marché de l'emploi ?

Accepted Answer

Decize compte 4 932 habitants et a perdu 4,27 % de sa population sur cinq ans. Ce recul démographique modéré mais continu traduit une attractivité nette insuffisante pour compenser les départs. Le revenu médian des ménages est de 20 737 EUR par an, avec un taux de pauvreté de 17 % et un taux de chômage de 14,6 % — des niveaux significativement au-dessus des moyennes nationales (respectivement environ 14 % et 7 %). Ces indicateurs INSEE/IRIS décrivent une commune sous tension socio-économique, ce qui est pertinent pour évaluer la qualité et la stabilité d'un investissement locatif ou la revente future d'une résidence principale. Sur le plan des équipements, les scores sont contrastés. Les transports publics (70/100) et l'éducation (75/100) se situent à un niveau correct pour une commune de cette taille, ce qui signifie que les services de base sont présents. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles : l'accès aux soins et l'offre commerciale sont nettement en-dessous de ce qu'on attend d'une commune de 5 000 habitants, et ce déficit peut peser sur la qualité de vie quotidienne, notamment pour les ménages sans voiture. Le score de sécurité (73/100) est en revanche plutôt rassurant et ne constitue pas un frein. La commune recense 304 établissements avec 87 créations sur 12 mois, ce qui témoigne d'un tissu économique local modeste mais actif. Ce n'est pas suffisant pour inverser la tendance démographique, mais cela indique une activité résiduelle. Pour un acheteur en résidence principale : Decize convient à qui dispose d'un emploi stable sur place ou à proximité, accepte des services de santé et commerciaux limités, et prévoit une détention longue. Ce n'est pas un marché pour un projet de court terme ou pour qui compte sur la valorisation du patrimoine.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 469 €	—
Maison	1 206 €	—
Tous biens (médian)	1 472 €	826 — 1 424 €

Marché immobilier à Decize (58300) — Prix, DPE, risques 2025

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