Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Dammartin-en-Goële ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP s'établit à 3 287 EUR/m2, avec une fourchette interquartile allant de 2 667 EUR/m2 (P25) à 3 534 EUR/m2 (P75). Cet écart de près de 870 EUR/m2 entre le bas et le haut de la distribution n'est pas anodin : il signale un marché hétérogène où l'état du bien, sa surface et son DPE pèsent lourd sur le prix final. La distinction appartement/maison est nette. Les appartements se négocient en moyenne à 3 622 EUR/m2, soit environ 20 % au-dessus des maisons à 3 037 EUR/m2. C'est l'inverse de ce qu'on observe dans beaucoup de villes périurbaines : ici, la rareté relative des appartements et la demande locative autour des axes de transport tirent leur prix vers le haut. Pour une maison de 100 m2, le ticket médian ressort autour de 303 700 EUR ; pour un appartement de 60 m2, autour de 217 300 EUR. Ces ordres de grandeur sont utiles pour calibrer votre budget avant visite. Le volume de transactions est significatif avec 1 134 ventes DVF enregistrées, ce qui donne une base statistique solide et fiable : les prix affichés ici ne reposent pas sur une poignée d'actes.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Dammartin-en-Goële ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 3,67 % selon les données DVF. Ce n'est pas un bond spectaculaire, mais c'est une hausse réelle et mesurable dans un contexte national où de nombreux marchés périurbains ont reculé ou stagné. Traduit en euros : un bien valorisé à 300 000 EUR il y a un an vaut aujourd'hui autour de 311 000 EUR. Pour un acheteur, cette tendance dit deux choses concrètes. D'abord, attendre dans l'espoir d'une baisse n'est pas une stratégie défendable sur ce marché aujourd'hui : les données montrent une demande qui soutient les prix. Ensuite, la marge de négociation est réduite ; un vendeur bien conseillé sait que le marché tient, et il ne lâchera pas facilement. Pour un vendeur, c'est le signal inverse : un bien correctement positionné au prix du marché se vend, inutile de surcoter en espérant profiter de la hausse, car les acheteurs ont accès aux mêmes données DVF. La prudence s'impose cependant : une tendance positive sur 12 mois ne garantit pas les 12 mois suivants. Le marché reste dépendant des taux d'emprunt et de la dynamique économique du bassin d'emploi autour de Roissy.

Question 3

Faut-il acheter à Dammartin-en-Goële maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon de détention et de la nature du bien, pas d'une règle universelle. Trois éléments factuels structurent la décision. Premier élément : le marché est qualifié de tendu avec un indice de tension à 75. Cela signifie que la demande excède l'offre disponible, ce qui limite mécaniquement la probabilité d'une correction brutale à court terme. Dans un marché tendu, attendre sans raison précise revient souvent à payer plus cher plus tard. Deuxième élément : la dynamique de population est positive, avec une croissance de 5,63 % sur cinq ans. Une commune qui gagne des habitants dans un bassin d'emploi structuré autour de la plateforme aéroportuaire de Roissy offre un plancher de demande plus solide que la moyenne seine-et-marnaise. Troisième élément : le taux de vacance locative est de 5,47 %, ce qui est faible. Les logements ne restent pas vides longtemps, signe que la demande réelle est au rendez-vous. La nuance concerne la qualité du bien. Dans un marché qui progresse modérément mais régulièrement, acheter une passoire thermique classée F ou G au prix du marché sans intégrer le coût de rénovation est une erreur : la décote réglementaire va s'accentuer (interdiction de location des F dès 2025, des E en 2034). Sur un horizon de résidence principale de sept ans ou plus, les fondamentaux plaident pour acheter maintenant un bien sain. Sur un horizon spéculatif court de deux à trois ans, le gain potentiel de 3,67 %/an est trop modeste pour couvrir les frais d'acquisition.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Dammartin-en-Goële, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les signaux structurels sont favorables, mais la rentabilité brute réelle dépend d'un paramètre que les données agrégées ne donnent pas : le loyer effectivement constaté sur le marché local. Cette précaution est fondamentale avant tout calcul. Ce que les données permettent d'affirmer : le marché est tendu (indice 75), le taux de vacance est bas à 5,47 %, et la population a crû de 5,63 % en cinq ans. Ces trois indicateurs combinés signalent qu'un bien mis en location trouve preneur rapidement, ce qui réduit le risque de vacance locative, premier ennemi du rendement. La part de propriétaires est élevée à 72,4 %, ce qui implique mécaniquement une base de locataires plus restreinte mais une demande locative soutenue par les ménages qui n'ont pas encore accédé à la propriété. Le revenu médian local de 26 157 EUR par an et un taux de pauvreté contenu à 7 % suggèrent une population locative solvable, ce qui limite le risque d'impayés relatif. En revanche, avec un prix médian à 3 287 EUR/m2, les rendements bruts seront modestes si le loyer local ne suit pas. Avant d'investir, vérifiez les loyers réellement pratiqués via les annonces actives et les observatoires locaux de loyers. Un rendement brut inférieur à 4 % sur ce secteur, après charges et fiscalité, laisse peu de marge. L'investissement locatif à Dammartin-en-Goële se justifie davantage par la valorisation patrimoniale à moyen terme que par un rendement locatif élevé.

Question 5

Dammartin-en-Goële est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Le profil de risque de Dammartin-en-Goële est modéré mais comporte un point de vigilance concret. Le risque d'inondation est absent des données, ce qui est une bonne nouvelle pour la majorité des acquéreurs. Le risque sismique est classé en zone 1, la plus faible en France : il n'a aucune incidence pratique sur la décision d'achat ni sur les normes de construction. En revanche, le risque argile, dit retrait-gonflement des argiles (RGA, données BRGM), est présent sur la commune. Ce risque est souvent sous-estimé par les acheteurs, à tort. Les sols argileux se rétractent par sécheresse et se gonflent par réhumidification, ce qui peut provoquer des fissures structurelles sur les fondations, notamment sur les maisons individuelles bâties sans précautions spécifiques. Avec le changement climatique et la multiplication des étés secs, ce phénomène s'intensifie. Concrètement pour un acheteur de maison : faites inspecter les fondations et l'état des murs lors de la visite, vérifiez si des travaux de reprise en sous-œuvre ont déjà été réalisés, et consultez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à l'échelle de la parcelle, document obligatoirement remis par le vendeur. Pour les appartements en immeuble collectif, le risque est généralement mieux absorbé par la structure. Ne concluez jamais un achat sans avoir consulté l'ERP : il est gratuit, opposable, et peut changer radicalement votre négociation.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Dammartin-en-Goële ?

Accepted Answer

Sur 1 633 logements diagnostiqués au DPE (données ADEME), 5,6 % sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. En valeur absolue, cela représente environ 91 logements concernés. Ce taux est relativement contenu comparé à la moyenne nationale, ce qui signifie que le parc de Dammartin-en-Goële est globalement plus récent ou mieux entretenu que dans beaucoup de communes comparables. La consommation moyenne constatée est de 130 kWh/m2/an, ce qui correspond approximativement à une classe C ou D selon le référentiel DPE. C'est un niveau acceptable, mais qui laisse encore une marge d'amélioration pour les biens les moins performants. Les implications réglementaires sont immédiates pour les investisseurs locatifs. Les logements classés G sont déjà interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028, et les E en 2034. Un bien classé F ou G acheté aujourd'hui sans budget de rénovation intégré est un actif qui se déprécie réglementairement, pas seulement thermiquement. Pour un acheteur en résidence principale, le DPE conditionne aussi le coût réel d'usage : un logement classé D à 130 kWh/m2 consomme deux à trois fois moins qu'une passoire G. Sur un bien de 80 m2, l'écart de facture énergétique peut dépasser 1 500 EUR par an. Lors de toute négociation, un DPE F ou G doit se traduire par une décote explicite intégrant le coût estimé des travaux de rénovation, pas juste un geste symbolique sur le prix.

Question 7

Vivre à Dammartin-en-Goële : services, démographie et contexte économique ?

Accepted Answer

Avec 11 907 habitants et une croissance démographique de 5,63 % sur cinq ans, Dammartin-en-Goële est une commune qui gagne des résidents, ce qui est un signal positif de vitalité relative dans un contexte seine-et-marnais inégal. Les scores de services sont tous au maximum de la grille : transports à 100, éducation à 100, santé à 100, commerce à 100. Ces scores reflètent la présence effective d'équipements dans chacune de ces catégories selon le référentiel BPE de l'INSEE. Concrètement, la commune dispose d'une offre complète pour la vie quotidienne, ce qui réduit la dépendance à la voiture pour les services de base et renforce l'attractivité résidentielle, notamment pour les familles. Le tissu économique local est actif avec 856 établissements et 191 créations sur douze mois, soit un taux de création d'environ 22 % du stock, ce qui traduit un dynamisme entrepreneurial réel. Le score de localisation à 73 et le score de sécurité à 67 méritent d'être lus ensemble. Le 67 en sécurité n'est ni excellent ni alarmant : il situe la commune dans une zone intermédiaire, sans signaler de problème structurel majeur, mais sans la placer parmi les environnements les plus sereins de la région. Le revenu médian de 26 157 EUR et un taux de pauvreté de 7 % indiquent une population majoritairement en emploi et au-dessus du seuil de précarité, avec un taux de chômage de 8,2 % légèrement au-dessus de la moyenne nationale mais cohérent avec un bassin périurbain. Pour un acheteur en résidence principale, le profil est solide : services complets, population croissante, proximité de Roissy. Pour un investisseur, ce profil de commune bien équipée avec un taux de vacance bas confirme la pertinence du marché locatif.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 622 €	—
Maison	3 037 €	—
Tous biens (médian)	3 287 €	2 667 — 3 534 €

Marché immobilier à Dammartin-en-Goële (77230) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Dammartin-en-Goële.

1 633 diagnostics DPE locaux.

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