Quel est le prix de l'immobilier à Compiègne ?
Le prix médian constaté à Compiègne s'établit à 2 500 EUR/m2, sur la base de 3 839 ventes enregistrées dans DVF/DGFiP, ce qui constitue un volume solide et donne une bonne fiabilité statistique. La fourchette P25-P75 va de 1 836 EUR/m2 à 3 162 EUR/m2 : autrement dit, la moitié des transactions se sont faites dans cet écart de 1 326 EUR/m2, ce qui reflète une hétérogénéité réelle du parc selon l'état, l'étage et le secteur. Le clivage appartement/maison est net : les appartements se négocient en médiane à 2 986 EUR/m2, les maisons à 3 594 EUR/m2, soit une prime de 20 % pour la maison individuelle. Cette prime est cohérente avec la demande familiale dans une ville de 40 000 habitants où le taux de propriétaires n'est que de 38,6 % -- la pression sur l'accession à la maison est réelle. Pour calibrer un projet : un appartement de 65 m2 ressort à environ 194 000 EUR au prix médian ; une maison de 100 m2 à environ 359 000 EUR. Ces chiffres sont des points de repère DVF, pas des prix de négociation -- intégrez une marge de 5 à 10 % selon l'état du bien et le contexte de taux.
Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Compiègne ?
Sur les douze derniers mois, les prix à Compiègne ont reculé de 2,34 %. Ce n'est pas un effondrement, mais c'est une orientation claire : le marché corrige. Sur un appartement médian à 194 000 EUR, cela représente environ 4 500 EUR de valeur perdue en un an. Sur une maison à 359 000 EUR, le recul atteint environ 8 400 EUR. Deux lectures pour décider. Pour un acheteur : une baisse modérée dans un marché atone -- la tension locative est classée 'atone' avec un indice 7 -- signifie que la pression acheteur est faible. Le rapport de force est favorable à la négociation. Un vendeur qui tient son prix d'il y a 18 mois est vulnérable ; un acheteur patient peut obtenir 3 à 5 % supplémentaires sous le prix affiché. Pour un vendeur : la tendance commande de se positionner au prix du marché réel aujourd'hui, pas à celui de la période post-Covid. Attendre en espérant un rebond est risqué : un marché atone avec 8,24 % de logements vacants (source LOVAC) n'est pas un marché sous tension prêt à se retourner rapidement. La baisse de 2,34 % est à surveiller sur les prochains trimestres DVF ; si elle s'accélère, les détenteurs de biens énergivores seront les premiers touchés.
Faut-il acheter à Compiègne maintenant ou attendre ?
La réponse dépend de votre horizon et de la qualité du bien visé, pas d'une conviction sur le timing du marché. Premier repère : l'horizon de détention. Pour une résidence principale conservée huit ans ou plus, entrer dans un marché en légère baisse avec peu de concurrence acheteur est structurellement favorable. La baisse de 2,34 % est modérée ; sur huit ans, l'amortissement du cycle est très probable, surtout si vous achetez avec une marge de négociation. Pour un horizon inférieur à cinq ans, le risque de revendre à un prix proche ou inférieur à l'achat est réel dans un marché atone. Deuxième repère : la qualité du bien. Compiègne affiche 9,9 % de passoires thermiques (F ou G au DPE) et une consommation moyenne de 183 kWh/m2/an. Dans un marché baissier, les biens mal classés décotent plus vite que la moyenne. Évitez d'acheter une passoire à un prix qui ne tient pas compte du coût de rénovation : la loi Climat interdit déjà la mise en location des G depuis 2023 et des F depuis 2025. Troisième repère : le contexte socio-économique local. Le taux de chômage est de 14,5 % et le taux de pauvreté de 22,1 % -- des indicateurs qui pèsent sur la demande locale et limitent la capacité de valorisation rapide. Ce n'est pas une raison d'éviter Compiègne, mais c'est une raison de ne pas surpayer. La stratégie défendable : négocier agressivement, exiger une compensation pour tout DPE F ou G, et viser un bien bien classé ou rénovable à coût maîtrisé.
Investir dans l'immobilier locatif à Compiègne, est-ce rentable ?
Les signaux sont mitigés et commandent la prudence. Côté marché : la tension locative est classée 'atone' (indice 7 sur l'échelle de tension). Un marché atone signifie que l'offre de logements à louer n'est pas absorbée rapidement par la demande -- les délais de relocation sont plus longs, les périodes de vacance pèsent sur le rendement réel. Le taux de vacance LOVAC est de 8,24 %, ce qui est significatif : un logement sur douze est vacant dans la commune. Dans ce contexte, le rendement brut affiché par les agrégateurs doit être corrigé d'une hypothèse réaliste de vacance locative -- compter au moins 6 à 8 semaines par an. Côté population : Compiègne compte 40 761 habitants avec une croissance de 0,91 % sur cinq ans, une dynamique positive mais modeste. Le revenu médian IRIS est de 22 292 EUR/an, avec un taux de pauvreté de 22,1 % et un taux de chômage de 14,5 %. Ces chiffres plafonnent le loyer que la demande locale peut absorber ; miser sur des loyers élevés est risqué. Côté réglementation : les passoires thermiques (9,9 % du parc) sont déjà dans le viseur de la loi Climat. Si vous achetez un bien classé F, vous ne pourrez plus le louer à partir de 2025 sans travaux ; un bien G est déjà hors-jeu. Côté prix : à 2 986 EUR/m2 pour les appartements, les rendements bruts restent limités si les loyers ne suivent pas la demande. Vérifiez systématiquement les loyers réellement constatés (observatoires locaux, annonces en cours) avant tout engagement, les données DVF ne couvrent pas les loyers. Conclusion : l'investissement locatif à Compiègne n'est pas exclu, mais il exige un bien bien classé au DPE, un prix d'achat négocié sous le médian, et une hypothèse de vacance honnête dans le calcul de rentabilité.
Compiègne est-elle exposée à des risques naturels ?
Oui, et le risque inondation est le principal point d'attention. Compiègne est identifiée comme exposée au risque inondation (source Géorisques/BRGM), ce qui est cohérent avec sa géographie : la ville est traversée par l'Oise et l'Aisne. Concrètement, cela signifie que certaines parcelles peuvent être situées en zone inondable réglementée (PPRi), avec des conséquences directes sur le financement (certains assureurs appliquent des surprimes ou des exclusions), sur la valeur de revente et sur la réalité d'usage en cas de crue. Le risque sismique est classé en zone 1, soit le niveau le plus bas : pas de contrainte parasismique significative pour un usage résidentiel courant. Le risque argile (retrait-gonflement des argiles) est absent selon les données disponibles : ce point est favorable pour les maisons individuelles avec fondations légères. Ce que vous devez faire avant toute signature : demander l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle, document obligatoire en annexe du compromis de vente. L'ERP précise si le bien est en zone inondable réglementée, les éventuels sinistres passés indemnisés par le régime Cat-Nat, et les prescriptions applicables. Ne vous contentez pas du risque communal global : la vulnérabilité varie fortement d'une parcelle à l'autre au sein d'une même commune exposée à l'inondation.
Quelle est la performance énergétique des logements à Compiègne ?
Sur les 10 251 logements disposant d'un DPE enregistré (source ADEME), 9,9 % sont des passoires thermiques classées F ou G. En valeur absolue, cela représente environ 1 015 logements dont la location est déjà restreinte ou interdite. La consommation moyenne du parc est de 183 kWh/m2/an, un niveau qui se situe dans la fourchette D-E : le parc de Compiègne n'est pas catastrophique dans son ensemble, mais il reste loin des standards BBC (50 kWh/m2/an). Les implications légales sont immédiates. Les logements G sont interdits à la location depuis août 2023 (nouveaux contrats). Les logements F sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les logements E le seront en 2034. Si vous achetez un bien classé F ou G pour le louer, vous portez un risque juridique et financier immédiat : soit vous rénovez avant de louer (coût variable mais souvent entre 15 000 et 40 000 EUR selon l'ampleur des travaux), soit le bien reste vacant. La décote à l'achat sur une passoire doit donc être substantielle -- elle doit couvrir le coût de rénovation, la vacance pendant les travaux et une marge pour imprévus. Ne vous fiez pas à un DPE ancien : exigez un DPE récent (réalisé après le 1er juillet 2021) car les méthodes de calcul ont changé. Le croisement DPE x prix à Compiègne est décisif : dans un marché en légère baisse avec 8,24 % de vacance, un bien énergivore cumule deux handicaps et décote plus vite que la tendance générale.
Vivre à Compiègne : services, démographie et profil socio-économique ?
Compiègne compte 40 761 habitants avec une croissance de 0,91 % sur cinq ans -- une progression modeste mais positive, qui indique une attractivité résidentielle réelle sans être spectaculaire. Le profil socio-économique mérite une lecture attentive : le revenu médian IRIS est de 22 292 EUR/an, le taux de pauvreté atteint 22,1 % et le taux de chômage 14,5 %. Ces indicateurs sont nettement au-dessus des moyennes nationales (taux de pauvreté national autour de 15 %, taux de chômage autour de 7 %). Ce contexte social est un facteur structurel qui pèse sur la demande immobilière solvable, et il doit entrer dans l'analyse d'un investisseur. Sur les équipements, le score éducation est maximal (100/100), ce qui reflète une offre scolaire dense et diversifiée -- un vrai atout pour les familles. Le score transport est solide (75/100), cohérent avec la connexion ferroviaire vers Paris. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles : l'accès aux services médicaux et commerciaux de proximité est limité selon les référentiels BPE/INSEE, ce qui peut peser sur la qualité de vie au quotidien et sur l'attractivité pour certains profils d'acheteurs, notamment les seniors. Le score de sécurité est de 67/100 -- un niveau intermédiaire, ni rassurant ni alarmant, qui invite à vérifier les données à l'échelle de l'IRIS ou du quartier précis ciblé. Le tissu économique est actif avec 23 472 établissements et 832 créations sur douze mois, ce qui témoigne d'un bassin d'emploi existant, sans que cela corrige les indicateurs de chômage élevés. Pour un acheteur en résidence principale travaillant sur l'axe Paris-Nord, Compiègne offre un point d'équilibre prix/transport intéressant ; pour un investisseur, les indicateurs socio-économiques commandent la sélectivité sur le bien et le quartier.