68 transactions DVF analysées, prix médian 2 042 €/m², indice de tension ITIC 42/100. Données croisées DGFiP, ADEME, IGN, INSEE et CSTB — sources publiques officielles.
Données DVF arrêtées au 31/12/2025 (millésime 2025).
Castels et Bézenac est une village à très faible densité de 813 habitants répartis sur 24,6 km², située dans le département 24 en région Nouvelle-Aquitaine à 3.5 km de Saint-Vincent-de-Cosse. En 2026, son marché immobilier se caractérise par un prix médian de 2 042 €/m², une tendance en forte hausse sur les 12 derniers mois (+47,1 %) et un indice de tension ITIC équilibré (42/100).
| Type de bien | Prix médian /m² | P25 — P75 |
|---|---|---|
| Appartement | — € | — |
| Maison | 2 268 € | — |
| Tous biens (médian) | 2 042 € | 1 503 — 2 872 € |
Sources DGFiP DVF (2014-2025). Filtres surface 15-300 m² et prix 30 k€-2 M€.
Le marché de Castels et Bézenac traverse une phase d'accélération marquée : avec une hausse de +47,1 % sur 12 mois, les biens partent plus vite et les marges de négociation se réduisent. Cette dynamique est typique des communes où la demande dépasse durablement l'offre. L'indice ITIC de 42/100 reflète un marché équilibré, où le rapport offre/demande permet une formation de prix plus rationnelle.
100 diagnostics énergétiques ont été recensés sur la commune, avec une consommation moyenne de 180 kWh/m²/an. La part de passoires thermiques (24,0 %) est significative, signe d'un parc ancien à forte besoin de rénovation. C'est aussi une opportunité pour les investisseurs avec stratégie de valorisation : la rénovation énergétique aidée (MaPrimeRénov, CEE) peut transformer un bien décoté en actif performant.
Castels et Bézenac présente 2 risques physiques majeurs identifiés : inondation, argile (RGA). La présence d'un PPRI inondation traduit une exposition documentée par les services préfectoraux. Les biens situés en zone réglementée peuvent supporter des contraintes constructives, des restrictions d'aménagement et des surcoûts d'assurance habitation. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) affecte les fondations des constructions : fissures, désordres structurels. Les sinistres argile représentent désormais le premier poste de catastrophes naturelles en France. Un diagnostic BRGM complémentaire est recommandé pour les maisons individuelles. L'ERP du bien spécifique permet de qualifier l'exposition réelle de chaque parcelle.
Avec 813 habitants et une stabilité (+0,6 % sur 5 ans), Castels et Bézenac se positionne sur une trajectoire démographique attractive. Le tissu économique local repose sur 528 établissements actifs, principalement de petite taille. La dynamique de création est plus modérée, ce qui peut refléter un marché du travail dépendant des bassins d'emploi voisins. Le revenu médian local (20 777 €) est en-dessous de la moyenne nationale, ce qui peut influencer le profil des acheteurs et la solvabilité des locataires (80,4 % de propriétaires).
Acheteur résidentiel — Marché peu tendu, plus de choix et meilleur pouvoir de négociation. Vérifier toutefois la liquidité à la revente (volume de transactions sur 5 ans) avant de s'engager sur le long terme.
Investisseur locatif — Étudier finement le rendement brut local et la solvabilité des locataires types. Privilégier les biens DPE C ou mieux pour sécuriser la rentabilité face aux interdictions de mise en location 2025-2034.
Vendeur — Marché stable. Afficher au prix médian. Investir dans le home staging (1-2 % du prix) peut accélérer la vente de 30 à 50 %. Préparer dès l'estimation un dossier complet (DPE, ERP, charges, taxes) pour rassurer.
Famille — Vérifier impérativement les risques signalés au niveau du bien (ERP). Les contraintes assurantielles peuvent varier selon les zones réglementées. Au-delà du risque, examiner aussi la qualité scolaire, les transports et les équipements de proximité.
Dans le périmètre proche, le prix médian de Castels et Bézenac (2 042 €/m²) se positionne en milieu de fourchette. La voisine la plus chère, Berbiguières, affiche 3 261 €/m² (+59,7 % de plus) ; à l'inverse, Saint-Vincent-de-Cosse reste à 1 556 €/m² (-23,8 %). Cette position centrale offre un compromis entre accessibilité et attractivité.
En synthèse, Castels et Bézenac présente trois caractéristiques clés en 2026 : un marché en accélération qui exige rapidité de décision pour les acheteurs et offre un timing favorable aux vendeurs ; un parc à forte exposition énergétique avec 24,0 % de passoires thermiques — opportunité pour les investisseurs avec stratégie de rénovation aidée ; un équilibre territorial propice à un investissement patrimonial de moyen terme. Toute décision — achat, vente, investissement, rénovation — gagne à s'appuyer sur des comparables récents et un diagnostic individuel du bien.
Cette analyse de Castels et Bézenac repose sur le croisement de sept référentiels publics français, mis à jour régulièrement selon le calendrier de chaque producteur : la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP) recense les transactions immobilières publiées depuis 2014 ; la base DPE de l'ADEME documente la performance énergétique des logements diagnostiqués ; la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB) caractérise le bâti — typologie, matériaux, époque ; la BAN (IGN/Etalab) fournit le géocodage à l'identifiant pérenne ; la BPE de l'INSEE inventorie les équipements ; les contours IRIS permettent l'analyse à la maille infra-communale ; et le Cadastre donne la géométrie parcellaire officielle.
Les indicateurs dérivés (ITIC, décote DPE, capi-risque, scores de localisation) sont calculés selon une méthodologie publique et documentée. Les valeurs aberrantes sont écartées par filtres statistiques ; les croisements avec un score de qualité inférieur à 70/100 sont exclus des analyses publiées. Méthodologie détaillée.
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