Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Carentan-les-Marais ?

Accepted Answer

Le prix médian tourne autour de 1 810 EUR/m2, avec une moyenne légèrement plus haute à 1 923 EUR/m2 — l'écart indique une queue haute tirée par quelques biens plus chers. La fourchette interquartile (P25-P75) s'étire de 1 156 à 1 988 EUR/m2 : autrement dit, un quart des biens se négocient sous 1 156 EUR/m2, un autre quart dépasse 1 988 EUR/m2. C'est une amplitude large qui reflète une hétérogénéité réelle du parc — entre la longère à rénover et le pavillon en état. Le clivage appartement / maison est net : les appartements affichent 2 555 EUR/m2, les maisons seulement 1 610 EUR/m2. Cet écart inhabituel (les appartements à 58 % de plus) s'explique probablement par un stock d'appartements très limité et concentré sur des biens récents ou rénovés, tandis que les maisons incluent beaucoup de biens anciens à fort besoin de travaux. 1 003 ventes enregistrées au DVF/DGFiP donnent une base statistique solide : ce n'est pas un marché confidentiel où trois transactions faussent les moyennes. Pour un acheteur, le prix d'entrée réel peut descendre nettement sous 1 156 EUR/m2 sur un bien à rénover, mais il faut alors intégrer les coûts travaux pour ne pas se retrouver avec un bien non vendable à terme.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Carentan-les-Marais ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix ont progressé de 2,55 %. C'est une hausse modeste, légèrement supérieure à l'inflation courante sur les actifs immobiliers en zones rurales — ni un boom, ni une correction. En valeur absolue, sur un bien médian de 90 m2 à 1 810 EUR/m2 (soit environ 163 000 EUR), cette progression représente un peu plus de 4 000 EUR de valeur supplémentaire sur un an. Ce n'est pas spectaculaire, mais c'est une stabilisation solide : le marché ne se retourne pas. Pour un acheteur, cette tendance signifie qu'attendre ne vous fera pas gagner beaucoup, mais qu'il n'y a pas non plus d'urgence à sauter sur le premier bien. La vraie variable de décision n'est pas la tendance macro, c'est la qualité du bien individuel — un logement mal classé au DPE ou situé en zone inondable peut très bien sous-performer ce +2,55 % même dans un marché globalement stable. Pour un vendeur, le marché ne vous impose pas de brader, mais ne supporte pas non plus les prix de 2022 : il faut se caler sur les transactions DVF récentes, pas sur les estimations d'il y a 18 mois.

Question 3

Faut-il acheter à Carentan-les-Marais maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend de votre horizon et de votre profil. Sur les fondamentaux : la tendance de prix est légèrement positive (+2,55 %/an), le marché est équilibré (ni pénurie ni surabondance), et la base de prix reste accessible — médiane à 1 810 EUR/m2. Pour une résidence principale gardée sept à dix ans ou plus, les arguments pour acheter maintenant sont raisonnables : prix bas en absolu, marché stable, pas de signe de correction imminente. L'acheteur doit en revanche intégrer deux risques structurels. Premier risque : le taux de vacance des logements est à 7,84 % (source LOVAC), un niveau non négligeable qui témoigne d'une demande qui ne suffit pas à absorber tout le parc disponible. Ce n'est pas un signal d'alarme rouge, mais ça limite la capacité à revendre rapidement si votre horizon raccourcit. Second risque : la commune est exposée à l'inondation et au retrait-gonflement des argiles (RGA) — deux aléas qui peuvent peser sur la valorisation future et sur les primes d'assurance. Avant de signer, exigez l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle précise, pas seulement à l'échelle communale. Pour un investissement locatif, l'analyse est différente et mérite une question à part. Pour un primo-accédant qui veut s'ancrer dans le secteur à long terme, le ratio prix / accessibilité est favorable — à condition de choisir un bien bien classé au DPE ou avec un budget rénovation réaliste.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Carentan-les-Marais, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché locatif de Carentan-les-Marais est qualifié d'équilibré avec un indice de tension de 55/100. Cela signifie que la demande locative existe mais qu'elle ne dépasse pas structurellement l'offre — aucune garantie de louer en 48 heures. À ce niveau de tension, la vacance locative est un risque réel à budgéter, d'autant que le taux de vacance global du parc est déjà à 7,84 %. Sur le rendement brut : le prix médian à 1 810 EUR/m2 est favorable en absolu, mais les données disponibles ne permettent pas de citer un loyer médian constaté — toute estimation serait une invention. Il est indispensable de vérifier les loyers réellement pratiqués sur des annonces actives ou via les données de l'Observatoire des loyers avant de calculer un rendement. Ce qu'on peut dire : le revenu médian des ménages s'établit à 21 120 EUR/an (source INSEE/IRIS), avec un taux de pauvreté à 14,4 % et un taux de chômage à 9,7 %. Ce profil socio-économique contraint le niveau de loyer solvable : les locataires ne peuvent pas absorber des loyers élevés, ce qui plafonne mécaniquement le rendement. La population est quasi-stable sur cinq ans (-0,02 %), donc pas de dynamique démographique pour porter la demande locative en hausse. Conclusion honnête : l'investissement locatif ici est défendable uniquement si le prix d'achat est bas (sous 1 300-1 400 EUR/m2 sur une maison), le bien en bon état ou rénové, et si vous acceptez un rendement modéré avec une gestion rigoureuse. Ce n'est pas un marché à fort levier locatif.

Question 5

Carentan-les-Marais est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et de manière significative sur deux fronts. Premier aléa : l'inondation. La commune est identifiée comme exposée au risque inondation (source Géorisques/BRGM). Dans un territoire de marais, ce n'est pas une exposition théorique : certaines parcelles peuvent être en zone inondable réglementaire (PPRi), ce qui restreint les possibilités de construction, d'extension, voire de certains usages, et peut alourdir les primes d'assurance. Second aléa : le retrait-gonflement des argiles (RGA). L'exposition est confirmée. Ce phénomène provoque des mouvements de sol en période de sécheresse et de réhumectation, avec des dégâts structurels sur les fondations — fissures, déformation des ouvertures — dont les réparations sont coûteuses et parfois mal couvertes par les assurances hors épisode de catastrophe naturelle officielle. Le risque sismique est en zone 2 (faible), ce qui n'est pas un facteur déterminant pour la décision d'achat. Ce que cela implique concrètement : avant toute offre d'achat, consultez l'État des Risques et Pollutions (ERP) spécifique à la parcelle — obligatoirement fourni par le vendeur depuis la loi Alur — et vérifiez si la parcelle est en zone inondable réglementée. Si c'est le cas, interrogez aussi les archives des sinistres déclarés sur le bien (obligation d'information du vendeur). Pour un investisseur, ces risques sont une variable de négociation : un bien exposé sans historique de sinistre ni travaux de protection peut justifier une décote significative.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Carentan-les-Marais ?

Accepted Answer

Sur 1 723 logements diagnostiqués (DPE/ADEME), 6,3 % sont des passoires énergétiques classées F ou G. En valeur absolue, cela représente environ 108 logements dont la mise en location est déjà contrainte ou le sera très prochainement. La consommation moyenne du parc s'établit à 206 kWh/m2/an — un niveau qui place la majorité des logements dans les classes C à E, caractéristiques d'un parc ancien peu isolé, courant dans ce type de territoire normand. Les échéances réglementaires sont précises et non négociables. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025. Les F seront interdits à la location à partir de janvier 2028. Les E suivront en 2034. Pour un acheteur ou un investisseur, le croisement prix-DPE est la vraie grille de lecture. Un logement F ou G à Carentan-les-Marais peut sembler attractif à 1 000-1 200 EUR/m2, mais il faut y ajouter le coût d'une rénovation énergétique sérieuse (isolation, chauffage) pour le remettre en classe D ou C — coût qui peut représenter 15 000 à 40 000 EUR selon la configuration, sans garantie d'atteindre la classe cible. Si vous achetez un F ou G pour louer, vous achetez un bien aujourd'hui illégal à la location (pour les G) ou qui le deviendra d'ici 2028 (pour les F), avec une pression à la décote qui va s'accentuer. À l'inverse, un bien classé C ou D dans ce marché à 1 810 EUR/m2 de médiane mérite une prime — et constitue l'actif le plus liquide à la revente.

Question 7

Vivre à Carentan-les-Marais : services, démographie et niveau de vie ?

Accepted Answer

La commune regroupe 10 218 habitants et affiche une population quasi-stable sur cinq ans (-0,02 %), ce qui ne signale ni déclin marqué ni dynamisme démographique. Le taux de propriétaires est à 54,6 %, ce qui reflète un marché majoritairement occupé par des résidents plutôt que des investisseurs ou locataires. Sur les équipements, le score éducation atteint 100/100 — le niveau de services scolaires est donc complet pour la taille de la commune, un vrai point fort pour les familles. En revanche, les scores santé (29/100) et commerce (29/100) sont faibles : les services médicaux et commerciaux de proximité sont clairement en tension, ce qui impose de prévoir des déplacements réguliers pour des besoins courants. Le score transport est moyen (50/100), compatible avec une mobilité en voiture mais sans offre multimodale solide. Le tissu économique local compte 1 261 établissements avec 176 créations sur douze mois — un ratio de renouvellement modeste mais pas atypique pour une commune de cette taille. Sur le plan socio-économique, le revenu médian est de 21 120 EUR/an, le taux de pauvreté de 14,4 % et le taux de chômage de 9,7 % — des indicateurs sensiblement moins favorables que les moyennes nationales, qui doivent être intégrés dans toute stratégie locative (capacité contributive des locataires) et dans l'évaluation de la demande résidentielle future. Pour un acheteur en résidence principale travaillant sur l'agglomération de Carentan ou en télétravail, le profil tient si l'on accepte une dépendance à la voiture et des services de santé et commerciaux limités sur place. Pour un investisseur cherchant un marché en croissance démographique, les fondamentaux sont neutres à légèrement contraignants.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	2 555 €	—
Maison	1 610 €	—
Tous biens (médian)	1 810 €	1 156 — 1 988 €

Marché immobilier à Carentan-les-Marais (50480) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Carentan-les-Marais.

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Profil Carentan-les-Marais.

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Trois leçons à retenir de Carentan-les-Marais.

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