Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Baume-les-Dames ?

Accepted Answer

Sur la base des transactions DVF/DGFiP enregistrées à Baume-les-Dames, le prix médian s'établit à 1 607 EUR/m2, avec une fourchette interquartile allant de 1 190 EUR/m2 (P25) à 1 859 EUR/m2 (P75). Cet écart de 669 EUR entre le bas et le haut de la fourchette signale une hétérogénéité réelle du parc : un bien en bon état, bien classé énergétiquement, se négocie 55 % plus cher qu'un bien dégradé ou énergivore. Le volume de 400 transactions DVF confirme un marché qui tourne : ce n'est pas un marché illiquide où chaque vente est un événement. La distinction appartement-maison est peu marquée : 1 634 EUR/m2 pour les appartements contre 1 699 EUR/m2 pour les maisons, soit un écart de seulement 65 EUR/m2. Concrètement, pour un appartement de 70 m2 vous êtes autour de 114 000 EUR au médian ; pour une maison de 100 m2, autour de 170 000 EUR. Ces niveaux de prix positionnent Baume-les-Dames parmi les marchés très accessibles de Franche-Comté, mais cette accessibilité reflète aussi des fondamentaux économiques locaux qui méritent d'être mis en regard : revenu médian de 21 920 EUR, taux de pauvreté de 15 % et taux de chômage de 12,3 %. Un prix bas dans un bassin économiquement fragile ne garantit pas la même valorisation à la revente qu'un prix bas dans un bassin tendu.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Baume-les-Dames ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, la tendance des prix affiche +0,5 %. En termes bruts, sur un bien médian à 1 607 EUR/m2, cela représente environ 8 EUR/m2 de hausse, soit moins de 1 400 EUR de valorisation sur un appartement de 70 m2. Ce n'est pas une hausse : c'est une stagnation en valeur nominale, ce qui signifie une légère érosion en valeur réelle dès que l'inflation est prise en compte. Pour un acheteur, ce signal est neutre à légèrement favorable : le marché ne fuit pas devant vous, il n'y a pas de spirale haussière qui justifie de se précipiter, mais il n'y a pas non plus de correction franche qui conseille d'attendre un point bas. Pour un vendeur, cette stagnation est un avertissement clair : le marché ne corrige plus les erreurs de prix. Un bien affiché au-dessus du prix réellement constaté ne trouvera pas preneur par l'effet du temps ; il finira par se vendre à la décote ou rester vacant. Contexte important : avec un taux de vacance de 10,08 % selon les données LOVAC, une part non négligeable du parc ne trouve pas preneur. Ce stock latent pèse structurellement sur les prix et limite toute perspective de reprise franche à court terme.

Question 3

Faut-il acheter à Baume-les-Dames maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend essentiellement de votre horizon de détention et de l'usage du bien. La stagnation des prix (+0,5 % sur 12 mois) et un taux de vacance de 10 % signalent un marché sans pression acheteuse : il n'y a aucune urgence à se précipiter. Le marché est dit 'en équilibre' avec un indice de tension de 42, ce qui signifie que l'offre et la demande se compensent à peu près. Vous avez donc du temps pour négocier et bien choisir. Pour une résidence principale avec un horizon long, supérieur à dix ans, acheter à Baume-les-Dames est défendable si le bien correspond à vos besoins de vie. Les niveaux de prix sont bas, la mise de fonds est limitée, et la mensualité d'emprunt est souvent inférieure à un loyer comparable. En revanche, anticipez une revente difficile si votre situation personnelle change : un marché peu tendu dans un bassin à taux de chômage de 12,3 % et revenu médian de 21 920 EUR ne garantit pas de liquidité rapide. Pour un horizon court, cinq ans ou moins, le risque est réel. Les coûts de transaction (notaire, agence, travaux éventuels) représentent entre 8 et 10 % du prix d'achat, et une stagnation des prix ne les amortit pas. Dans ce cas, la location reste la stratégie la moins risquée. Le critère décisif à intégrer dans votre décision : la qualité énergétique du bien. Avec 9,3 % de passoires thermiques dans le parc, un logement classé F ou G subit aujourd'hui une double pénalité : impossibilité de louer à partir de 2025 pour les F, et pression à la baisse sur le prix de revente. Refusez ce type de bien ou exigez une décote significative.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Baume-les-Dames, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les chiffres bruts semblent attractifs : à 1 607 EUR/m2 de prix médian, les rendements locatifs bruts peuvent paraître élevés comparés à des marchés à 4 000 EUR/m2. Mais plusieurs indicateurs invitent à une grande prudence. Premier signal d'alerte : le taux de vacance de 10,08 % selon les données LOVAC. Un logement sur dix est vide. Dans un marché où l'offre n'est pas absorbée, trouver et conserver un locataire solvable est plus difficile, et la vacance locative rogne directement la rentabilité nette. Second signal : le profil socioéconomique du bassin. Avec un revenu médian de 21 920 EUR, un taux de pauvreté de 15 % et un taux de chômage de 12,3 %, le vivier de locataires solvables est structurellement limité. Le risque d'impayés est plus élevé que dans des bassins plus dynamiques. Troisième signal : la tension locative est classée 'équilibre' (indice 42), ce qui signifie qu'il n'y a pas de pénurie de logements. Vous n'êtes pas dans une ville universitaire ou tertiaire où les logements se louent en 48 heures. Avant tout investissement, il est impératif de vérifier les loyers réellement constatés localement, et non des estimations théoriques. La prudence commande également d'éviter les passoires énergétiques : les logements F sont interdits à la location depuis janvier 2025, et les E le seront en 2034. Une acquisition à rénover peut s'avérer rentable si le prix intègre une vraie décote travaux, mais il faut chiffrer précisément le coût de rénovation avant de signer.

Question 5

Baume-les-Dames est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, et deux risques méritent une attention particulière avant tout achat. Le risque inondation est avéré à Baume-les-Dames. La commune est traversée par le Doubs, et une partie du territoire est identifiée en zone inondable. Concrètement, cela signifie que selon la parcelle, vous pouvez vous retrouver dans une zone de Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) avec des contraintes de travaux, une obligation de franchise majorée en assurance, voire des difficultés à revendre. Ce risque est variable à la parcelle : deux rues d'écart peuvent changer la situation. Le risque sismique est classé en zone 3 sur l'échelle nationale à cinq niveaux. C'est un risque modéré mais réel, qui impose des règles de construction parasismique pour les bâtiments neufs. Pour un logement existant, c'est un point de vigilance, pas nécessairement un obstacle. Le risque argile (retrait-gonflement des argiles), qui fragilise les fondations des maisons individuelles, n'est pas signalé comme prégnant à Baume-les-Dames. La démarche indispensable : quel que soit le bien, demandez et lisez l'État des Risques et Pollutions (ERP) obligatoirement remis par le vendeur. C'est le seul document qui certifie l'exposition réelle de la parcelle concernée, pas de la commune en général. Ne faites pas votre décision sur des cartographies générales.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Baume-les-Dames ?

Accepted Answer

Sur les 854 diagnostics DPE recensés à Baume-les-Dames, 9,3 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. Cela représente environ 80 logements dans l'échantillon DPE. La consommation moyenne du parc est de 177 kWh/m2/an, un niveau qui situe le parc local dans une performance médiocre : un logement bien isolé tourne plutôt autour de 70 à 100 kWh/m2/an. La réglementation impose des échéances claires : les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront dès 2028, et les E en 2034. Ces délais peuvent sembler longs, mais pour un investisseur qui achète aujourd'hui un logement F en comptant le louer, la fenêtre commerciale est très courte. Pour un acheteur en résidence principale, une passoire thermique n'est pas automatiquement à fuir : si elle est achetée avec une décote réelle et que vous avez le budget pour rénover (isolation, chauffage), vous pouvez créer de la valeur. Mais la décote doit être substantielle, pas symbolique. Chiffrez les travaux avec un professionnel avant de négocier le prix. La consommation de 177 kWh/m2/an a également un impact direct sur le budget : pour un logement de 80 m2, cela représente environ 14 160 kWh/an de consommation théorique, soit plusieurs centaines d'euros de charges annuelles que vous ne contrôlez pas si l'enveloppe n'est pas rénovée. C'est un coût qui s'ajoute au prix d'achat et doit être intégré dans tout calcul de rentabilité.

Question 7

Vivre à Baume-les-Dames : services, démographie, contexte économique ?

Accepted Answer

Baume-les-Dames compte 5 155 habitants et affiche une croissance démographique de +3,29 % sur cinq ans selon les données INSEE. C'est un signal positif pour un marché immobilier : une population qui croît, même modestement, entretient une demande de logements et limite le risque de dépréciation structurelle. Le tissu de services est lisible dans les scores sectoriels. L'éducation ressort bien avec un score de 75, ce qui signifie une offre d'équipements scolaires correcte pour une ville de cette taille, un critère important pour les familles. Le transport obtient un score de 50, soit un niveau intermédiaire : la desserte existe mais elle n'est pas un atout différenciant. En revanche, les scores santé (29) et commerce (29) sont faibles. Pour un acheteur dépendant des soins ou souhaitant des commerces de proximité variés, cela implique des déplacements réguliers vers une ville plus grande. Ce n'est pas rédhibitoire pour tout profil, mais ce doit être un facteur conscient dans votre décision, notamment pour des ménages âgés ou sans véhicule. Le contexte économique local nuance l'image : revenu médian de 21 920 EUR, taux de pauvreté de 15 % et taux de chômage de 12,3 %, tous supérieurs aux moyennes nationales. Ces indicateurs ne disqualifient pas la commune, mais ils expliquent la stagnation des prix et la vacance élevée, et ils doivent être intégrés dans toute projection à long terme, qu'il s'agisse de revente ou de rendement locatif. Les 510 établissements économiques recensés avec 99 créations sur douze mois indiquent un tissu local actif, mais sans permettre de conclure à un dynamisme économique exceptionnel.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	1 634 €	—
Maison	1 699 €	—
Tous biens (médian)	1 607 €	1 190 — 1 859 €

Marché immobilier à Baume-les-Dames (25110) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Baume-les-Dames.

854 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Baume-les-Dames.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Baume-les-Dames.

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