Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Vic-en-Bigorre ?

Accepted Answer

Le prix médian constaté sur les transactions DVF/DGFiP est de 1 728 EUR/m2, avec une fourchette P25-P75 allant de 1 033 à 1 915 EUR/m2. Cette amplitude est large : elle traduit une hétérogénéité réelle du parc, entre biens dégradés ou mal classés au DPE et biens en bon état. Le prix moyen (1 748 EUR/m2) est très proche du médian, ce qui indique peu de transactions extrêmes qui tirent la moyenne vers le haut. La distinction appartement / maison est frappante : les appartements s'échangent à 4 096 EUR/m2 en médian, les maisons à 1 420 EUR/m2. Cet écart de rapport 1 à 3 est inhabituel et mérite explication : il reflète vraisemblablement un volume de transactions d'appartements très limité, sur des biens atypiques ou de standing relatif, ce qui rend ce chiffre peu représentatif pour un acheteur d'appartement standard. En pratique, le marché de Vic-en-Bigorre est un marché de maisons : c'est là que se concentrent les 502 ventes enregistrées sur la période DVF, c'est là que le prix de 1 420 EUR/m2 constitue la référence opérationnelle. Pour une maison de 100 m2, le budget médian tourne autour de 142 000 EUR, la fourchette basse pouvant descendre sous 100 000 EUR pour les biens dégradés. Ces niveaux sont cohérents avec une commune de 4 845 habitants dans un marché classé détendu, sans pression démographique significative.

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Vic-en-Bigorre ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix affichent une hausse de 27 % selon les données DVF agrégées. Ce chiffre mérite d'être lu avec prudence avant d'en tirer une conclusion haussière. Sur un marché de taille modeste comme Vic-en-Bigorre, 502 transactions sur la période totale représente un volume annuel limité : quelques ventes atypiques, un lot de terrains, ou un bien de grande surface peuvent faire bondir la médiane de façon statistiquement trompeuse. La hausse est réelle dans les données, mais son interprétation doit rester prudente. Ce que l'on peut dire avec davantage de certitude : le marché n'est pas en chute libre, et l'écart entre P25 et P75 (1 033 à 1 915 EUR/m2) indique un parc très hétérogène où la sélectivité est forte. Pour un acheteur, cela signifie que le bon bien au bon prix se négocie encore, mais que le marché ne garantit pas une plus-value rapide : la tension est classée détendue, la population progresse très lentement (+0,48 % sur cinq ans), et le taux de vacance des logements atteint 10,79 % selon LOVAC, signal clair d'un marché sans pression à l'achat. Pour un vendeur, le contexte invite à ne pas surestimer la durabilité de cette hausse : un marché détendu avec un taux de chômage de 16,7 % et un revenu médian de 19 258 EUR limite mécaniquement la capacité des acheteurs locaux à absorber des prix en forte progression.

Question 3

Faut-il acheter à Vic-en-Bigorre maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse honnête dépend entièrement de votre situation et de votre horizon, pas d'une dynamique de marché porteur qui n'existe pas ici. Vic-en-Bigorre est un marché détendu, avec un taux de vacance de 10,79 % : il y a plus de logements disponibles que d'acheteurs en recherche active. C'est une position structurellement favorable pour négocier. Le contexte socio-économique local est cependant contraignant : taux de pauvreté à 24,4 %, taux de chômage à 16,7 %, revenu médian à 19 258 EUR. Ces indicateurs INSEE signifient que la demande locale solvable est limitée et que la revente future dépendra très largement d'acquéreurs extérieurs à la commune ou de retraités. Pour une résidence principale avec un horizon de dix ans ou plus, les prix actuels (médian maison à 1 420 EUR/m2) offrent un point d'entrée bas à l'échelle nationale, et l'absence de tension locative réduit le risque de surpayer. La stratégie défendable : négocier 10 à 15 % sous le prix demandé sur les biens vacants ou énergivores, privilégier les logements bien classés au DPE (A à D) pour éviter une double décote à la revente, et ne pas compter sur une plus-value de court terme. Pour un horizon inférieur à cinq ans ou pour un investissement locatif pur, le rapport entre prix d'achat et rendement attendu doit être calculé avec rigueur : le marché locatif local offre peu de visibilité sur une tension future.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Vic-en-Bigorre, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Le marché est classé détendu avec un indice de tension de 20, ce qui signifie concrètement une faible pression locative : les logements ne se louent pas instantanément, le rapport de force locataire/propriétaire est équilibré voire favorable au locataire. Le taux de vacance à 10,79 % (LOVAC) confirme cette réalité : un logement sur dix est vide, ce qui traduit soit une inadéquation de l'offre avec la demande locale, soit un parc dégradé sans preneur. Sur les fondamentaux : les prix d'achat sont bas (médian maison à 1 420 EUR/m2, soit environ 113 600 EUR pour 80 m2), ce qui peut générer un rendement brut attractif en apparence, mais plusieurs facteurs viennent réduire cette attractivité. Le revenu médian local est de 19 258 EUR annuels, ce qui plafonne mécaniquement les loyers acceptables par les locataires. Le taux de chômage à 16,7 % et le taux de pauvreté à 24,4 % impliquent un risque d'impayés et de rotation locative supérieur à la moyenne. L'investisseur devra vérifier les loyers réellement constatés sur la commune (les données de loyers de marché ne sont pas incluses dans ce jeu de données) avant tout engagement. A ces conditions, le rendement brut élevé en théorie peut facilement être absorbé par la vacance, les charges, et le risque locatif. La présence de 392 établissements actifs et 84 créations en douze mois indique un tissu économique local qui tourne, mais sans dynamisme exceptionnel. L'investissement locatif à Vic-en-Bigorre peut se justifier pour un propriétaire déjà implanté localement ou connaissant précisément la demande, beaucoup moins pour un investisseur distant cherchant un rendement sécurisé.

Question 5

Vic-en-Bigorre est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

La commune présente trois risques identifiés dans les référentiels publics (Géorisques/BRGM), et leur combinaison doit être prise au sérieux avant tout achat. Premièrement, le risque inondation est avéré. Selon la localisation précise de la parcelle, ce risque peut rendre un bien inassurable à tarif normal ou l'exclure de certains dispositifs de financement. Il peut aussi imposer des travaux réglementaires et peser sur la valeur de revente. Deuxièmement, le retrait-gonflement des argiles (RGA) est présent. Ce phénomène, lié aux cycles de sécheresse et de réhumidification des sols argileux, est responsable de fissures structurelles pouvant affecter les fondations. Les maisons individuelles sans sous-sol sont les plus exposées. Depuis 2020, la loi impose la fourniture d'une étude de sol préalable pour les terrains constructibles en zone exposée. Pour une maison existante, l'absence d'étude n'exclut pas le risque : vérifier l'historique des sinistres auprès de l'assureur est indispensable. Troisièmement, le risque sismique est classé en zone 3 (aléa modéré), ce qui déclenche des règles parasismiques pour les constructions neuves et les extensions. Pour un acheteur, la démarche obligatoire reste la consultation de l'État des Risques et Pollutions (ERP) à la parcelle exacte, que le vendeur est tenu de fournir. Croiser cette information avec la localisation précise en zone inondable via les cartes PPRI disponibles sur le géoportail de l'urbanisme est fortement recommandé avant toute offre.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Vic-en-Bigorre ?

Accepted Answer

Sur les 773 diagnostics DPE enregistrés (base ADEME), 8,7 % des logements sont classés F ou G, soit des passoires thermiques. En valeur absolue, cela représente environ 67 logements identifiés. La consommation moyenne du parc est de 138 kWh/m2/an, ce qui correspond à un niveau entre C et D selon le barème DPE : c'est un résultat relativement honorable pour un parc majoritairement composé de maisons anciennes dans une commune rurale des Hautes-Pyrénées, mais la moyenne cache des écarts importants. Les implications concrètes de la loi Climat et Résilience sont directes pour tout acheteur-bailleur ou propriétaire actuel. Les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux contrats. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Un bien classé F ou G à Vic-en-Bigorre doit donc être valorisé avec une décote à l'achat intégrant le coût de rénovation nécessaire pour le rendre louable. Ce coût de rénovation énergétique peut représenter 15 000 à 50 000 EUR selon l'état du bâti, ce qui, sur des prix d'achat médians de l'ordre de 100 000 à 150 000 EUR pour une maison, est loin d'être négligeable. Le croisement prix-DPE est ici particulièrement important : un bien affiché bas mais classé F ou G n'est pas une bonne affaire par défaut. Exiger le DPE avant toute offre et intégrer le coût de remise aux normes dans la négociation est une règle non négociable dans ce marché.

Question 7

Vivre à Vic-en-Bigorre : services, démographie et marché du travail ?

Accepted Answer

Vic-en-Bigorre compte 4 845 habitants et affiche une croissance démographique de 0,48 % sur cinq ans, soit une quasi-stagnation. Ce n'est ni un déclin net ni un dynamisme, mais une commune qui se maintient sans attirer massivement de nouveaux résidents. Le tissu de services est l'un des points forts objectifs de la commune : le score santé est à 100 et le score commerce à 100 dans les données BPE, ce qui traduit une offre de proximité complète pour une commune de cette taille. Le score éducation atteint 72, correct pour des enfants en âge scolaire. Ce niveau d'équipement est une donnée réelle favorable pour une résidence principale, en particulier pour des ménages avec enfants ou des retraités cherchant l'autonomie sans dépendance à la voiture. En revanche, le score transport est à 20, niveau très bas : la mobilité vers l'extérieur est quasi entièrement dépendante de la voiture individuelle. Pour un actif travaillant sur Tarbes ou Pau, ce point est structurant dans la décision d'achat. Le tableau social est tendu : revenu médian à 19 258 EUR, taux de pauvreté à 24,4 %, taux de chômage à 16,7 %. Ces chiffres INSEE placent Vic-en-Bigorre dans un contexte de fragilité économique locale marquée, nettement au-dessus des moyennes nationales. Pour un acheteur, cela signifie un marché de revente dépendant d'une demande extérieure plutôt que locale, et un environnement qui ne joue pas spontanément en faveur d'une revalorisation patrimoniale. Le score sécurité à 63 est dans la moyenne sans être un signal d'alarme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	4 096 €	—
Maison	1 420 €	—
Tous biens (médian)	1 728 €	1 033 — 1 915 €

Marché immobilier à Vic-en-Bigorre (65500) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Vic-en-Bigorre.

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