Question 1

Quel est le prix de l'immobilier à Semur-en-Auxois ?

Accepted Answer

D'après les données DVF/DGFiP, le prix médian à Semur-en-Auxois s'établit à 1 744 EUR/m2, avec une fourchette allant de 1 311 EUR/m2 (premier quartile) à 2 310 EUR/m2 (troisième quartile). Cette dispersion est large : l'écart entre le bas et le haut du marché dépasse 1 000 EUR/m2, ce qui signifie que le type de bien, son état et son emplacement précis ont une influence déterminante sur le prix final. L'écart entre la médiane (1 744 EUR/m2) et la moyenne (3 046 EUR/m2) est lui aussi significatif et inhabituel : il indique que quelques transactions atypiques, probablement des biens de prestige ou des propriétés avec terrain, tirent la moyenne vers le haut sans refléter la réalité du marché courant. Pour cadrer votre projet, retenez la médiane comme référence. Sur 292 ventes enregistrées, le marché est relativement actif pour une commune de moins de 4 000 habitants. Le segment appartement affiche un prix moyen de 3 016 EUR/m2, nettement au-dessus des maisons à 1 909 EUR/m2. Cette prime de l'appartement sur la maison est contre-intuitive dans une petite ville bourguignonne : elle peut refléter la concentration des appartements dans le centre historique (biens plus petits, mieux situés, mieux rénovés) et la diversité des maisons (bâti ancien, gros volumes, travaux à prévoir). Un acheteur cherchant de la surface pour son budget s'orientera logiquement vers les maisons, mais devra systématiquement intégrer le coût des travaux dans son calcul, en particulier l'isolation et le chauffage au regard du DPE (voir question dédiée).

Question 2

Les prix de l'immobilier montent-ils ou baissent-ils à Semur-en-Auxois ?

Accepted Answer

Sur les douze derniers mois, les prix à Semur-en-Auxois ont reculé de 2,91 %. Ce n'est pas une effondrement, mais c'est une baisse réelle et mesurable. Sur un bien acheté au prix médian de 1 744 EUR/m2 pour une surface de 100 m2, cela représente environ 5 200 EUR de valeur perdue en un an. La tendance s'inscrit dans un mouvement plus large de correction des marchés immobiliers en zone rurale ou semi-rurale, accentué par la hausse des taux d'intérêt et la prudence des acheteurs face aux biens énergivores. Pour un acheteur, cette baisse modifie la posture de négociation : le vendeur qui refuse de s'ajuster au prix réel constaté aujourd'hui est en décalage avec le marché. Négocier 5 à 8 % sous le prix affiché est désormais légitime et souvent obtenu. Pour un vendeur, se positionner au prix de 2022 ou 2023 revient à rallonger inutilement le délai de vente. Le taux de vacance élevé de la commune (13,87 %, source LOVAC) est un signal supplémentaire : l'offre de logements disponibles est abondante relativement à la demande, ce qui pèse structurellement sur les prix. Il n'y a pas de pression haussière identifiable à court terme dans ces données.

Question 3

Faut-il acheter à Semur-en-Auxois maintenant ou attendre ?

Accepted Answer

La réponse dépend avant tout de votre horizon de détention et de la nature du bien visé. Trois éléments de contexte sont à croiser pour décider. Premier élément : le marché est en légère baisse (-2,91 % sur 12 mois) et le taux de vacance atteint 13,87 %. Ces deux indicateurs combinés indiquent qu'il n'y a pas de pénurie de biens, que la demande n'est pas sous pression et que les prix ne vont probablement pas rebondir fortement à court terme. Attendre quelques mois pour négocier dans de meilleures conditions n'est pas irrationnel. Deuxième élément : la dynamique démographique est légèrement négative (-2,02 % sur cinq ans, source INSEE). Une population qui recule, même modestement, n'est pas un moteur de hausse des prix immobiliers. Cela ne condamne pas le marché, mais cela exclut le scénario d'une forte revalorisation portée par un afflux de nouveaux habitants. Troisième élément : le niveau de prix absolu est bas. À 1 744 EUR/m2 en médiane, Semur-en-Auxois est accessible. Pour une résidence principale avec un horizon de huit ans ou plus, le risque de moins-value à la revente est limité si vous achetez à un prix réaliste et sur un bien de qualité énergétique correcte. En revanche, pour un horizon court (moins de cinq ans) ou pour un investissement locatif spéculatif, les fondamentaux actuels ne plaident pas pour une entrée précipitée. La stratégie défendable : prendre son temps, négocier sur des biens vacants depuis longtemps (visibles dans les annonces figées), et écarter systématiquement les passoires thermiques (F/G) sauf si le prix intègre déjà le coût total de rénovation.

Question 4

Investir dans l'immobilier locatif à Semur-en-Auxois, est-ce rentable ?

Accepted Answer

Les données disponibles invitent à la prudence. Le taux de vacance de 13,87 % (source LOVAC) est le premier signal d'alarme : dans une commune où près d'un logement sur sept est vacant, louer son bien rapidement et sans interruption n'est pas garanti. Un investissement locatif dont le logement reste vide deux ou trois mois par an voit son rendement brut amputé de 15 à 25 %. L'indice de tension locative de 42 (classification équilibre) confirme que la demande locative n'est pas tendue : il n'y a pas de file d'attente de locataires, et la sélection du locataire ne sera pas aussi aisée que dans une grande agglomération. Le contexte socio-économique mérite également d'être intégré : le taux de pauvreté atteint 18,5 % et le taux de chômage 11,5 % (source INSEE/IRIS), ce qui peut affecter la solvabilité des locataires et exposer le propriétaire à un risque d'impayés plus élevé que la moyenne nationale. Le revenu médian par unité de consommation est de 21 595 EUR/an, un niveau modeste qui plafonne mécaniquement les loyers pratiquables. Les données disponibles ne permettent pas de citer un loyer médian constaté : il est indispensable de consulter les observatoires locaux des loyers ou les annonces réelles avant tout engagement. Sur le papier, l'entrée à bas prix (médiane à 1 744 EUR/m2) peut sembler offrir un rendement brut attractif, mais le rendement net, une fois intégré la vacance potentielle, les charges, la fiscalité et l'entretien d'un bâti souvent ancien, sera probablement plus modeste qu'il n'y paraît. L'investissement locatif à Semur-en-Auxois n'est pas exclu, mais il exige une analyse rigoureuse du bien précis, de son état énergétique et d'une vérification sérieuse des loyers réellement pratiqués dans le secteur.

Question 5

Semur-en-Auxois est-elle exposée à des risques naturels ?

Accepted Answer

Oui, la commune présente plusieurs aléas naturels identifiés qui doivent être vérifiés à l'échelle de la parcelle avant tout achat. Risque d'inondation : Semur-en-Auxois est concernée par ce risque (source Géorisques/BRGM). Toutes les zones de la commune ne sont pas également exposées, mais un bien situé en zone inondable peut impliquer une surprime d'assurance significative, des restrictions sur les travaux, et une décote à la revente. Risque argile (retrait-gonflement des argiles) : ce phénomène, également identifié sur la commune, provoque des mouvements de terrain qui fissurent les fondations et les murs des constructions. Il est particulièrement préjudiciable pour les maisons individuelles avec fondations superficielles. Un diagnostic de l'état du bâti est recommandé avant acquisition. Risque sismique : classé en zone 1 (très faible), il est négligeable pour la décision d'achat. L'obligation légale est claire : depuis la loi Alur, le vendeur doit remettre à l'acheteur un État des Risques et Pollutions (ERP) actualisé. Ne signez aucun avant-contrat sans avoir lu ce document et vérifié la situation cadastrale précise du bien sur le site Géorisques (georisques.gouv.fr). Pour les biens en zone inondable ou argile avérée, demandez systématiquement l'historique des sinistres déclarés à l'assureur (certificat CatNat) et vérifiez la couverture assurantielle disponible avant de vous engager.

Question 6

Quelle est la performance énergétique des logements à Semur-en-Auxois ?

Accepted Answer

Sur 789 logements ayant fait l'objet d'un diagnostic DPE (source ADEME), 8,1 % sont classés F ou G, soit environ 64 logements qualifiés de passoires thermiques. Ce taux est inférieur à la moyenne nationale (autour de 17 %), ce qui peut sembler rassurant, mais il faut l'interpréter avec précaution : le parc bâti d'une petite commune bourguignonne avec un bâti souvent ancien est susceptible de contenir une part significative de logements peu performants qui n'ont pas encore été diagnostiqués. La consommation moyenne constatée est de 167 kWh/m2/an, un niveau qui correspond grossièrement à la classe D, c'est-à-dire un logement ni exemplaire ni catastrophique, mais dont les charges de chauffage restent notables selon le mode de chauffe. Les implications légales sont concrètes et non négociables : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location à de nouveaux locataires. Les logements classés F seront interdits à la location en 2028, et ceux classés E en 2034. Pour un acheteur-investisseur, acquérir une passoire thermique à Semur-en-Auxois sans budget de rénovation intégré au plan de financement, c'est s'exposer à une interdiction de location à court terme et à une décote accélérée à la revente. Pour une résidence principale, le surcoût énergétique annuel d'un logement classé F ou G peut dépasser 2 000 à 3 000 EUR selon la surface, et les aides à la rénovation (MaPrimeRénov') doivent être vérifiées selon les conditions de ressources. Le conseil opérationnel : exiger systématiquement le DPE avant visite et intégrer le coût de rénovation énergétique dans le prix d'offre sur tout bien classé E, F ou G.

Question 7

Vivre à Semur-en-Auxois : services, démographie et contexte économique ?

Accepted Answer

Semur-en-Auxois compte 3 986 habitants (source INSEE) avec une légère érosion démographique de 2,02 % sur cinq ans. Ce recul modeste signale une commune qui ne croît pas, sans pour autant être en dépeuplement accéléré. Pour un acheteur en résidence principale, cela implique que la valorisation du patrimoine ne sera pas portée par un afflux de nouveaux résidents. La commune dispose de 335 établissements actifs pour 67 créations sur douze mois, ce qui témoigne d'un tissu économique local existant mais sans dynamisme particulièrement élevé. Le score éducation de 75/100 est le point fort identifié dans les données : les équipements scolaires semblent bien dotés pour une commune de cette taille, un critère décisif pour les familles avec enfants. En revanche, le score santé de 29/100 et le score commerce de 29/100 indiquent des équipements limités dans ces deux domaines. Pour des soins médicaux ou des achats diversifiés, un recours à une ville plus grande est probablement nécessaire. Le score transport de 0 est le signal le plus contraignant : il indique une absence quasi-totale de transports en commun structurés, ce qui rend la voiture indispensable pour les déplacements quotidiens, notamment pour le travail. Le contexte socio-économique est tendu : taux de pauvreté à 18,5 %, taux de chômage à 11,5 %, revenu médian à 21 595 EUR/an (source INSEE/IRIS). Ce profil socio-économique est un élément de contexte important pour qui envisage un investissement locatif (voir question dédiée) et pour comprendre la dynamique de prix du marché. Semur-en-Auxois est une commune accessible en prix, dotée de services éducatifs corrects, mais qui exige une mobilité personnelle totale et offre peu de perspectives de forte revalorisation patrimoniale à court terme.

Type de bien	Prix médian /m²	P25 — P75
Appartement	3 016 €	—
Maison	1 909 €	—
Tous biens (médian)	1 744 €	1 311 — 2 310 €

Marché immobilier à Semur-en-Auxois (21140) — Prix, DPE, risques 2025

Prix par typologie à Semur-en-Auxois.

789 diagnostics DPE locaux.

Avant achat — vérifier l'ERP.

Profil Semur-en-Auxois.

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Comparaison territoriale — rayon ~10 km.

Trois leçons à retenir de Semur-en-Auxois.

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